2006. aasta jooksul tõusid maa hinnad kogu Eestis hüppeliselt.
Tallinnas ja selle lähipiirkondades tõusid kruntide hinnad aastaga isegi kuni 100%. Mujal Eestis hinnatõus nii äkiline ei olnud, kuid kruntide hinnad tõusid enamikes maakondades 25-75%. 2007. aastal hinnatõus pidurdub, kohati hinnad stabiliseeruvad.
Väga palju räägitakse Tallinnas ja selle lähiümbruse kinnisvaraturul toimuvast. Mis aga toimub teiste Eesti linnade eramukruntide turul?
Eesti väiksemate linnade üldisi hinnatasemeid ja hinnatõuse on mõneti raske välja tuua, kuna antud piirkondades on elamukruntide turg väheaktiivne. Turg on suhteliselt väljakujunemata ning kohati on omanikel põhjendamatult kallid hinnaootused. Eelkõige on see tingitud kruntide nappusest väikelinnades ja nende lähistel. Ka eramutega toimub vähe tehinguid ning tihti ei jõua need isegi avaliku pakkumiseni, vaid müüakse tuttavatele nö käest-kätte. Tänaseks on aga juba loomisel ja plaanimisel mitmetesse väiksematesse linnadesse või nende lähistele uusarenduspiirkondi nii eramutele ja ka kortermajadele.
Nagu öeldud, valitseb paljudes linnades eramukruntide nappus. Nii Paides, Haapsalus kui ka Jõgeval on keskmiselt pakkumises ca 10 maatükki, Viljandis, Rakveres ja Jõhvis aga veidi alla 20 maatüki. Suuremates linnades nagu Pärnus ja Tartus on pakkumisel keskmiselt 100 maatükki. Nendest maatükkidest on koheseks eramuehituse alustamiseks sobivad umbes pooled. Ülejäänud on kas ebasobiva asukohaga, halva infrastruktuuriga või nõuavad enne ehituse algust veel palju lisainvesteerinuid kommunikatsioonide välja ehitamiseks jms.
Huvi kruntide vastu väikelinnades on aga suur. Väiksemate linnade ja asulate elanikud on harjunud rahuliku keskkonnaga ning hindavad rohkem privaatsust kui suurlinna inimesed, seega eelistatakse väikemates linnades enamasti eramut. Kõige rohkem tuntakse huvi just kruntide vastu, kuna populaarne on ise ehitamine. Esialgu arvatakse, et ise ehitades tuleb hind soodsam ja kvaliteet on parem, aga alati ei pruugi nii minna. Ise ehitades peab kindlasti arvestama suurema ajakuluga, kuna ehitusmaterjalide tellimine ja kättesaamine on tänasel turul üsna keeruline ja aeganõudev protsess. Samuti võib suurem ehitusfirma saada ehitusmaterjalid mastaabiefekti tõttu soodsamalt kui eraisik. Seega tasub enne ise ehitamist täpselt kalkuleerida, kas see töömahukas ja pikaajaline ettevõtmine ikka on soodsam. On aga ka inimesi kes ise ehitamise asemel lasevad maja ehitada selleks ettenähtud firmadel. Levinud on nö moodulmajad, mille püstitamine on vähem aeganõudev ning elamu saab ehitada ka veidi soodsamalt kui kivimaja. Moodulmajadesse suhtutakse siiski kohati eelarvamusega, et „papist maja” ei pea aja jooksul vastu, kuid Skandinaavia maade näitel võib prognoosida, et moodulmajade ehitamine Eestis alles kogub hoogu.
Alternatiivina eramukrundile otsitakse sobivaid suvilaid ja suvilakrunte endistes aiandusühistutes või suvilapiirkondades. Selliste kinnistute puhul võrdub kinnistu hind reeglina krundi hinnaga. Olemasolev ehitis kas lammutatakse ja ehitatakse uus maja või tehakse juurdeehitus aastaringselt kasutatavaks elamuks. Eelistatud on suurema pindala ja kõrghaljastusega suvilakrundid. Kuna reeglina paiknevad suvilapiirkonnad linnast veidi eemal, on ka sealne hinnatase madalam.
Paljuräägitud elamukruntide nappusest on inspiratsiooni saanud arendajad ja nii kerkibki mitmete väiksemate linnade äärde uusi elamuarenduspiirkondi. Näiteks Paides on planeerimisel elamupiirkond paaris- ja kortermajadele, mis peaks mahutama ligikaudu 300 peret. Ka Viljandi ümbrusesse luuakse uuseramupiirkondi, mis kokku toovad turule üle 100 krundi. Rakvere lähistele Vergi ja Piira külla luuakse ca 35 eramuga piirkonnad.
Jätkuvalt on aga üle Eesti huvi vanade, arhailiste talukohtade vastu. Oluliseks teguriks on kas mere või järve lähedus või lihtsalt looduskaunis asukoht. Privaatseid puhkekohti, suvemaju otsitakse palju ning selles osas võib prognoosida vaikset, aga kindlat hinnatõusu. Krundi puhul piisab ka kuni ühest hektarist, kuid võimalusel eelistatakse suuremaid krunte. Müügiprotsess on edukam kinnistutel, kus ka mõni vana palkhoone veel püsti seisab ning mida oleks võimalik renoveerida.
Talukohtade müüjateks on nii noored kui vanemad inimesed. Põhjuseid on erinevaid: nooremad eelistavad kolida linna, vanemad ei jaksa enam talu pidada ning kolivad korterisse või laste juurde.
Nagu öeldud, valitseb väikemates linnades jätkuvalt elamukruntide põud. Kuigi arendajad on rahuldamata nõudlusele reageerinud, kulub aega, enne kui suudetakse oma kinnistud realiseerimiseks ette valmistada. Tulenevalt sellest võib prognoosida ka edasist hinnatõusu. Küll aga võivad pikemas perspektiivis müügiperioode pikendada mahukad arendusprojektid.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarabüroo
Kinnisvara analüütik
