Tallinna büroopindade turg kogub jõudu ning nüüd võib rääkida hindade ning pakkumiste stabiliseerumisest. Kui veel kaks aastat tagasi räägiti nn „ostja turust“, siis tänaseks päevaks saab märkida, et tasakaal üürileandja ja üürniku vahel on saabunud. Varasemalt oli vabade büroopindade pakkumisi igas sektoris on nüüdseks nii uute kui vanemate büroohoonete vakantsus madal ning uute hoonete hinnad tasapisi tõusnud. Ülepakkumist leiab veel vanemate, mõnede B, kuid suuremas osas C-klassi ärihoonete turul.
Tallinna bürooopindade turul kohta võib ütleda, et peaaegu 25% on A klassi bürood, mis asuvad kesklinnas, keskmine vakantsus on 10%, kuid on ka hooneid, mille täituvus on 100%. B klassi ärihooned võtavad turul ca 70%, vakantsus ca 16%. C-klassi hoonete osakaal on ca 7%, milled puhul vaba ruumi on ca 20%.
Hetkel otsitakse igas suuruses büroopindu, kuid enam ca 30-50 m2 elementaarsete nõudmistega heas korras büroosid: puhas värskelt värvitud ruum, olemas esmased kommunikatsioonid nagu internet ning telefoniühendus. Neid pindu soovivad üldjuhul kliendid, kes alles alustavad oma äriga või siis kolivad kas kodukontorist või mõnelt kehvemalt pinnalt ümber. Väiksemate büroode üürnikud on hinnatundlikud, alustavad või kulusid koomale tõmbavad ettevõtted. Piirkondade eelistustest oleks kindlasti kesklinn, kuid siin jääb tihti tehing parkimise või kliendi enda majanduslike võimaluste tõttu tegemata. Teises järgus on nõutumad piirkonnad Kristiine, Mustamäe ja Lasnamäe algus, kus on soodsamad hinnad ja üldjuhul tasuta parkimine. Kui üürileandjad ostustasid oma B või C klassi büroohoonetes asuvad ruumid jagada mitmeks väiksemaks oli see mõistlik ning tõi neile majandusraskuse tingimustes enam kliente.
Olulist rolli büroopindade turul on hakanud täitma nn „büroohotellid“. Nende tulek turule aastaid tagasi oli vaevarikas, kuid nüüdseks on leidnud endale sobiva sihtrühma. Büroohotellid on heaks laheduseks alustavatele ettevõtetele, kes vajavad esialgu ainult ettevõtte aadressi registreerimist, sekretäriteenust, kes on lühiajaliselt kohalikul turul, ei vaja esialgu enam kui ühte –kolme töökohta ning ei saa ette prognoosida oma arengupotentsiaali. Teenus annab võimaluse vältida üürilepinguga kaasnevaid kohustusi: lepingu pikkus, lõpetamine, töötajate vähenemistes või suurenemisest sõltuvalt vajamineva büroo otsimine jne. Samuti jäävad ära büroo sisustusele kuluvaid investeeringuid.
Kliendid, kes otsivad kesklinna A kvaliteediga hoonesse ca 1000 m2 ja enam suurust bürood on üsna raskes olukorras, kuna valikuid on vähe. Seega või märkida, et Tallinna büroopindade turg on jõudmas 2005-2006 aasta tasemele, kus tekkis lõhe nõudluse ning pakkumise vahele, ehk kvaliteetset büroopinda tuli pikalt otsida, esinduslikumate büroohoonete täituvus oli ca 100% ning soovijatest olid järjekorrad.
|
Büroopindade hinnad |
|
|
|
|
hinnad m2 eur |
prognoos |
|
A+ |
10-15.1 |
→ |
|
A |
6.4-9.6 |
→ |
|
B |
3.8-5.7 |
→ |
|
C |
2.5-4.1 |
→ |
Tänaseks päevaks võib märkida, et juba mitmes kuu on üürihinnad stabiilsed nii A kui ka madalama kvaliteediga büroohoonete seas. Võrreldes 2007 aastaga, kus üürihinnad olid rekordtasemel, siis hindade osas on turul toimunud korralik korrigeerimine, ainult kesklinna A-kvaliteediga hooned saavad lubada endale jäigemat hinnaklassi ning omanik lepingulistes läbirääkimistes tugevamat positsiooni.
Klienti on raske leida nende ärihoonete omanikel, kelle büroopind ei ole väga heas asukohas, puuduvad kaasaegsed lahendused, komunikatsioond, kogu sisustus on vana, hoone nii seest kui väljas korrastamata. Nende hoonete puhul on ainukeseks argumendiks väga soodne hind ning parkimine. Turul võibgi arenguruumis prognoosida suuremat vakantsust nende C-klassi büroohoonete osas, mis on jäänud üürnike huviorbiidist eemale just tänus sellele, et tänaseks päevaks on hinna- ning kvaliteedisuhe kaldunud tugevalt nii B kui ka A büroode suunas. Need hooned suudavad pakkuda märkimisväärselt paremaid üüritingimusi, samuti mõjuvad need uuemad ning parema asukohaga majad paremini ettevõtte mainele.
Lõpetuseks võib märkida, et ärikinnisvara turg annab kindlasti ka veel pika aja jooksul igas valdkonnas suuri väljakutseid ning kindlasti ei sa siinkohal rääkida kergematest aegadest- bürooturg on nagu seisev vesi, üüriklient aeglane ning arglik, kuna tõenäoliselt ei oska hetkel veel teha pikaajalisi prognoose omaettevõtte stabiilsuses ning tegevuses. Kindlasti üürilepingute sõlmimine lähiaastatel majanduse tugevnemisega hoogustub ning siis tekib tõenäoliselt turule olukord, kus hea kvaliteediga enim nõutud piirkondades tekib büroopindade osas puudujääk, kuna suuremamahulisi büroohoonete arendusi niipea ette ei võeta.
