2007. aasta 2.kvartal on Tallinna kinnisvaraturul olnud veidi aktiivsem. Kevade lõpus ja suve hakul elavnes elamispindade turg, eelkõige korterite osas. Hinnatase jäi suures osas samaks, negatiivseid hinnakorrektsioone toimus vähenõutud elamispindade osas
Taas leidub väga häid investeerimisvõimalusi. Äripindade turg jätkab aktiivset arengut ning kõigis sektorites ületab nõudlus kvaliteetsete pindade järele pakkumise.
Elamispindade turg:
Korterite turul hindade diferentseerumine
Korterite turul toimus elavnemine esimeste päiksepaisteliste ilmade saabumisega. Turul on nii huvilisi kui ka palju pakkumisi. Turg on kujunenud suhteliselt ostjatekeskseks, enamus müüjaid on nõus hinnas läbi rääkima ning kompromissile jõudma.
Tehinguhindasid jälgides on hinnad kesklinna piirkonnas 5-10% madalamad kui pool aastat tagasi, kuid Tallinna äärelinnas ei ole sellist tendentsi märgata. Kesklinna hinnalanguse põhjuseks on suurenenud pakkumine ning senini väga kõrgel tasemel püsinud hinnad. Hinnalangust võis siiski täheldada vaid objektidel, mis on vähenõutud ja igati tavalised. Millegi poolest erilised (arhitektuuriväärtuslik elamu, disainviimistlus, elamu ehitusajale iseloomuliud elemendid korteris, akendest avanevad vaated jms) korterid jätkavad hinnakasvu ning leiavad ka kiiresti ostja. Veidi keerulisem on müüa kesklinna korterit, milles on teostatud mõned aastad tagasi tavaline nn euroremont. Paljude ostjate jaoks on see korter ikkagi remonti vajavas seisukorras.
Keskmised tehinguhinnad jäävad Tallinna kesklinna vanemates elamutes keskmiselt vahemikku 28 000 – 40 000 kr/m2 ning uuselamutes 35 000 – 50 000 kr/m2. Kallemaid tehinguid tehakse eksklusiivsetes uuselamutes Tornimäe kaksiktornis, Fahle majas ja Foorumi majas. Kesklinna uute elamute hinnataseme ületavad ka sellised äärelinna kortermajad nagu Pirita tee 28a, Pirita tee 28f ja Merivälja tee 5. Jätkuvalt on väga kõrgelt hinnatud piirkond kesklinnas Kadriorg, viimase jälgedes ka Kassisaba. Kesklinna lähipiirkondades nagu Kassisaba, Kalamaja, Uus-Maailm ja Veerenni on väga nõutud väikesed renoveeritud ca 20 – 40 m2 ühe- või kahetoalised korterid, mille hinnad ulatuvad 1,5 miljoni kroonini.
Äärelinnas ja magalates on keskmine vanemate korterite hinnavahemik 18 000 – 27 000 kr/m2. Magalate hinnad ei ole langenud, kuna sealsed hinnad on Tallinnas ühed odavamad ning nõudlust antud korterite järele on. Renoveeritud 2-toalise korteri saab magalapiirkondadesse soetada keskmiselt 1,1-1,2 miljoni krooni eest. Eelistatakse heas seisukorras kortereid, kuhu oleks võimalik kohe sisse kolida. Uute korterite turg äärelinnas oli veidi rahulikum, kuna pakkumist on palju ning inimesed soovivad pikemalt ostuotsust kaaluda. Samuti võib öelda, et ostjad on äraootaval seiskohal palju räägitud hinnalanguse tõttu. Hinnalangusest on räägitud juba üle poole aasta, kuid siiani ei ole valdav enamus arendajaid oma hindasid avalikult alandanud ning arvatavasti seda ka ei tee. Suurarendajad on arvestanud pikenenud müügiperioodidega ning suuremat hinnalangust selles osas ka oodata ei ole. Uute korterite hinnad äärelinnas on keskmiselt vahemikus 25 000 – 40 000 kr/m2.
