2007. aasta esimene kvartal ei ole Tallinna kinnisvaraturul suuri muutusi toonud. Aasta esimesed kuud on oodatult olnud veidi loiumad, kuid juba veebruari lõpust ja märtsi kuus võis täheldada turu elavamaks muutumist.
Elamispindade turg on olnud suhteliselt stabiilne, märkimisväärseid hinnamuutusi ei saa välja tuua. Äripindade turg on aktiivne pakkumises on palju uusi projekte ning nõudlus on endiselt suur.
Elamispindade turg:
Korterite turg stabiliseerub
Võib öelda, et korterite turul on hakanud üha enam tingimusi dikteerima ostjad. Turul on võimalik tingida ning toimub ka mõningaid hinnakorrektsioone korteritega, mis on ülehinnatud või mille müügiga omanikel on kiire on.
Müügipakkumiste arv kasvab pidevalt, kuid kvartali lõpus on märke sellest, et ka nõudlus on suurenenud ning pakkumiste arv enam nii kiiresti ei suurene. Kõige rohkem on pakkumisi Lasnamäe ja Kesklinna linnaosas, kõige vähem Pirital ja Nõmmel.
Keskmised müügihinnad ei ole kvartali jooksul muutunud. Kesklinna vanemate korterite hinnatase on vahemikus 30 000 – 45 000 kr/m2 . Kalleimad vanemate korterite tehingud toimuvad Kadriorus, mis on aegade jooksul olnud väga kõrgelt hinnatud prestiižne kesklinna piirkond. Jätkuvalt eelistatakse renoveerituid korterid, kuhu on võimalik kohe elama asuda. Leidub ostjaid ka kapitaalremonti vajavatele korteritele, mis paiknevad arhitektuuriväärtuslikes elamutes ning kus on säilinud erinevatele ajastutele omased elemendid. Kesklinna uute korterite hinnatase on keskmiselt 35 000 – 50 000 kr/m2, kuid eksklusiivsete südalinna korteritega toimub ka tehinguid kuni 65 000 kr/m2. Jätkuvalt on kõige kallimad tehingud Tornimäe korteritega, kus pinnaühikumaksumused on keskmiselt 70 000 krooni. Kesklinna korterite juures on väga olulised lisaväärtused, tihti saavad need ostuotsuse langetamise juures määravamaks. Hinnatumad lisaväärtused on akendest avanevad vaated, parkimiskohtade ja panipaiga olemasolu, rõdud/terrassid, kamin ja leiliruum.
Vanalinna turg on mõnevõrra rahunenud, aastataguse hinnatõusu järel ei ole hinnatasemes muutust olnud, kuna vanalinna korterid on saavutanud proportsionaalsuse teiste kesklinna korteritega. Keskmine hinnatase vanalinnas on 50 000 – 70 000 kr/m2. Hinnatud ja defitsiitsete Toompea korterite ruutmeetri hinnad võivad ulatuda ka 100 000 kroonini.
Äärelinna turul on jätkuv aktiivne arendustegevus. Võib ka täheldada, et uued projektid tulevad müüki endistest kallimate hindadega, kuid nende müügiedu tänases turusituatsioonis on kaheldav. Magalapiirkondade ostja ei ole veel kohanenud hinnatasemega, mis küündib kohati 40 000 kr/m2 kesklinna hinnatasemeni. Kindlasti on kõik korterid realiseeritavad, kuid niivõrd kõrgete hindade juures venivad müügiperioodid pikaks. Uute ja vanemate korterite hindade vahel valitseb suur ebaproportsionaalsus, mis sunnib mitmeid inimesi pöörama pilgud taas vanemate korterite turule. Magalapiirkondade vanemate korterite hinnad on vahemikus 18 000- 27 000 kr/m2, olenevalt korteri suurusest, seisukorrast jms. Uute korterite hinnad jäävad keskmiselt vahemikku 30 000 – 35 000 kr/m2, kuid on ka projekte, kus ruutmeetri hinnad ulatuvad 45 000 kroonini. Äärelinna piirkondadest on kõrgemalt hinnatud Pirita, Kristiina ja Kakumäe, kus uute korterite hinnatase on kohati kesklinna tasemel ning jääb keskmiselt vahemikku 35 000 – 45 000 kr/m2.
Eramajade ja kruntide turg on ka aasta alguses üsna tagasihoidlik. Ostjad ei ole siiani kohanenud tõusnud hindadega ning on jätkuvalt äraootaval seisukohal. Vaatamata sellele toovad arendajad turule järjest kallimate hindadega projekte. Enamus arendajaid on muutunud ettevaatlikumaks ning ka pangad on kinnisvaralaenude andmisel konservatiivsemad. Nii öelda põllupealsed projektid enam sama lihtsalt ei müü ning potentsiaalne ostja hindab lisaväärtusi ning ehituskvaliteeti.
