Vaatamata üldisele pessimismile ja tarbimise vähenemisele on kinnisvaraostja praegu viimaste aastatega võrreldes suurima ostujõuga. Peamiselt on palga ja kinnisvarahindade võrdluseks kasutatud korteri ruutmeetrihinna suhet keskmisesse kuupalka. Mõistlikuks on peetud, et näitaja oleks 1 või vähem, mis tähendab, et ühe kuupalga eest peaks saama vähemalt ühe ruutmeetri pinda.
Hinnad 2005 aasta tasemel
Keskmine brutopalk oli 2009. aasta esimeses kvartalis Eestis Statistikaameti andmetel 12 147 krooni kuus, mis on 1,5% vähem kui 2008. aasta samal perioodil ning 7,4% vähem kui eelmise aasta viimases kvartalis. 2009. aasta esimeses kvartalis oli keskmine korterite ruutmeetrihind Maa-ameti andmetel Eestis 10 845 krooni. Korterite hinnad langesid kvartali jooksul 23% ning võrreldes 2008. aasta I kvartaliga 35%. Seega on kinnisvarahindade langus olnud kordades suurem palkade alanemisest. Keskmine korteri hind on 2005. aasta tasemel, kuid palk 2007. aasta tasemel.
2009. aasta esimese kvartali andmeid arvestades on hinna/palga suhe 0,89 ehk väga hea. Kinnisvaraostjate sissetulekud on seega piisavad ostmaks praegu kinnisvara. Hinna/palga suhe on viimastel kvartalitel pidevalt alanenud, mistõttu on ostjate jaoks olukord paremaks muutunud. Kuna Eesti keskmine näitaja on liiga üldine, tasub analüüsida olukorda spetsiifilisemalt Eesti suuremates linnades.
Väikelinnades olukord parem
Tallinnas on keskmine brutopalk 14 035 krooni kuus ning korterite keskmine hind 15 843 kr/m2. Ehk Tallinnas on ruutmeetri hind veidi kõrgem kui keskmine palk, mis viitab sellele, et on ruumi edasiseks hinnalanguseks. Võib arvata, et järgmises kvartalis süveneb palgalangus ning jätkub ka korterite hinnalangus.
Tartu maakonnas on keskmine brutopalk 11 451 krooni kuus ning korterite keskmine hind 11 701 kr/m2. Tartu maakonnas on seega hinna/palga suhe ühe lähedane.
Pärnu maakonnas on keskmine brutopalk 9921 krooni kuus ning keskmine korterite ruutmeetrihind 9719 krooni. Ka Pärnu maakonnas on sarnaselt Tartuga näitaja ühe lähedal.
Kuna Eestis keskmisena on palgad kõrgemad kui ruutmeetrihind ning suuremates linnades oma hinnad kõrgemad või võrdsed kuupalgaga, siis viitab see sellele, et kinnisvara ostujõud on tugevam just väiksemates linnades ja asulates. Hinnad on seal vähem tõusnud kui buumi ajal suurlinnades ning palgatase on kiiremini tõusnud.
Loomulikult ei saa lähtuda ainult ühest näitajast, et hinnata turu jätkusuutlikust. Tuleb arvestada, et tööpuudus on kiiresti kasvanud ning ka järgmistel kvartalitel võib oodata töötute arvu suurenemist. Kuna kinnisvaraost on mahukas investeering, mõjutab seda turgu oluliselt ka pankade poolne laenude väljastamine. Pangad kinnitavad, et raha on piisavalt, kuna deposiitide mahud kasvavad, kuid vaatamata sellele, on pangad oma tingimustes karmimad ning klientide analüüs võrreldes varasemaga on kindlasti põhjalikum. Teiselt poolt on Euribor täna väga soodne ning ka pankade marginaalid on võrreldes sügisega veidi vähenenud, mis teeb laenu odavamaks. Lisaks ostjate survele langetab hindasid ka pakutavate korterite suur maht, mistõttu tuleb kiireks realiseerimiseks hindasid teistest märkimisväärselt rohkem alandada.
Keskmise palga, korteri ruutmeetrihinna võrdlus Eestis
Allikas: Maa-amet, Statistikaamet.
Keskmisele Tallinna perele 3-toaline korter või elamu linnast väljas
Arvestades keskmist palka, hetkel pakkumises olevaid elamispindasid ning laenutingimusi saab näitlikult vaadata, millist kinnisvara saab keskmine Tallinna pere endale lubada. Kui peres teenivad kaks inimest keskmist palka ning peres on ka üks auto, mille liisingumakse jääb 4000 krooni piiresse kuus, siis on võimalik eluaseme soetamiseks võtta laenu u 1,1 mln krooni, st et laenuteenindamine ei võtaks igakuiselt rohkem kui 50% pere kogusissetulekust. 1,1 mln krooni eest on Tallinnas ja selle lähiümbruses võimalik soetada väga erinevat kinnisvara. Kesklinna on võimalik osta erinevatesse uutesse elamutesse 2-taoliseid möbleeritud kortereid.
Magalapiirkondades saab uusehitistesse ka 3-toaliseid möbleeritud kortereid osta alla 1,1 mln krooni. Vanematesse elamutesse oleks võimalik osta perele sobilikke 3-toaliseid renoveeritud kortereid vahemikus 1-1,1 mln krooni.
Kui on soov elada oma majas või ridaelamus, tuleks pilk pöörata linnast välja. Rae vallas müüakse kortereid paarismajas 1,1 mln krooniga, ridaelamukortereid saab ka juba alla 1 mln krooni. Ka Viimsi valda on võimalik osta vanemaid elamuid alla 1 mln krooni ning uuemaid ridaelamukortereid ligi 1,1 mln krooniga. Linnast veidi kaugemal leiab nii maju kui ridamajakortereid ka odavamalt. Seega on valikuvõimalusi mitmeid.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide kinnisvaraanalüütik
