2007. aasta III kvartal oli Tallinna kinnisvaraturul suvekuudel väga rahulik, kerge elavnemine toimus augusti lõpus ja septembris.
Elamispindade turul pakkumiste arvu juurdekasvutempo kahanes, kuid ka tehingute arvud langesid märgatavalt. Elamispindade hinnad langesid eelmises kvartalis kuni 10%. Äripindade turul käis aktiivne arendus ja ehitus. Alustati mitmete uute büroomajade ehitust. Äripindade turul valitses olukord, kus nõudlus ületas pakkumist.
Elamispindade turg:
Väga aktiivne üüriturg
Tallinna korterite turg oli III kvartali esimeses pooles vaikne. Suvekuudel ja puhkuste ajal on loomulik, et inimesed ei leia aega tegeleda kinnisvaraga. Eelmistel aastatel oli sesoonsust vähem märgata, kuna tegemist oli kinnisvarabuumiga. 2007. aasta augusti lõpus ja septembris võis märgata ostuklientide aktiivsuse kasvu. Kaaluti erinevate pakkumiste vahel, väga palju sooviti kortereid vaatamas käia ning samuti kaubeldi aktiivselt hinna üle.
Kui II kvartalis algas korterite hinnalangus kesklinnas ning äärelinnas sellist tendentsi märgata polnud, siis III kvartalis langesid ka äärelinna hinnad, kuni 10%. Võis märgata, et mõnevõrra vähem langesid väga heas seisukorras ja renoveeritud korterite hinnad kuni 5%, kuid vähem olid nõutud remontivajavad korterid, mistõttu nende hinnalangus ka suurem.
Uute korterite turul oli samuti seisak, kuna hinnad olid kallid ning kohati üle ostjate võimete. Ka mitmetes uusarendustes langetati hindu, siiani on hinnalangused olnud ca 10%. Hindu langetati projektides, kus esialgsel hinnakujundusel oli arvatavasti lähtutud edasisest turukasvust, mida aga ei tulnud ning mis asendus langusega. Hindade langetamine on senini müügiaktiivsusele väga hästi mõjunud. Ostjad tingivad hindades ning sageli tehakse ka ostuotsus kui ollakse veendunud, et ostu-müügihind on tõesti soodne.
Korterite tehinguhinnad on kesklinna vanemates elamutes keskmiselt vahemikus 25 000-35 000 kr/m2 ning uutes elamutes 30 000-45 000 kr/m2. Kui 2006. aasta lõpus ja aasta alguses on 2-toalise uue korteri hind südalinna lähipiirkondades ca 2 mln krooni, siis tänaseks jääb selliste korterite hinnaklass pigem 1,8-1,9 mln krooni juurde. Magalapiirkondade uutes arendajate poolt pakutavates elamutes on korterite hinnad vahemikus 27 000-33 000 kr/m2, mis teeb kahetoalise uue korteri hinnaks keskmiselt 1,3-1,6 mln krooni. Nö teise ringi uute magalapiirkonna korterite hinnad on vahemikus 25 000-30 000 kr/m2, vanemate paneelmajade korterite hinnad aga vahemikus 18 000-22 000 kr/m2.
Jätkuvalt oli ka III kvartalis väga aktiivne korterite üüriturg. Hinnatase ei ole kvartali jooksul oluliselt tõusnud, kuid huvi üürimise vastu oli suur. Üürida sooviti kortereid nii kesklinna kui äärelinna. Kesklinna 2-toaliste korterite hinnatase loksus kvartali jooksul suhteliselt paika ning jäi vahemikku 7000-8000 krooni kuus. Ka sügiseks ja talveperioodiks on üüriturul oodata aktiivset tegutsemist. Arvestades Tallinna korterite müügituru olukorda, eelistavad paljud kõigepealt korteri üürida ning mõnda aega jälgida, kuhu kinnisvaraturg liigub. Kuna saab prognoosida nõudluse jätkuvat kasvu, on oodata järgmise poolaasta perspektiivis hinnatõusu ca 10%. Ka eelmisel kvartalil oli võimalik uue lepingu sõlmimisel üürihinda tõsta korteritel, mille üürileping on sõlmitud aasta või rohkem tagasi.
Eramajade ja kruntide turg oli sarnaselt korterite turule III kvartalil suhteliselt soikus. Huvi uute eramute, ridaelamute ja paarismajade vastu oli vähene. Hinnad on keskmiselt langenud 10-15%. Kruntide ost-müük oli samuti väga piiratud. Huvilisi oli vähe ning kui asukoht on väga madalalt hinnatud, ei taga müüki ka hinna langetamine. Kruntide hinnad Tallinna lähipiirkondades langesid eelmises kvartalis 10-20%.