Eramute turul eelistatakse nö võtmed kätte lahendusi, kuid kahjuks pakuvad seda vähesed arendajad. Mis annab taas aimu sellest, et kinnisvaraarendus on koondumas väheste suurte arendajate kätte. Kruntide osas on jätkuvalt nõutumad 1500-3000 ruutmeetrised kommunikatsioonidega krundid, millel on kõrghaljastus ning mis asuvad Tallinna läheduses. Kruntide hinnad Tallinna lähipiirkondades on vahemikus 1,2-1,5 miljonit krooni. Tallinnas alla 3 miljoni krooni krunti leida on üsna keeruline. Eramute hinnad Tallinna lähiümbruses on keskmiselt vahemikus 3-5 miljonit krooni, Tallinnas aga 4-6 miljonit krooni, olenevalt asukohast ning lisaväärtustest.
Huvi on tõusnud ka Tallinna mõjupiirkonnas paiknevate talumaade vastu. Oluliseks teguriks on kas mere või järve lähedus või lihtsalt looduskaunis asukoht. Privaatseid puhkekohti, suvemaju otsitakse palju ning selles osas võib prognoosida vaikset hinnatõusu. Krundi puhul piisab suurusest kuni üks hektar, kuid võimalusel eelistatakse suuremaid krunte. Müügiprotsess on edukam kinnistutel, kus ka mõni vana palkhoone veel püsti seisab ning mida renoveerida oleks võimalik.
Äripindade turg
Büroo ja kaubanduspindade turg on kiirest majanduskasvust tingituna jätkuvalt aktiivne. Vaatamata sellele, et eelmisel aastal lisandus kesklinna 12 000 m2 A+ kvaliteediklassi äripinda, ei ole vakants südalinna piirkonnas suurenenud. Palju ärimaju ehitatakse äärelinna, eelkõige Mustamäe suunal. Ka Ülemiste innovatsioonilinnakusse lisandub lähiaastatel ca 34 000 m2 büroopinda, Mustamäele ja Kristiinesse ligikaudu 60 000 m2 büroopinda. Reeglina on ärimajad juba enne valmimist suures osas üürilepingutega kaetud. Tulenevalt pakkumise kasvust äärelinnas, võib prognoosida sealsete B ja C kvaliteediklassi büroopindade vakantsuse kasvu. Üürihinnad kesklinna A ja A+ büroopindadel jäävad vahemikku 170-250 kr/m2 kuus, äärelinna uute büroode hinnad on vahemikus 160-200 kr/m2 kuus.
Kaubanduspindade turul on endiselt nõutuimad kaubanduskeskuste pinnad. Üürilepingud keskustega on pikaajalised ning siduvad, tingimused on kehtestatud üürileandjate poolt. Vaatamata karmidele tingimustele toimivad keskused 100% täituvuse juures. Kallimad üürihinnad on kesklinna keskustes ning vanalinnas, kus üürihinnad küündivad 700-800 kr/m2 kuus.
Nõudlus ärimajade ostmiseks on suur ning sellest tulenevalt on langenud ka tootlused. Tänased tootlustasemed, millega on ostjad valimis tehingutesse minema jäävad suurusjärku 7-8%, kuid müüjate ootused on sageli kõrgemad.
Lao ja tootmispindade turg laieneb Tallinnast välja mööda põhimagistraale. Jätkuvalt on kõige aktiivsem tegevus koondunud Tartu mnt piirkonda. Hetkel on kauguse piiriks veel ringtee, kuid arendustegevus on laienemas ka linnast kaugemale. Jooksvalt on võimalik pindu leida Jüri tehnopargist, kuid üldiselt on lao- ja tootmispindade leidmine aeganõudev protsess. Arendajad ei ole huvitatud ehitamisest enne kui vähemalt kolmandik pindadest on kaetud üürilepingutega, seevastu aga üürnikel ei ole alati võimalik aasta kuni poolteist ehituse valmimist oodata. Seetõttu valitseb pakkumise ja nõudluse vahel ebakõla. Tulenevalt vajalike pindade nappusest lähevad mitmed firmad iseehitamise teed. Üsna sageli kasutatakse ka lease-back tehinguid, kus enda ehitatud ruumid müüakse ning jäädakse pikaajaliseks üürnikuks. Lao- ja tootmispinda vajav ettevõte peab kindlasti arvestama vähemalt poole kuni ühe aastase otsimisajaga. Põhimagistraalide äärsete tootmistegevuseks sobivate esimese frondi kruntide hinnad ulatuvad kuni 2000 kr/m2. Tootmis- ja laopindade üürihinnad renoveeritud või uutes hoonetes jäävad vahemikku 60-100 kr/m2, vanemates amortiseerunud hoonetes kuni 55 kr/m2.
Kokkuvõtlikult on Tallinna ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg stabiliseerumas. Elamispindade turul on pakkumine suur, tulenevalt kinnisvaraturu sesoonsusest on esimesel kvartalil nõudlus mõnevõrra tagasihoidlikum olnud, kuid kevad-suve perioodil võib prognoosida turu tegusamaks muutumist. Ostjatel on valik suur ning ostuotsuse langetamise juures saavad määravaks asukoht, lisaväärtused ja kvaliteet. Äripindade osas jätkab turg stabiilset kasvu. Kõikides sektorites võib aasta lõikes prognoosida kuni 10% üürihindade kasvu.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarabüroo
Kinnisvara analüütik
