Korteriturul on püsinud 2008. aasta jooksul suhteliselt sarnane olukord. Aasta alguses šokina mõjunud madal tehinguaktiivsus on saanud läbivaks. Korterite pidev hinnalangus meelitab kohale rohkem huvilisi, kuid mitmed tehingud jäävad tegemata, kuna finantseerimisega on probleeme. Sarnaste trendide jätkumist võib oodata ka järgmiseks poolaastaks.
Pakkumist piisavalt
Korterite pakkumine on Tallinnas poolaasta jooksul olnud suhteliselt stabiilne – maist juulini pakkumiste arv suurenes, kuid augustis ja septembris on pakkumiste arv langenud. City24 andmetel on keskmiselt Tallinnas pakkumises 8500-9000 korterit, kindlasti tuleb arvestada ka sellega, et mitmed korterid on müügis erinevate maaklerite poolt, mis suurendab pakkumiste arvu. Hinnanguliselt võib erinevaid kortereid pakkumises olla u 5000-6000. Kuna uusi arendusi massiliselt ei lisandu ning need, mida ehitatakse, on suhteliselt väikesemahulised või etapiviisilised, siis on ka edaspidi oodata pakkumiste arvu stabiilsena püsimist või isegi vähenemist. Uue asjaoluna tuleks välja tuua see, et poole aastaga on 6% vähenenud vanemate korterite pakkumine. Põhjendada võib seda ka sellega, et suure osa vanematest korteritest moodustavad magalakorterid, mis on odavam kinnisvara ning praeguses madalseisus tehakse tehinguid just soodsate odavama hinnaklassi korteritega.
Pakkumishindades on väga suured käärid, kesklinnas on see mõistetavam, kuna sealsed korterid on sageli unikaalsemad ning erinevate lisaväärtustega, kuid suured hinnaerinevused on tekkinud ka magalates. Samaväärseid tüüpkorterid on magalates pakkumises põhjendamatute hinnaerinevustega, samuti toimuvad tehingud väga erinevate hindadega. Kahetoalise Lasnamäe heas seisukorras tüüpkorteri eest on mõned ostjad maksnud 1,1 mln, teised aga 900 000 krooni. Selle põhjusteks võib lugeda seda, et pakkumishindadest on võimalik kaubelda ning mitmetel müüjatel on ka müügiga kiire, mis sunnib hinda oluliselt madalamale langetama kui teised pakkumised. Loomulikult mängib kinnisvara ostmisel olulist rolli ka emotsioon ning vahel ostetakse soovitud elamispind ka keskmisest kallima hinnaga. Pakkumishinnad on jätkuvalt languses ning poole aastaga on need City24 andmetel langenud u 6% ehk u 1600 krooni ruutmeetrilt.
Uusi kortereid lisandub vähe
Uute ehitatavate hoonete arv on kahanenud miinimumini. Kortereid ehitavad vaid suuremad arendajad, kes on müügiperioodi puhul arvestanud pikema ajaga. Uute kortermajade ehitusi peaaegu ei alustata, kuna majandusolukord on halvenenud ning ostjate seas valitseb ebakindlus tuleviku suhtes, mis takistab neid ostuotsust tegemast. Samuti on pankade laenupoliitika konservatiivne ning laenuintressid kõrgemad kui mõni aeg tagasi.
Paljude ostjate seas on kinnisvara juures peamine argument „asukoht” kaotamas oma tähtsust ning esimesele järjekohale ostu sooritamisel on seatud hind. Eelkõige on selline trend äärelinnas ning levib odavama hinnaklassi kinnisvara ostjate hulgas. Soodsa hinna tõttu ollakse nõus vaatama Kristiines asuva kinnisvara asemel korterit nt ka Mustamäele, Väike-Õismäele või Pelgulinna. Äärelinnas on keskmisest kõrgema hinnaga korteri müümine väga keeruline, kuna kallima hinna peale ei tule keegi isegi korterit vaatama.
Kesklinnas omavad asukoht ja lisaväärtused suuremat tähtsust. Nõudlikumad kliendid, kes otsivad korterit kesk- ja südalinna piirkonda, on sageli hädas, kuna pakkumises on vähe häid ja ilusaid kortereid. Kallima hinnaklassi ostjale on lisaks hinnale prioriteetsed teised asjaolud. Sellistel juhtudel võib tulla ette, et kui pakkumisse tuleb kõrgelt hinnatud asukohas korter hulgaliste lisaväärtustega, kujuneb ka korteri hind kõrgemaks kui turul keskmine.
Kui aasta alguse poole lükati ostuotsust sügisesse, siis on ka nüüd neid, kes veel ostu edasi lükkavad. Samas on suurenenud ka nende inimeste hulk, kes on juba kaua aega kodu otsinud ning nüüd lõpuks ka ostuotsuse teevad. Ostuotsused on valdavalt põhjalikult kaalutletud, läbi on vaadatud suur hulk pakkumises olevaid võrreldavaid kortereid ning hinna üle on aktiivselt kaubeldud. Kuigi pankade sõnul ei ole nende tingimused eluaseme laenude väljastamise suhtes märkimisväärselt muutunud, jääb meie maaklerite hinnangul siiski üsna paljusid ostuotsuseid takistama negatiivne finantseerimisotsus. Ostjatel on probleeme nii omafinantseeringuga kui ka sellega, et soovitud laenusumma ei vasta nende laenuvõimele.
Korterite pakkumishinnad on poolaasta jooksul langenud 10-15% ning tehinguhinnad keskmiselt 10%. Enam on hindu alandatud uusarendustes, kus arendajad soovivad kiirendada projekti lõpule viimist. Hindade suuremahuline alandamine on suuremates arendustes kiire müügiedu taganud, mis taas kord kinnitab, et ostujõulised kliendid on turul olemas, kuid nad ootavad sobivaid ja soodsaid pakkumisi.
Korterite keskmised hinnad Tallinnas 2008. aasta sügisel, kr/m2
|
|
Vanemad korterid |
Uued korterid |
|
Südalinn, Kadriorg |
25 000–33 000 |
33 000–40 000 |
|
Kesklinn |
24 000–28 000 |
28 000–35 000 |
|
Magalalinnajaod |
17 000– 20 000 |
22 000–26 000 |
|
Kakumäe, Pirita |
– |
25 000–32 000 |
Allikas: Uus Maa
Üürikorterite hinnad püsivad
Üürikorterite pakkumine suurenes kiiresti kuni 2008. aasta kevadeni. Sellest ajast saati on pakkumiste arv olnud suhteliselt samal tasemel ning augustis-septembris isegi veidi langenud. Üürihindade korrektsioon toimus samuti aasta alguses ning pärast seda on üürihindade tase püsinud suhteliselt stabiilsena. Keskmiselt on City 24 andmetel Tallinnas üüripakkumises 1700-1800 korterit.
Jätkuvalt otsitakse üürikortereid, mis oleksid täielikult möbleeritud ning heas seisukorras. Enim soovitakse odavama hinnaklassi üürikortereid, mis asuvad eelkõige magalalinnajagudes ja kesklinna lähedal ning mille üürihinnad jäävad vahemikku 3500–5000 krooni. Kesklinnas on pakkumises väga palju 2-toalisi uusi kortereid, mis on täielikult või osaliselt möbleeritud. Hinnad on olenevalt asukohast, seisukorrast ja möbleerimistasemest vahemikus keskmiselt 6500–8500 krooni.
Üürihinnad Tallinnas 2008. a. sügisel, kr/kuus
|
|
1-toalised |
2-toalised |
3-toalised |
4–5-toalised |
|
Kesklinn, vana maja |
5000–5500 |
6000–7500 |
7500–8500 |
alates 9000 |
|
Kesklinn, uusehitis |
5000–6000 |
6500–8000 |
10 000–15 000 |
alates 15 000 |
|
Vanalinn |
6500–8 000 |
8000–10 000 |
12 000–15 000 |
alates 15 000 |
|
Äärelinn, vana maja |
3500–4500 |
4500–5500 |
5000–8000 |
alates 6500 |
|
Äärelinn, uusehitis |
4500–5500 |
5500–7000 |
6500–10 000 |
alates 10 000 |
|
Majad |
üldpinnaga 150–320 m2 vahemikus 15 000–35 000 |
|||
Allikas: Uus Maa
Mida teha?
Ostjate olukord on käesoleval aastal väga hea, kuna pakkumist on palju ja hinnad tingitavad. See olukord on aga mõne aja pärast muutumas, kuna pidevalt ostetakse paremaid kortereid ära, nii eraisikute kui ka investorite poolt. Hinnatase võib küll olla aasta pärast madalam, kuid ka pakkumine on viletsam. Seetõttu on pikaajaline investeering, nt kodu ostmine, praegu ja lähitulevikus hea valik, lühiajaliselt korteritesse investeerida ei ole mõttekas.
Elari Tamm
Uus Maa Kinnisvarabüroo korterite osakonna juhataja
