Kinnisvaraturg laiemalt ning sealhulgas eluasemeturg on viimase aastaga oluliselt muutunud. Senine müüjate turg, mida dikteerisid müüjate pidevalt kerkivad hinnaootused, on pöördunud ostjate turuks.
Toimunud muutust on meedias piisavalt kajastatud ning tekitatud kuvand, et turg on seiskunud. Vaatamata sellele, on tõsisasi, et paljud professionaalsed maaklerid teevad tehinguid jätkuvalt, kuid võib väita, et edukate maaklerite ring ei ole kuigi lai. Siit tõstatub peamiselt kaks olulist küsimust – kuidas palgata endale parim maakler ning mida on oluline silmas pidada, arvestades muutunud turuolukorda?
Õige maakleri valimine on raske
Kõigepealt veidi sellest, millist maaklerit eelistada ehk milline maakler on müüja jaoks parim valik ning miks. Väga tähtis on, et maakler inimesena müüjale sobiks ning nende vahel tekiks usalduslik side. Maakler on sõna otseses mõttes vahemees (vahendaja), kelle ülesanne on jõuda mõlemaid osapooli (müüja-ostja) rahuldava tulemuseni. Müües oma kodu, on tihti emotsioonid väga kõrged ning raske on olla neutraalne huviliste poolt tehtava kriitika suhtes. Alati on midagi, mis ostjale päris täpselt ei sobi, ning soovib siis hinnaalandust saada või lihtsalt neid tema jaoks olulisi puudusi välja tuua. Sel juhul on maakler see, kes on puhvriks ostja ja müüja vahel.
Õige hind on kõige alus
Suure töö teevad head maaklerid ära juba enne objektide müüki võtmist. Objektile määratakse õige hind. Praeguses turuolukorras on väga raske otsustada, milline on see õige hind. Seetõttu kasutatakse nii hindajate kui ka teiste maaklerite abi – uuritakse juba samas piirkonnas toimunud tehingute hindu ning analüüsitakse ka pakkumisi. Oluline küsimus on olnud, kas panna kauplemisruum soovitud hinnale lisaks või mitte? Igal maakleril on selleks puhuks oma stiil ja tehnika, kuid maaklerid, kes tehinguid teevad, eelistavad alustada reaalse hinnaga. Hetke külluslikus pakkumistehulgas ei ole võimalik eristuda ega ka enda ostuklientides huvi äratada utoopilise stardihinnaga. Kui hind on paigas, on võimalik mitmete klientide külastustega aru saada, kas on vajadus veel ostjate hinnapakkumistele vastu tulla või jääda määratud hinnale kindlaks.
Kõik ei olene siiski pelgalt heast hinnast. Kui kõik sõltuks ainult hinnast, siis võiksid ju omanikud ise enda kinnisvara müüki panna ja vahendustasu võrra väiksemat hinda küsida. Selline lähenemine ei pruugi aga alati parimat lahendust tuua. Tuntud kinnisvarabüroo maakler annab ostjale ka kindlustunde, et juriidiliselt aetakse asju korrektselt ega langeta pettuse ohvriks.
Hea maakler on Kinnisvaramaaklerite Koja liige ja kohustatud järgima selle Heade Tavade Koodeksit. Suuremate büroode maakleritel on ka ostuklientidest andmebaas. Eriti efektiivne on see praegusel hetkel, kuna paljud ostjad lükkavad ostuotsust edasi kvartalite kaupa ning see annab hea võimaluse iga uue objekti müüki tulemisel kohe enda ostukliente sellest teavitada.
Ära otsusta vahendustasu suuruse järgi
Tihti tehakse maakleri valikul otsus ainult vahendusprotsendi järgi, kuid parima ja keskmise maakleri tasude erinevus jääb kindlasti väiksemaks kui nende sisuline erinevus. Majanduslikult on mõttekas valida pigem parem maakler ja maksta talle vastavalt, kui et raisata aega kehva maakleriga madalama tasu maksmise lootuses. Aeg on raha ning hetke turuolukorras tuleb raha väärtus ajas väga hästi välja. Oleme jõudnud olukorda, kus mitmed väga head maaklerid valivad ise objektid, mida nad on nõus müüma. Hetkel on müügiperioodid pikemad ning edukateks osutuvad need objektid, millele maaklerid pühenduvad. Seetõttu on edukatel maakleritel pigem vähem objekte ning kõrgem edukustase tehingute teostamisel.
Tihti müüja ja ostja ei teagi päris täpselt, mis dokumente tehingu sooritamiseks vaja võiks minna. Samuti on oluline, et maakler on tehingu toimumise ajal notari juures kaasas või keegi tema asendaja, mis annab pooltele turvatunde. Sellisel emotsionaalselt olulisel hetkel võivad tekkida lahkarvamused müüja ja ostja vahel, olenemata sellest, mis eelnevalt oli kokku lepitud.
Hea maakler hoolitseb selle eest, et kõik vajalikud inimesed oleksid õigel ajal notari juures, kaasas vajalikud dokumendid ning makstud ettenähtud summad. Maakleri kohus on teha kogu müügitehing võimalikult turvaliseks nii müüjale kui ka ostjale.
Üks olulisemaid tegevusi on teha koostööd, seda nii maakleri enda büroo siseselt kui ka teiste büroodega. Selline tegevus viib märkimisväärselt rohkemate tehinguteni kui kangekaelselt üksi üritada. Enamasti teevad koostööd suuremad firmad, kus on maakleritel omavaheline usaldus. Suurtes büroodes on juba oma maaklereid sadakond, kellega koostöö vormid paigas.
Kokkuvõtteks võib öelda, et sõltumata turul valitsevast suunast on olemas väga palju turuosalisi, kellel on konkreetset tehingut vaja teha ja/või kellel on selle tegemine turu tingimustele vastavalt mõistlik. Sellest lähtuvalt on tähtis ennekõike valida endale abimeheks parim võimalik kinnisvaramaakler, kes omab piisavalt kogemust, professionaalsust, kontaktibaasi ja motivatsiooni, et teostada tehing võimalikult efektiivselt, ning koostöös maakleriga koostada turuolukorrale reaalselt vastav ja asjakohane pakkumine.
Claire Pullinen
Uus Maa Kinnisvarabüroo maade ja majade maakler