Tallinna hinnatud elamupiirkondades (Pirita, Kakumäe, Nõmme, Kristiine) algavad kruntide hinnad 2,5 miljonist kroonist ning eramute hinnad 4 miljonist kroonist. Alates 3 miljonist on võimalik osta majaosasid, ridaelamukortereid või paarismaju. Tallinnast väljaspool, kuni 40 km raadiuses, võib eramukrunte leida ka hinnaga alates 300 000–600 000 kroonist. Harjumaal on uute eramute hinna alampiir 1,5 miljonit krooni.
Suuremat huvi tunti III kvartalis keskmisest turuhinnast odavama kinnisvara vastu. Inimesed on valmis tehingu tegema juhul, kui nad tunnevad, et soetavad vara tõesti keskmisest odavamalt. Otsitakse odavamaid krunte väljaspool Tallinna, vanemaid odavama hinnaklassi maju Tallinna lähiasulates, aga ka väga heas seisukorras olevaid n-ö teise ringi maju hinnaga 2,5–3 mln krooni. Tingimine on saanud tavapäraseks ning ostjad teevad müüjatele aktiivselt omapoolseid pakkumisi.
Üha enam tuntakse huvi Tallinnast kuni 30 km raadiuses paiknevate vähemalt 1 ha suuruste kruntide vastu, mille suurus annab teatud privaatsuse. Nende puhul on siiski oluline ka kommunikatsioonide kättesaadavus ja soodne hind. Loomulikult soovitakse, et tegu oleks looduskauni paigaga.
Äripindade turg
Kvaliteetsete büroo ja kaubanduspindade turul on hetkel veel valitsemas olukord, kus nõudlus ületab pakkumist. Alustatud on aga mitmete uute büroomajade ehitamist ning planeerimist. Ainuüksi Mustamäe ja Kristiine linnaossa on kerkimas ja valmimas 7 uut büroomaja, Ülemiste Citys on pakkumises 4 uut büroomaja. Ka kesklinna Pärnu mnt suunale on kerkimas 2 uut büroomaja. Kogumaht, mis Tallinna büroopindade turule 2007. ja 2008. aasta jooksul lisandub on veidi üle 100 000 m2, kuid praeguseks on juba sellest mahust vähemalt pool eellepingute või broneeringutega kaetud. Siiski tuleb tõdeda, et mõneks ajaks on büroopindade vajadus Tallinna turul kaetud ning oodata on, et vakantsid normaliseeruvad kuni 5% juures. A- kvaliteediklassi büroopindade hinnad kesklinnas on vahemikus 170-260 kr/m2. Äärelinna uutes büroodes ulatuvad hinnad 190 kr/m2 kuus. Vaatamata majanduskasvu aeglustumisele on Tallinnasse jätkuvalt vaja uusi büroopindu, kuna mitmed vanemad bürood ei vasta enam kaasajanõuetele. Seega võib odata ka järgnevatel aastatel uusi büroomajade arendusprojekte.
Kaubanduspindade turul on jätkuvalt valitsevad kaubanduskeskused. Rocca al Mare kaubanduskeskuse laienduse ehitamine käib hoogsalt ning esimese etapi valmimist on oodata 2008. aasta kevadel. 2007. aasta lõpus avatakse uus kaubandustänav Rotermanni kvartalis. Kaubanduspindade hinnad keskustes on vahemikus 400-700 kr/m2.
Lao ja tootmispindade valik võib tänapäeval osutuda raskemaks, kui algul paistab. Tihti hakatakse uut laopinda otsima siis, kui olemasolev pind enam nõudmisi ei rahulda. Selline käitumine võib kaasa tuua olukorra, kus ettevõte on sunnitud tegema kompromissi, valides pinna, mis ei vasta täielikult tema ootustele, kuna nii lühikese aja jooksul ei ole võimalik leida kõigile nõuetele vastavat uut pinda.
Laopinna otsinguid tasuks alustada umbes 6 kuud enne reaalse vajaduse tekkimist. Sel juhul on võimalik tutvuda ka selliste projektidega, mille ehitamine ei ole veel jõudnud lõppfaasi. Enamasti on arendajad nõus kliendi erisoovid ära kuulama ning võimalusel tegema ehitusprotsessis kliendile vajalikke muudatusi. Valminud laopindu on võimalik leida näiteks Jüri Tehnopark II-s ja Terminal 11-s.
2006. aasta hinnatõus vajab veel siiani üürnike poolt kohandumist ning seetõttu ei ole laopindade üürid viimasel kvartalil oluliselt tõusnud. Ka ehitushindade kasv on pidurdunud ning pakkumine suurenenud, mis ei anna lähitulevikus enam põhjust hindade tõusuks.
Kokkuvõttes oli III kvartal Tallinna kinnisvaraturul üle aastate vaikne. Nõudlus uute elamispindade järele on suur, kuid ostuotsust tegemast takistab psühholoogiline barjäär. Inimesed ei julge teha ostu langeval turul ning ootavad edasist hindade langust. Pakkumisse on tulnud mitmeid soodsate hindadega objekte, mis reeglina üsna kiiresti ostja leiavad, kuna uut kodu otsivaid inimesi on jätkuvalt palju.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarabüroo
Kinnisvara analüütik
