Kinnisvara ostmisel on esmatähtis asukoht, mis on põhkriteeriumiks hinna kujunemisel. Seetõttu kehtib selle ütluse kohta reegel, et kinnisvara hinna määrab asukoht, asukoht ja veel kord asukoht.
Asukoha juures omab tähtsust infrastruktuuri olemasolu lähiümbruses (kaugus töökohast, teede olemasolu, valgustus, haridus-, kultuuri- ja teenindusasutused), ümbritsev keskkond (heakord, haljastuse olemasolu, ümbruskonna hoonestus) ja liiklustihedus. Ehk siis lühidalt öeldes – tähtis on kvaliteetne elukeskkond.
Tegelikkuses on aga rohkem parameetreid, mis mõjutavad kinnisvara väärtust. Kui esimeseks ja peamiseks teguriks on asukoht, siis teiseks oluliseks asjaoluks on loomulikult krundi ja elamu näitajad. Asukoha valikut mõjutab kindlasti ka eramu juurde kuuluva krundi suurus, mis võib erineda eri kohtades kordades, samuti tehnovõrkude olemasolu.
Lisaks krundile on oluline elamu suurus, arhitektuur, konstruktsioonid ja elamu seisukord. Seisukord ja kvaliteet on kindlasti ostu-müügihinna mõjutegurid. Näiteks kui osutub vajalikuks vahetada katusekate või ümber ehitada küttesüsteem, on see suhteliselt suur kulu. Halvimaks näiteks võib olla viimastel aastatel kiirustades ehitatud elamute kvaliteet, kus puudub piisav soojustus või ilmnevad muud raskelt parandatavad ehitusvead. Täielikult renoneveerimist vajavat maja ostes on võimalik neid vigu vältida. Oluline tegur on kvaliteetselt ehitatud eramu eelkõige ekspluatatsioonikulude ja planeeringu poolest.
Loomulikult on kõige kõrgemalt hinnatud asukohad veekogude läheduses looduslikult kaunites piirkondades, ehk siis Tallinnast väljaspool ida ja lääne suunal piki rannikut. Tallinna siseselt on jätkuvalt eelistatumad piirkonnad maja või maa valikul Kakumäe, Nõmme ja Pirita-Merivälja.
Kakumäe suunal pakub Tallinna lähiümbruses konkurentsi Rannamõisa tee -Tiskre-Tabasalu, kus hinnad ei ole nii kõrged. Samuti võib alternatiivseks ehk odavamaks asukohaks pidada Nõmme kõrval Laagri asumit ja Pirita suunal Viimsi mitmeid uusi elurajoone. Nõmmega sarnaselt võib ühe lojaalsema elanikkonnaga piirkonnana välja tuua Kristiine linnaosa, mille plussideks on eelkõige kesklinna lähedus, hea infrastruktuur ja roheline elukeskkond.
Tänasel kinnisvaraturul mängib olulist rolli hindade kujunemisel pääs kesklinna ja mujale piirkondadesse, sh on tähtis ka ühistranspordi olemasolu. Arvestades viimaste aastate kiiret ehitustegevust, on ajale jäänud jalgu teede ja muu infrastruktuuri rajamine, mistõttu on oluline osa ajateguril, mis kulutatakse igapäevaselt tööle-kooli-kauplusse jm jõudmiseks. Väljakujunemata infrastruktuuriga piirkondi iseloomustab soodsam hind.
Elamu seisukorrast/kvaliteedist rääkides tuleb arvestada asjaolu, et madala likviidsusega asukohas ei ole võimalik realiseeerida eksklusiivset kallima hinnaklassi maja hinnaga, mis on kulutatud krundi soetamisele ja ehitamisele. Maja võib küll olla ehitatud väga kallite materjalidega, kuid kui piirkond on vähe atraktiivne, ei ole hiljem võimalik maja mõistliku hinnaga müüa. Kuigi ei saa üldistada, et Tallinnast kaugemale tasub ehitada vaid hästi odavat maja, sest kui maja ehitatakse enda tarbeks ja müügiplaani lähitulevikus ette näha pole, pole probleemi. Vastasel korral peab arvestama, et kui hiljem peaks tekkima vajadus maja realiseerida, siis on see tõenäoliselt võimalik vaid alla turuhinna.
Eelneva väite näitlikustamiseks võib tuua näite, kus optimaalse pinnaga 150 m2 suurune maja 1000 m2 suurusel krundil Tallinna eramurajoonis maksab rohkem kui 250 m2 suurune kvaliteetne maja mitmehektarilisel krundil ca 20 km kaugusel Tallinnast.
Nõudlus kaasaegsete, luksusliku varustustasemega ja suure pinnaga elamute suhtes on olnud kinnisvaraturul tagasihoidlik. Põhjuseks on sarnaste objektide potentsiaalsete ostjate kitsas sihtgrupp ning asjaolu, et tihti eelistatakse iseehitamist, mis võimaldab soovitud asukohta ehitada endale kõige meelepärasem elamu. Keskmisest kallimad hooned peavad kindlasti olema väga hea arhitektuurilise lahenduse ning ruumijaotusega. Elamutes peavad olema mugavusseadmed, nagu nt ventilatsiooni-, kliimaseade, kesktolmuimeja, mullivann, bassein jm.
Olulisemad märksõnad maja hinna kujundamisel:
Asukoht, asukoht, asukoht!
Ümbritsev elukeskkond
Infrastruktuuri olemasolu
Krundi suurus, haljastus
Elamu arhitektuur, konstruktsioonid, kvaliteet, planeering, seisukord
Monika Kuntsel
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ
