Eesti kinnisvarahindadest rääkides tuuakse sageli välja see, et hinnad on buumi ajal täiesti paigast ära läinud ega vasta Euroopas levinud tõele, et keskmise kuupalga eest peaks olema võimalik osta üks ruutmeeter korteripinda. Seda probleemi lähemalt ning linnade kaupa uurides selguvad aga teised asjaolud.
Kuna Eesti statistikaamet toob välja kõikide maakondade ja eraldi ka Tallinna keskmise palga ning maa-amet korterite keskmised tehinguhinnad, siis tulekski nendest andmetest lähtuda võrdlusbaasi loomisel. Sageli võetakse ekslikult Eesti keskmine kuupalk ja võrreldakse seda Tallinna südalinna korterite ruutmeetri hinnaga, mis ei anna tegelikult mitte mingit tulemust. Sama hästi võiks võrrelda keskmist palka ka nt Püssi korterite ruutmeetrihinnaga, millest selguks, et Eesti kinnisvarahindadel on palga baasil veel piisavalt tõusuruumi. Seega tuleb võrrelda vastavates piirkondades kogutud statistikat, kuna Eesti lõikes on nii palgad kui ka kinnisvarahinnad väga erinevad.
Sageli ei tooda välja ka seda, kas võrdlus toimub brutopalga või netopalga baasilt, mis tegelikult kõrge maksumääraga Skandinaavias teeb väga olulise vahe. Seetõttu on riikidevahelisel võrdlemisel oluline kasutada netopalga baasil arvutatud näitajat. Siseriikliku võrdluse koostamisel pole see nii oluline, kuna maksumäär on sama. Käesolevas võrdluses lähtume maakonna brutopalkadest ning maakonnakeskuste korterite keskmistest hindadest.
Tallinnas oli keskmine brutopalk statistikaameti andmetel 2008. aasta kolme esimese kvartali keskmisena 14 088 krooni, mis teeb keskmise ruutmeetri hinna ja palga suhteks 1,47, samas 2005. aastal, mil alles algas kinnisvarahindade kiire tõus, oli sama näitaja tervelt 1,55. Seega on Tallinnas olnud ka enne buumi ruutmeetrihind kallim kui kuupalk, mistõttu ei ole tegelikult ostjate olukord palgast tulenevalt halvenenud.
Tartu maakonnas on keskmine palk 12 450 krooni ja ruutmeetrihinna ja keskmise kuupalga suhe 1,26. 2005. aastal oli näitaja 1,36. Pärnus on palga ja hinna suhe rohkem paigast ära ning ulatub tänaseks 1,46-ni. Väiksemates Eesti linnades on aga kõikjal näitaja alla 1. Nt Narvas 0,87, Paides 0,8, Viljandis 0,95 ja Valgas koguni 0,45.
Sellest tulenevalt võib öelda, et palga-hinna loogikast lähtudes võib hinnalangus jätkuda veel vaid suuremates linnades ning väikelinnades võiks hinnatase stabiliseeruda. Arvestades, et hinnalangus suuremates linnades võib veel lisaks praegusele olla kuni 15% ning samal ajal on võimalik palgakasv vähemalt 5%, siis pärast selliseid sündmusi on ka suuremates linnades Tallinnas, Tartus ja Pärnus palga-hinna suhe vastavalt 1,19, 1,02 ja 1,18. Enam kui 15%-line hinnalangus tulevikus on vähe tõenõoline, kuna suurimate kriiside ajal Skandinaavias on hinnalangused olnud kuni 40-50%, Eestis on praeguseks korterite hinnalangus u 25% ning maa puhul veel rohkem. Seega võib eeldada, et tsükli põhi on üsna lähedal, kuid selle ajalist kaugust või ka pikkust on väga keeruline kui mitte võimatu ennustada. Skandinaavia kogemused näitavad, et suurimad võitjad olid need, kes vahetult enne tsükli põhja või põhjas endale kinnisvara ostsid.
Reaalselt aga ei mõjuta kinnisvarahindasid ja nõudlust nende järele vaid palga-hinna suhe. Praegusel hetkel on kinnisvaraturu peamisteks mõjutajateks siiski finantsasutused, kes kardavad riske ega väljasta enam nii altilt eluasemelaene, lisaks sellele on suurenenud pankade marginaalid, mistõttu on igakuine laenumakse muutunud inimese jaoks kallimaks. Positiivseks signaaliks võib pidada Euroopa keskpanga otsust langetada Euribori. Väga olulisel määral põhjustavad passiivsust ka inimeste ootused tuleviku suhtes. Praegusel hetkel on paljude ootused pessimistlikud ning hirm on kaotada töö või teised sissetulekud. Äärmuslikes olukordades kipuvad inimesed üle reageerima: buumi ajal osteti kallilt kinnisvara ka veel siis, kui oli märke lähenevast langusest ning nüüd kriisi või languse ajal hoitakse kokku ja võimendatakse halba olukorda ka siis, kui tegelikult võiks olukord juba paranema hakata. See kõik on tingitud sellest, et tegelikult ei näe keegi täpselt ette majandustsükli pöördepunkti ning seda saab välja tuua alles tagantjärele tarkusena. Siiski tuleb säilitada kaine meel ning mitte minna kaasa paanikaga, mis võib olukorra tegelikust hullemakski teha. Nagu öeldakse, saavad ootused väga sageli tõeks.
Mika Sucksdorff
Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht
