2008. aasta algus oli Tallinna kinnisvaraturul väga vaikne.
Elamispindade hinnad jätkasid langustrendi ning korterite hinnalangus 2007. aasta tipphindadest on ca 15%, eramute ja kruntide puhul 25-40%. Ka üürikorterite turul on ülepakkumine, mistõttu on üürhinnad veidi alanenud. Äripindade turul on büroode pakkumine kasvanud ning üürihinnad äärelinnas langenud.
Elamispindade turg
Ostjad on hinnatundlikud
2008. aasta jaanuar oli üle mitme aasta tehinguaktiivsuselt madalaim, tehingute hinnad jätkasid langemist. Veebruaris ja märtsis korteriomanditega tehtud tehingute arv Tallinnas ja Harjumaal tõusis, kuid keskmine tehinguhind jätkas langemist. Keskmine hinnatase on langenud 2006. aasta keskpaiga tasemele. Korteriturul on palju aktiivseid uue kodu otsijaid. Ostuotsus julgetakse aga langetada vaid juhul, kui korteri hind on tõepoolest soodne ning hetke turusituatsiooni keskmisest madalam.
Esimest kvartalit iseloomustasid suured allahindlused arendajate poolt. Enim langetasid oma projektidel Tallinnas avalikult hindu YIT ja Rime. Müügihindade langetamine ca 30% teenis oma eesmärki, kuna Suur-Ameerika 12 kortermajas on 15 korterist vaba veel vaid 3. Samuti sai Rime Hollandi oksjoniga sõlmida 1 ostu-müügilepingu ja 6 broneerimislepingut. Peale oksjoni lõppemist on veel broneeritud 3 korterit. On näha, et ostjad on hinnatundlikud, kuid samas ei lähe siiski kaubaks kõik, mis odavalt pakkumises. Otsitakse heas asukohas kortereid, mille siseviimistlus ja sisseseade oleksid kvaliteetsed ja maitsekad. Kesklinnas hinnatakse kõrgelt ka lisaväärtusi, nagu vaated ja kamina või sauna olemasolu.
Maa-ameti andmetel sõlmiti Tallinnas esimeses kvartalis kokku 1769 tehingut korteriomandiga ning keskmine hind oli ca 23 400 kr/m2. Kvartaalses arvestuses on 2008. aasta I kvartal tehingute arvu poolest üle aastate väikseim ning keskmine tehinguhind on langenud 2006. aasta teise poole tasemele. Tehinguhinnad on langenud võrreldes 2007. aasta tippajaga kevad-suvel 12-15%. Kuude kaupa arvestuses oli I kvartalis kõige vähem tehinguid jaanuaris ning alates sellest on tehingute arv kasvanud. Märtsis sõlmiti Tallinnas ligi 650 tehingut, mis on viimase nelja kuu kõrgeim tulemus. Keskmine tehinguhind oli märtsis 13% madalam kui aasta tagasi samal perioodil ning 1% madalam kui veebruaris.
Korterite tehinguhinnad on kesklinna vanemates elamutes keskmiselt vahemikus 25 000-30 000 kr/m2 ning uutes elamutes keskmiselt 28 000-40 000 kr/m2. Kahetoalise uue korteri hind kesklinnas on keskmiselt 1,6-1,9 mln krooni. Väiksema ruutmeetrite arvuga (ca 40 m2) on võimalik uus korter soetada kesklinna äärealadele ka 1,4-1,6 mln krooniga. Magalapiirkondades on vanemate korterite hinnad keskmiselt vahemikus 17 000-21 000 kr/m2 ning uute korterite hinnad 24 000-28 000 kr/m2. Äärelinna uute ja vanade korterite hinnavahe on vähenenenud umbes 30%ni, mis on mõistlik vahe ning mis peaks selliseks ka jääma.
Korterite üüriturg on jätkuvalt aktiivne ning vajadus üürikorterite järele suur. Vaatamata suurenenud nõudlusele ei ole üürihinnad tõusnud, kuna ka pakkumine on väga kiiresti kasvanud ning viimase poolaasta jooksul kahekordistunud. Seetõttu on surve hindade alanemiseks ning üürikorterite puhul on omanikud sageli nõus hinda alandama 500-1000 krooni. Kesklinnas on 2-toalise uue korterite üürihind keskmiselt 6500-7500 krooni kuus ja äärelinnas 5500-7000 krooni kuus. Vanemates äärelinna elamutes saab väiksemaid kortereid üürida juba ka 3500 ja 4000 krooniga kuus. Nimetatud hindadele lisanduvad kommunaalmaksed.
Eramajade ja kruntide turul hinnalangus
Kasvanud pakkumine võimaldab ostjatele laiemat valikut, mistõttu on müügiperioodid veninud kuni aasta või isegi pooleteise aastani. Eramute ja eramukruntide hinnad on viimase poolaastaga langenud keskmiselt 20%. Võrreldes tippajaga 2006. aastal on tehinguhinnad maaklerite sõnul kahanenud kuni 40%.
Aktiivseid koduotsijaid on palju ning kevade tulekuga on neid juurde tulnud, kuid ostuotsust julgevad teha vähesed. Väga soodsa hinna ja hea asukohaga eramule leidub ostja siiski suhteliselt kiiresti, alla pooleaastase müügiperioodi jooksul. Turule on tekkinud ka uus segment ostjaid: likviidset positsiooni omavad investorid, kes otsivad odavaid maatükke Tallinna lähistel, 3-4 aastase perspektiiviga.
Tallinna hinnatud elamupiirkondades (Pirita, Kakumäe, Nõmme, Kristiine) algavad kruntide hinnad 2,5 miljonist kroonist ning eramute hinnad 4 miljonist kroonist. Alates 3 miljonist on võimalik osta majaosa, ridaelamukorter või 1/2 paarismaja. Tallinnast väljaspool, kuni 40 km raadiuses, võib eramukrunte leida ka hinnaga alates 300 000-600 000 krooni. Harjumaal on uuseramute hinna alampiir 1,5 miljonit krooni. Kuna hinnad on langenud, on ostuhuvi liikunud Tallinnale lähemale. Aktiivsem mõjusfäär on 10 km raadiuses Tallinnast, kus uute eramute hinnad algavad 2,5 mln kroonist ning kruntide hinnad juba 600 000 kroonist.
Väga palju otsitakse eramukrunte hinnaga alla 1 mln krooni Tallinna lähedale, ent selliseid on pakkumises vähe. Teise huvigrupina võiks välja tuua väga kallid ja väga hea asukohaga krundid. Sellised on näiteks mereäärsed kinnistud hinnatud elamupiirkondades – Pirital, Nõmmel või Kakumäel. Kõnealuseid krunte tuleb pakkumisse harva ning nende hinnad ei korreleeru turu keskmiste hindade kõikumisega.
Kõige väiksem on huvi keskmise või kehvema asukohaga kruntide ja eramute vastu. Kuna kruntide pakkumine on niivõrd suur, siis on ostjatel võimalik valida endale parema asukohaga krunt. Müük on peatunud arendustes, kus on kommunikatsioonid, teed ja tänavavalgustus välja ehitamata. Seetõttu on eelispositsioonil arendused, kus asfaltkattega teed on juba olemas ning põhiosa eramuid valminud.
Äripindade turg
Büroopindade pakkumine äärelinnas on kiiresti kasvanud. Äärelinna on uusi büroosid lisandunud ja lisandumas eelkõige Mustamäe ja Lasnamäe suunal. Keskpärase asukoha ja arhitektuuriga hoonetel on raskusi üürnike leidmisega, kuna ettevõtetel on valik suur. Samuti ei kiirusta ettevõtted otsust langetama enne, kui hoone valmimine on lõpujärgus. Suurenenud pakkumine on tinginud äärelinna uutes büroomajades pikenenud müügiperioodid ja ka üürihindade alanemise. Uute büroohoonete üürid algavad äärelinnas 160 kr/m2 ning ulatuvad südalinna A+ klassi büroodes 280 kr/m2 kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud ja käibemaks.
Suurenenud pakkumine mõjutab ka vakantse. Uute hoonete valmimisel võib prognoosida vanemate ja amortiseerunud hoonete vakantside suurenemist ning ilmselt on mitmed uued büroomajad sunnitud uksed avama üle 15% vakantsiga.
Kaubanduspindade turul on olukord suhteliselt sama, mis eelmistel kvartalitel. Vabu kaubanduspindu suuremates keskustes napib, mõned vabad pinnad on veel Rotermanni kaubamajas ja ehitusjärgus olevas Rocca al Mare juurdeehituses. Rocca al Mare keskuse juurdeehituse I etapp peaks valmima sügisel ning selle käigus lisandub ca 16 000 m2 uut pinda. Kaubanduspindade üürihinnad on liikunud viimastel aastatel tõusutrendis. Poolaasta jooksul on üürid püsinud suhteliselt samal tasemel. Ka järgmise poolaasta perspektiivis võib öelda, et nõutud kaubanduskeskustes jäävad üürid samale tasemele.
Lao- ja tootmispindade turul uued projektid
Lao- ja tootmispindade pakkumine suureneb järk-järgult. Kuigi võib öelda, et detailplaneeringu järgus olevate laopindade pakkumine ületab nõudlust, on nõudluse ja pakkumise vahel käärid. Kõige suuremaks probleemiks on ajaline vahe: arendajad on suutelised pakkuma ettevõtete vajadustele vastavaid laopindu umbes 1-1,5 aasta pärast. Ettevõtted on aga nõus ootama uut laoruumi keskmiselt pool aastat.
Viimase kvartali jooksul on nõudlus lao- ja tootmispindade järele veidi kahanenud. Ettevõtete kindlustunne tulevikus suhtes on vähenenud ning ootused on muutunud pessimistlikumaks. Sellistes tingimustes ei plaanita laieneda ning pole vajadust uue pinna järele.
Tootmismaa ostmine iseehitamise eesmärgil on vähem populaarne. See trend levib alates eelmisest aastast ning prognoosida võib sama trendi jätkumist. Varem nägid ettevõtted teenimisvõimalust, soetades odavalt kinnisvara ning teenides vara väärtuse kasvult. Praeguseks on maa hinnad tõusnud kõrgele ning edasine tõusupotentsiaal on küsitav. Sellest tulenevalt eelistatakse üha enam olla üürniku staatuses, mistõttu on sagedasemaks muutunud ka sale-leaseback-tehingud erinevate fondide ja investoritega, kus ettevõte müüb oma hoone, kuid jääb sinna pikaajaliseks üürnikuks.
Tootmis- ja laopindade üürihinnad ei ole poolaasta jooksul tõusnud. 2008. aasta esimese kvartali jooksul on olnud pigem surve hindade alanemiseks, kuna pakkumist on piisavalt ja nõudlus väheneb. Heas seiuskorras ladude hinnad algavad 55 kr/m2 kuus ning ulatuvad hinnatud piirkondades maantee äärsetes hoonetes 100 kr/m2 kuus. Tootmismaa hinnad on samuti olnud stabiilsed, kuid seoses vähenenud huviga tootmismaa vastu võib ka siin järgmistel perioodidel korrektsioone ette tulla. Tootmismaa hinnad maantee äärsetel kinnistutel on keskmiselt 800-1400 kr/m2.
Kokkuvõttes oli Tallinnas 2008. aasta algus väga vaikne. Kevade saabudes märtsi kuus oli märgata elavnemist kõikides sekorites, mis on iseloomulik sesoonsele kinnisvaraturule. Kuigi tehingute arvud on suurenenud, võrreldes detsembri ja jaanuariga, ei ole oodata hinnatasemete tõusu.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarakonsultandid
Kinnisvara analüütik
