Amortiseerunud põllumajanduslike tootmishoonete turg

Vaadates maakondades ringi, jäävad silma väga paljud põllumajanduslikuks tootmiseks, põhiliselt 1960-ndate aastate alguses ehitatud hooned, mis on ajale jalgu jäänud ning mis on majanduslike muudatuste ja reformide tulemusena jäänud tühjaks ja kasutuseta.
Tühjana seisavad laudahooned, töökojahooned, katlamajad, millest suur osa leiab uue omaniku ja uue kasutuse ning on seega ka kinnisvaraturu üheks osaks.

Turgu sellistele objektidele on, kuid see ei ole väga aktiivne. Kuigi hoonestus ei vasta enamiku ostjate nõuetele, ollakse paremate valikute puudumisel siiski valmis ostma ka selliseid hooneid. Müügitehingute toimumise eelduseks on peamiselt see, et nende objektide tehinguhinnad jäävad madalamale tasemele kui seda on nende asendusmaksumused. Seega seab vanemate tootmis- ja laohoonete hinnatõusule selge piiri ette maa- ja ehitushindade muutumine, sest mingist piirist alates ei ole mõtet osta vana tootmis- või laohoonet, kuna uue hoone ehitamine tuleks majanduslikult otstarbekam. Industriaalkinnisvara soetajad võib laias laastus jagadagi kaheks: kohalikud ettevõtted, kes on valmis ostma nii vanemaid hooneid kui ka ise ehitama ja välismaised ettevõtted, kes eelistavad kas ise uute hoonete ehitamist või kaasaegsete hoonete üürimist.

Likviidseimad on heas asukohas paiknevad hea juurdepääsuga ja vajadustele vastava üldpinnaga mõistlikke renoveerimiskulutusi nõudvad objektid. Potentsiaalse ostja seisukohalt on oluline hoonete seisukord ning see, kui palju on vaja antud objekti investeerida. Kui hooned vajavad suuri investeeringuid renoveerimiseks, siis otsustatakse olemasolev hoonestus pigem lammutada, sest tihti on kõnealustel objektidel ka liiga palju ebaratsionaalset pinda ning on otstarbekam ehitada uus ja funktsionaalsem hoone.

Hoonete üldpinna kõrval on oluline ruumide kõrgus, tihti on kõrgemate lagedega objektid eelistatumad (näiteks kasutuseta seisvad katlamajad), sest selliste hoonete kasutusvõimalused on suuremad. Peamiselt rajatakse sellistesse hoonetesse väiketootmisi (puidutööstus, mööblitööstus, väikemajade tootmine), laoruume, teenindusettevõtteid (autotöökojad, autolammutused ja -romulad).

Analoogsetel objektidel on ka pikem turustusperiood, mis tuleneb asjaolust, et objekt vastab teatud kindlatele kriteeriumitele ja tekitab seega huvi kitsamas ringis.

Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on seega:
– logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede
lähedus, veokite manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.);
– tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on
oluline elektrivõimsus, vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille
puudumine vähendaks üürniku äriplaani realiseerimisvõimalusi või
suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi;
– homogeensus – samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav
infrastruktuur on välja arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt.
pangakontorid, autoparklad, teedevõrk).

Erinevate tootmis- ja laohoonete keskmised müügihinnad Harjumaal:

Kasutusest kõrvale jäänud hooned risustavad siiski endiselt maastikku ja kogu keskkonda. Väljapääsuks ongi neile alternatiivse kasutuse leidmine või kui seda ei ole, siis kuuluvad põllumajanduslikud ehitised, millel ei ole taaskasutusele võtmiseks ehituslikku ega majanduslikku väärtust, tõenäoliselt lammutamisele.

Kairi Teesalu
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade hindaja