2007. aasta IV kvartali viimased kuud tõid Tallinna kinnisvaraturule mõningase aktiivsuse kasvu, kuid aastataguse ajaga on tehingute arvud ja hinnad kahanenud.
Elukondliku kinnisvara hinnalangus IV kvartalis jäi keskmiselt 10% juurde, mis teeb elamispidade sektoris kokku keskmiseks hinnalanguseks aasta algusest ca 20-25%. Äripindade sektoris jätkus rahulik kasvutempo.
Väga aktiivne üüriturg
Tallinna korteriturul oli IV kvartal suhteliselt rahulik, kuid võrreldes III kvartaliga oli siiski aktiivsus suurem. Ostuhuvilisi on palju, kuid otsuse tegemisega viivitatakse. Koduotsijad vaatavad enne ostu üle mitmekümneid kortereid ning tingimisest on saanud reegel. Siiski on jätkuvalt ka sellised tehinguid, kus korter või maja ostjale ideaalselt sobib ning hinnas ei tehta järeleandmisi. Tehing toimub esilagse müügihinnaga pärast väga lühikest müügiperioodi. IV kvartalis vahendasid Uus Maa maaklerid mitmeid kalleid ja eksklusiivseid kortreid, mille müügiperiood olid vaid mõned nädalad.
Hinnad langesid ka IV kvartalis, kuid tundus, et suurem langus oli III kvartalis ning nüüd langetati müügihindasid nendel korteritel, millel siiani hindu ei olnud korrigeeritud. Korteritel, mis juba kolmandas kvartalis olid allahinnatud, langetati hindu tehinguni jõdmiseks vaid mõned protsendid. Kokku võib aasta algusest arvestata korterite hinnalanguseks keskmiselt 10-20% olenevalt asukohast ja seisukorrast.
Huvi uute korterite vastu oli veel oktoobris üsna väike, kuid novembris, mil paljud arendajad ka avalikult või vähem avalikult üsna suures mahus hindu alandasid, suurenes ka tehingute arv. Uute äärelinna korterite puhul on nõudlus suurim kuni 25 000 kr/m2 maksvate korterite vastu. Kesklinnas on uute korterite hinnad langenud keskmiselt 35 000 kr/m2ni. On ka uusi kortermaju kesklinna äärealadel, kus korterite hinnad on ca 28 000 kr/m2. Selline hindade kujunemine on tingitud diferenteerumisest, kus madalamalt hinnatud asukohaga ja halvema kvaliteediga majades langevad hinnad rohkem.
Korterite tehinguhinnad on kesklinna vanemates elamutes keskmiselt vahemikus 25 000-35 000 kr/m2 ning uutes elamutes 28 000-43 000 kr/m2. Kahetoalise uue korteri hind kesklinnas on keskmiselt 1,7-1,9 mln krooni. Väiksema ruutmeetrite arvuga (ca 40 m2) on võimalik uus korter soetada kesklinna äärealadele ka 1,5-1,6 mln krooniga. Pirital ja Kakumäel on samuti uute korterite hinnad üsna suure languse läbi teinud, kuna pakkumine nendes piirkonades on oluliselt suurenenud ning lisaks arendajate poolt müüdavatele korteritele on pakkumises ka palju eraisikute poolt ostetud kortereid. Magalapiirkondades on vanemate korterite hinnad keskmiselt vahemikus 18 000-21 000 kr/m2.
Kuna müügiturg on vaikne ning inimesed kardavad suurt investeeringut teha, siis on selle taustal suur huvi üürikorterite vastu. Üürikorterite hinnad on tõusnud tükihinnas kuni 500 krooni. Kesklinnas on 2-toalise korteri üürihind suhteliselt kindlalt paigas, jäädes vahemikku 7000-9000 krooni, olenevalt asukohast ja lisaväärtustest. Suur huvi on äärelinna uute üürikorterite vastu, kuid neid on pakkumises vähe ning kohe kui pakkumisse lisandub mõni soodsa hinnaga uus korter, leidub sellele vähemalt nädala jooksul ka üürnik. Kõige vähem on City24 andmetel uusi üürikortereid pakkumises Kristiines, Mustamäel ja Põhja-Tallinnas. Uued üürikorterid äärelinnas on nõtutud eelkõige hinnaklassis kuni 7500 krooni.
Eramajade ja kruntide turg oli IV kvartalis veelgi rahulikum kui korterite turg. Kõige raskem oli müüa krunte, mis ei olnud millegi poolest unikaalsed ning asusid vähehinnatud piirkondades. Ostjad eelistavad eramuid, paarismaju ja ridaelamukortereid nö võtmed kätte kujul. Huvi nö karbikujul objektide vastu on väiksem, kuna inimestel pole soovi ega aega tegeleda ehitamisega ja sellega kaasnevate probleemidega.
Kuna ostjaid nappis, langetati ka siin hindu. Hinnalangus viimasel kvartalil oli keskmiselt ca 10%, kuid kevadest on kruntide hinnad langenud 25-30%, vähestel objektidel ka kuni 50%. Eramute hinnad Tallinnas on langenud kevadest ca 10% ning eramute, paaris- ja ridamajade shinnad Tallinna lähiasulates ca 10-20%.
Tallinna hinnatud elamupiirkondades (Pirita, Kakumäe, Nõmme, Kristiine) algavad kruntide hinnad 2 miljonist kroonist ning eramute hinnad 3,5 miljonist kroonist. Alates 2,8 miljonist on võimalik osta majaosasid, ridaelamukortereid või paarismaju. Tallinnast väljaspool, kuni 40 km raadiuses, võib eramukrunte leida ka hinnaga alates 300 000–600 000 kroonist. Harjumaal on uute eramute hinna alampiir 1,5 miljonit krooni.
Jätkuvalt tuntakse huvi Tallinnast kuni 30 km raadiuses paiknevate vähemalt 1 ha suuruste kruntide vastu, mille suurus annab teatud privaatsuse. Nende puhul on siiski oluline ka kommunikatsioonide kättesaadavus ja soodne hind. Loomulikult soovitakse, et tegu oleks looduskauni paigaga.
Kokkuvõttes oli ka IV kvartal Tallinna kinnisvaraturul rahulik, kuid siiski aktiivsem kui III kvartali kuud. 2008. aasta I kvartalis ei ole oodata olukorra märgatavat paranemist. Aktiivsuse kasvu võib oodata pigem aasta teises pooles.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarakonsultandid
Kinnisvara analüütik