Omaette hinnaklassis on vanalinna korterid, kus hinnatase ulatub 100 000 kroonini. Viimase kvartali jooksul on märgata huvi kasvu just väga eksklusiivsete ning kvaliteetselt renoveeritud korterite vastu. Kõige kallimad korterid on vanalinnas Toompeal.
Väga aktiivne on viimaste kuude jooksul olnud ka üürikorterite turg. Kuigi hinnatase on jäänud praktiliselt samaks on nõudlus märgatavalt kasvanud. Piirkondadest on eelistatud kesklinna korterid ja ka odavama hinnaklassi magalakorterid. Turu aktiivsuse langust on märgata Pirita ja Viimsi suunal, mis on tingitud sealsetest liikluskorralduse probleemidest. Samas on aga tõusnud huvi Kakumäe ja Rocca al Mare üürikorterite vastu. Nagu korterite müügiturul, soovitakse ka üürikorterite puhul eripära, kvaliteetset viimistlust ning teisi lisaväärtusi. Tulenevalt pankade konservatiivsemast laenupoliitikast on mitmed inimesed sunnitud elama üürikorteris pikemat aega ning seetõttu on pikenenud ka keskmised üüriperioodid aastalt pooleteist aastani.
Eramajade ja kruntide turg on ka teisel kvartalil suhteliselt rahulik. Pakkumine on suur ning hindades on võimalik tingida. Väljakujunenud eramupiirkondades paiknevate eramute hinnad Tallinnas algavad 4 miljonist kroonist, Tallinna lähipiirkondades 3 miljonist kroonist. Eramukruntide hinnad Tallinna hinnatumates piirkondades Pirital, Kakumäel ja Nõmmel algavad 2,5 miljonist kroonist, lähipiirkondade kruntide hinnad aga 1,2 miljonist kroonist.
Ostjate jaoks on olukord kujunemas paremaks. Paljud uued arenduspiirkonnad saavad valmis – ümbruskond on heakorrastatud ning majad valmis sissekolimiseks. Samuti karmistavad vallad ja omavalitsused eramupiirkondade rajamise tingimusi, mis tagab tulevastele elanikele läbimõeldud ja hästitoimiva elupiirkonna.
Väga suur nõudlus on kevaditi maakodude ja suvilate järele. Maakodusid otsitakse nii Harjumaale kui ka väljapoole selle piire. Suurenenud huvi on eelkõige elamiskõlblike või heas seisukorras hoonete vastu. Maakodude puhul hinnatakse enim privaatsust ning looduskaunist asukohta. Merelähedus, kõrghaljastus, jõgi või oja suurendavad oluliselt maakodu atraktiivsust.
Nagu öeldud, on nõudlus suurenenud ka suvilate järele. Enimnõutud on Tallinna-lähedased endised aiandusühistute suvekodud. Eelistatakse heas seisukorras ja kohe kasutamiseks sobivaid suvemaju. Suvilaid ostetakse nii suvel ja nädalalõppudel kasutamiseks kui ka plaaniga ehitada see hiljem ümber aastaringseks elamiseks. Suvilate hinnad Tallinna lähipiirkonnas algavad 1 miljonist kroonist, sama hinnaga võib Tallinnast eemal leida ka maamaju. Hea asukoha ja rohkete lisaväärtustega maakodude või suvemajade seisukorra parandamisse ollakse vajadusel nõus ka investeerima. Selleks ostetakse remontivajav, kuid hea asukohaga vanem maja, mis oma käe järgi renoveeritakse ja viimistletakse.
Üha määravamaks saab kinnistute ostunõudluse puhul asukoht. Inimesed hindavad kõrghaljastust, veekogude lähedust ning väljakujunenud elukeskkonda ja infrastruktuuri.
Äripindade turg
Kvaliteetsete büroo ja kaubanduspindade turul ületab nõudlust jätkuvalt pakkumist. Üürhindades viimase kvartali jooksul muutust ei toimunud. Südalinnas asuvad A+ kvaliteediklassi büroomajad toimivad 100%lise täituvuse juures ning vabade pindade tekkimisel leitakse sinna kiiresti uus üürnik, sageli ilma avaliku pakkumiseta. Kesklinna büroode üürihinnad on vahemikus 170 – 250 kr/m2 kuus. Äärelinna, eelkõige Mustamäe ja Kristiine suunale on ehitamisel mitmed uued büroohooned. Arvestades seda, et reeglina on üle poolte uutest pindadest üürilepingutega kaetud juba enne elamute valmimist, võib järeldada, et nõudlust jätkub ning uued büroomajad saavad täidetud. Uued äärelinna büroomajad rõhuvad ka eksklusiivsusele ja disainile, nagu näiteks Eesti suurim Tammsaare ärimaja, mis valmib 2009. aastal. Ka selle projekti puhul on juba ehituse alguses pooltele pindadele potentsiaalsed üürnikud leitud.
Kaubanduspindade juurdekasvu II kvartalis ei olnud. Laienemisega on alustanud Rocca al Mare kaubanduskeskus, kus esimese etapi lõppemisega 2008. aastal lisandub 16 000 m2 uut kaubanduspinda. 2007. aasta lõpus valmib ka uus Rotermanni äritänav, mis lisab kesklinna 4000 m2 kaubanduspinda. Kaubanduspindade üürid jäävad ostukeskustes vahemikku 400 – 700 kr/m2 kuus.
Nõudlus ärimajade ostmiseks on suur ning sellest tulenevalt on langenud ka tootlused. Tänased tootlustasemed, millega on ostjad valimis tehingutesse minema jäävad suurusjärku 7-8%, kuid müüjate ootused on sageli kõrgemad. Teises kvartalis toimus ka tehing Sikupilli kaubanduskeskusega, kus tehingusummaks oli ligikaudu 700 mln krooni.
Lao ja tootmispindade turg areneb jätkuvalt põhimagistraalide äärealadel linnast üha kaugemale. Populaarseim piirkond on endiselt Tartu mnt, millele järgnevad Pärnu mnt ja Peterburi mnt. Uute pindade kiire leidmine on praktiliselt võimatu, ooteaeg vajaliku hoone valmimiseni on kuni aasta, mistõttu tuleb firmadel oma plaane pikalt ette teha. Kehtestatud detailplaneeringu staadiumis pakutavaid lao- või toomispindu on piisavalt, kuid valmimisjärgus väga vähe. Selle põhjuseks on see, et arendajad ei ole valmis hakkama ehitama enne, kui on leitud potentsiaalsed üürnikud ning vähemalt kolmandik objektist on kaetud lepingutega. Lisaks sellele heidutab arendajaid ka tõusev ehitushind ning väike üürihinna tõusupotentsiaal.
Lao- ja tootmispindade hinnad tõusid 2006. aasta jooksul ligikaudu 10%. 2007. aasta esimesel poolel hinnatõusu toimunud ei ole, kuna uued hinnad vajavad üürnike poolt harjumist. Üürihindade tõusuks avaldab survet eelkõige ehitushindade tõus. Kui aasta alguses oli 100 kr/m2 kuus üürnikele suhteliselt kallis hind, siis tänaseks on nad sunnitud sellega leppima, kuna häid ruume ongi võimalik vaid sellise hinnaga leida. Vanemates amortiseerunud hoonetes on pinda võimalik leida ka hinnaga kuni 60 kr/m2 kuus.
Kokkuvõtlikult võib öelda, et teises kvartalis on elamispindade turul ostjate huvi võrreldes esimese kvartaliga suurenenud. Potentsiaalsete huviliste hulk on suur, kuid tehinguni jõutakse pikema müügiperioodi jooksul. Hinnad diferentseeruvad lähitulevikus olenevalt asukohast, lisaväärtustest, kvaliteedi tasemest ning eksklusiivsusest. Kätte on jõudnud aeg, kus taas on võimalik kinnisvaraturult leida hea hinnaga objekte ning teha soodsaid investeeringuid. Äripindade turul võib majanduskasvu jätkudes prognoosida aktiivset ehitust ning arengut ka järgmise poolaasta jooksul.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarabüroo
Kinnisvara analüütik
