Viimastel aastatel on üldplaneeringute täiendamiseks ja täpsustamiseks tehtud erinevaid teemaplaneeringuid, olgu nendeks siis miljööväärtuslikud hoonestusalad, rohealad, tänavavõrgustik jm. Keskkonnakaitse huvides on ehk enim aktuaalsed rohealade teemaplaneeringud, millega tagatakse looma- ja taimeliikide säilimine ning vähendatakse nende jäämist territoriaalsesse isolatsiooni. Rohealade säilitamine on tervitatav, kuid sageli kasutavad kohalikud omavalitsused oma seadusest tulenevat kaalutlusõigust meelevaldselt, tuues umbmääraselt õigustuseks avaliku huvi olemasolu.
Rohealasid ja nn rohekoridore rajatakse eelkõige olemasolevatele maatulundusmaadele. See on ka põhjendatud, sest looduslik keskkond on seal enim säilinud. Maatulundusmaa sihtotstarbe korral ei piira rohealad oluliselt ka kinnistute omanike õigusi, kui just ei ole plaanis muuta maa sihtotstarvet. Oluline on märkida, et Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-79-09 leidnud, et KOV võib detailplaneeringu algatamisest keelduda, kui seda nõuab avalik huvi metsaala ja rohevõrgustiku säilitamiseks. See tähendab, et maaomanik ei saa eeldada, et tema maa sihtotstarvet muudetakse vastavalt tema soovile.
Teine olukord on aga siis, kui tiheasustusega alal asuvale elamumaa krundile keeldub KOV väljastamast ehitusluba, sest teemaplaneeringuga on sinna ette nähtud roheala.
Juhtuda võib, et inimene soovib müüa oma maatulundusmaad lootuses, et sinna saab midagi ehitada, kas läbi detailplaneeringu või siis läbi tehniliste tingimuste. Soov on rajada suuremale maale ühte majapidamist. Võib aga tabada üllatus, kui KOV vastus on negatiivne ja ehitusluba ei anta. Selgub, et seal ei saa midagi muud teha, kui loodust imetleda ja korilusega tegeleda. Sellise näite puhul langeb kinnistu väärtus oluliselt- sisuliselt olematuks.
Mõned kohalikud omavalitsused üritavad rohealade määramisega hoonestamata elamukruntidele vähendada parkide ja puhkealade puudumist tiheasustusega aladel, mis tuleneb varasemate ehituslubade liigsest väljastamisest.
Rohekoridore seatakse ka selleks, et ühendada alasid, kus metsloomad elavad, et tagada nende liikumine ka tulevikus ühest elupaigast teise.
Tulenevalt seadusest on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ette nähtud ehitiste maa ja garaažide maa, samuti elamu, sh korterelamu, suvila, aiamaja alune ja selle juurde kuuluva majapidamis- ja abiehitise alune ning neid ehitisi teenindav maa. Lisaks määrab kinnistu sihtotstarve ära kinnistu juhtfunktsiooni ehk selle, milleks peamiselt seda kinnistut kasutatakse. Seega elamumaale kehtestatud roheala ei ole elamumaa juhtfunktsiooniga kooskõlas.
Olgugi, et KOV-i pädevuses on tema territooriumil asuva planeerimistegevuse menetlemine ja suunamine, rikutakse elamukrundi omaniku õiguspärast ootust ning takistatakse õigusvastaselt tema omandiõiguse teostamist.
Kinnistut, k.a elamumaad ostes, tasub uurida üldplaneeringust tulenevaid piiranguid ning nende mõju kinnistu kasutamisele. Neid küsimusi on võimalik alati uurida kohalikust omavalitsusest. Osadel omavalitsustel on üldplaneeringud ka internetis kätte saadavad. Kindlasti võib abi paluda ka oma kinnisvaramaaklerilt, kes heal meelel on nõus teid aitama.
 |
|
Eva Vaagert, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremmaakler
