Antud loo pealkiri käiks justkui talveunne mineva karupere kohta, kes inimeste ees vastust annab, mis talvel saab. Kuidas toitub karupere talvel, kui kõik on mattunud lume alla ning loodus puhkab? Kust süüa saab, kus magada?
Nii võib sõnastada ka inimeste ootused ja hirmud eelseisva talveperioodi suhtes. Kuidas oleks võimalik müüa talvisel vaiksemal ajal oma korter või maja? Talvine periood aga pole suures plaanis kinnisvara sektoris sootuks erinev ei kevadest ega sügisest. Peamised faktorid müügi tagamiseks on samad nii talvel kui ka suvel.
Kinnisvaraturg on oma tehingute poolest samal tasemel mis 2002. aastal ning hinnad on 2005. aastas. Tehingute vähesuse taga on karmimad laenuintressid ning elatustasemega võrreldes kõrged kinnisvarahinnad. Mis puudutab pakkumiste rohkust, siis viimasel ajal on näha suurt pakkumiste kasvu, mis tingib müügisurve puhul hindade languse. Muidugi tuleb eelnevale lisada ka üldine pessimism. Vaatamata sellele on igal ajajärgul oma ilu ja võlu ning kinnisvaraturg toimib igal aastaajal.
Õige hind
Et tagada eluaseme müük tänasel ja ka homsel turul, on peamiselt kaks kriteeriumi, millest üks tähtsam kui teine. Nimelt kui on soov kinnisvara realiseerida praegusel turul, siis tähtsaim on panna kinnisvarale õige hind. Mis oleks see hind, millega järgmise nelja kuu jooksul õnnestuks kinnisvara realiseerida? Erinevatel müügimeestel on erinev taktika, kuid õunad ega ka naabrimehe tehing pole kindlasti asjad, mille pealt hinda määrata. Kindlasti on olemas turutunnetuslik intuitsioon, kuid lisaks sellele on hinna määramisel abiks spetsialistid: professionaalsed maaklerid/konsultandid, kes igapäevaselt elamispindade müügiga tegelevad või kinnisvara hindavad ning sellele turuväärtuse annavad. Seega kinnisvara hindajate arvamus kujuneb hinna määramisel väga oluliseks aspektiks.
Jäädes praegusel hetkel ootama kõrgema hinnaga ostjat, on võimalik, et kuu aja pärast hinda üle vaadates on see langenud madalamale, kui esialgu maakleri poolt soovitatud müügihind. Seetõttu tasub müüki alustada turuolukorrale vastava hinnaga, mitte jääda lootma emotsionaalsele ostjale, kes mistahes hinnaga tehingusse läheb. Suurem hinnalangus tabab eelkõige neid kortereid, kus pakkumisi palju ja konkurents tihe.
Tähtis on, et müügiperiood oleks prognoositud ning hinna korrigeerimine määratud vastavalt perioodile ning klientide tagasisidele. Järelduste tegemiseks ei peaks ootama 2-3 kuud, vaid piisab paarist-kolmest nädalast. Kohalik turg on piisavalt väike ja kiire, et huviline leiaks portaalidest huvitava pakkumise üles 2-3 nädalaga. Üldjuhul võiks olla korteri müügiperiood ka tänasel ajahetkel kuni 4 kuud. Tuleb arvestada aga sellega, et selle perioodi jooksul tuleb arvatavasti hinda korrigeerida kuni 3 korda, olenevalt esialgsest hinnast, millega müüki alustati.
Proaktiivsus
Teine oluline faktor müügiedu juures on proaktiivsus. Kui aktiivne või lahendustekeskne on müügiteenuse pakkuja? Ma ei räägi nippidest ja trikkidest, pigem suhtlusringkonna laiusest, soovist inimestega suhelda ning üleüldse töö standardi olemasolust. Maaklerteenus on tänaseks saanud palju suurema professionaalsuse ja oskusteabe osakaalu kui kümmekond aastat tagasi. Maakleri oskustest oleneb müügiedu või ebaedu. Õnnelikke juhuseid on kõigil, kuid tänasel turul on selliseid juhuseid vähem. 90% juhtudest on müük prognoositav ning edu saavutatav, tuleb vaid valida õige teenusepakkuja, kellel on müügitöö suhtes konkreetne nägemus ja oskus.
Mis saab arendusprojektidest?
Viimane tähelepanek on suunatud arendusprojektidele, mille müügiedu pole olnud kõige ootuspärasem. Palju valmisolevad korterelamuid on pooltühjad ning müük igakuiselt tagasihoidlik. Mõni aeg tagasi pakuti mitmeid lisaboonuseid, kuid müük ei olnud sellele vaatamata tulemuslik. Nüüd aga on talv tulemas ning kommunaalkulud tõstavad igakuist väljaminekute osakaalu arendaja/omaniku jaoks. Kui müügihinda alandada enam ei ole võimalik ning kulud üksnes kasvavad, on üheks lahenduseks maja üürnike jaoks välja pakkuda. Meie turul on üüritootlused suhteliselt madalad (3-4%), kuid midagi peab täna müügiga raskustes olev arendaja tegema. Pankade rangem laenupoliitika on mitmed inimesed jätnud üürikorteritesse ning lisaks leidub inimesi, kellel lihtsalt pole vajalikku omafinantseeringut ega lisatagatist. Sellega väidan, et üürisoovijate osakaal on tõusmas ning siit on tekkimas lootus, et üüriturg kui selline on investori jaoks peagi atraktiivne.
Elari Tamm
Uus Maa Kinnisvarabüroo korterite osakonna juhataja
