Harjumaa ja Raplamaa kinnisvaraturgu iseloomustab hooajaline muutumine, sest peamiselt soetavad kinnisvara eraisikud. Kui korteriturul on näha pigem stabiilset aktiivsust, siis eramute vastu talveperioodil huvi väheneb ja aktiivsem kauplemine käib aasta II ja III kvartalis. Sarnaselt toimib ka elamukruntide turg.
Peamine erinevus Harjumaa ja Raplamaa kinnisvaraturu vahel seisneb selles, et Raplamaal on tehingute arv oluliselt väiksem. Enamasti on tehtud tehinguid maatulundusmaa kinnistutega, elamumaa kinnistute tehinguid on üksikuid.
Harjumaa korteriomandite üldine statistika näitab, et tehinguarv on olnud väikseim aasta I kvartalis, seda nii 2010. kui ka 2011. aastal. Kogu Harjumaa lõikes on korteriomandite keskmine ruutmeetrihind tõusnud vaikselt 2010. aasta algusest ning keskmine ruutmeetri maksumus on Maa-ameti statistika alusel 893 eurot (tõus võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 14%).
Korteriomandite turg liigub Raplamaal tõusvas joones, kui välja arvata 2011. aasta I kvartal, mil tehingute arv langes oluliselt, vähenedes 2010. aasta I kvartaliga võrreldes ligi 30%, kuid liikudes sealt edasi tõusu poole. Keskmine ruutmeetrihind on muutunud hüplevas joones, tõustes 2011.a II kvartaliks 302 eurole, kuid langedes III kvartalis 167 eurole.
Eelkõige mõjutab kõikide kinnisvaraliikide hinnataset piirkond. Tallinna lähipiirkonna objektide hinnatase on oluliselt kõrgem kui kaugemate objektide oma.
Turukäitumine
Harjumaa kinnisvaraturg on aktiivseim Tallinna ümbruses ja väljakujunenud infrastruktuuriga lähipiirkondades. Kõikide kinnisvaraobjektide puhul kehtib ühine põhimõte – Tallinnast kaugemal asuva kinnisvara vastu on väiksem huvi.
Kõige enam hinnatakse Raplamaal kinnistuid põhimaanteede sõidusuuna järgi – kui sõita Tallinnast välja, jäävad hinnatuimad kinnistud Märjamaa piirkonnas Pärnu maantee äärde. Viljandi maantee ääres ulatuvad hinnatud piirkonnad kuni Raplani välja.
Hetkel on kinnisvaraturul suurim nõudlus mõistliku hinnaga objektide järele. Valdaval osal elanikkonnast on siiski piiratud võimalused kinnisvara soetamiseks omavahenditest ning kasutada tuleb panga abi. Seega on ostjaskonna seisukohast lähtudes määravaim tegur hind, sellele järgnevad asukoht, lisaväärtused ja loomulikult kommunaalkulud. Tihtipeale on suurenevad kommunaalkulud ka praegustele omanikele põhjus müümiseks, sest tühjalt seisvat kinnisvara ei ole kasulik üleval pidada.
Nii korterite kui ka maade-majade müügiperiood sõltub sellest, kui lähedal on pakkumishind reaalsele turuväärtusele. Kui pakkumishind vastab turuväärtusele, võib müük toimuda kiiresti. Reeglina on korterite puhul müügiperiood keskmiselt 4 kuud, elamute puhul on pakkumisperioodiks 4-6 kuud ja maade puhul 6-12 kuud, kuid siin mängib suurimat rolli asukoht. Üldine tehinguaktiivsus on väljaspool keskuseid suhteliselt madal.
Eramute hinnatase ei ole viimase aasta jooksul oluliselt muutunud. Enim tuntakse huvi Tallinna lähipiirkonnas asuvate majade ja majaosade vastu. Mõnevõrra kaugemal paiknevad asulad toibuvad madalseisust vaiksema tempoga, tehes hooajalisi hüppeid ja langusi nii tehingute arvus kui ka hindades. Hoonestamata kinnistute vastu on huvi väiksem, kuna pankade finantseerimistingimused on mõnevõrra komplitseeritumad.
Eramute puhul on sarnaselt korteritega määravaks hinnaklass. Nooremad pered eelistavad mõistliku hinnaga vanemaid maju, et neid jooksvalt renoveerida. Vanemad inimesed müüvad maju, sest nende üleval pidamine on liialt kallis ning odavam ja mugavam on elada korteris.
Mida toob tulevik?
Inimeste ootused on kõrged, kuid Euroopa majanduses toimuv ja teadmatus tuleviku ees mõjutavad oluliselt kinnisvaraturul toimuvat ning ostjate ja müüjate käitumist.
Hetkel suuri muutusi näha ei ole ja tõenäoliselt möödub järgmine poolaasta sarnaselt varasemaga.
Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline hindaja
