Kiiresti muutuvad majandusolud ning äripindade hinnamuutused on viimasel ajal sundinud paljusid ettevõtteid tegelema kolimisplaanidega.
Vahetust võivad tingida mitmed asjaolud. Peamised kolimise põhjused on:
1. Vajadus suurema või väiksema pinna järele.
2. Vajadus eksklusiivsema või tagasihoidlikuma kontori järele.
3. Vajadus asukohta muuta.
Kontori vahetusega kaasneb sarnaselt elukoha vahetusega samavõrra probleeme ning võimalusi eksimiseks.
Küsimused, millele kontoripinna vahetamisel mõelda:
– milleks on kontorit vaja ehk milline on muutuse otsene mõju ärile?
– millised on minu klientide vajadused ja nõudmised minu ärile?
– millised on minu võimalused?
– milline on minu äri kasvuperspektiiv?
– mida kinnisvaraturul pakkuda on?
Nii nagu kodugi puhul, on kontoripinna otsimisel oluline asukoha valik, millest sõltub omakorda terve rida asju. Asukoha valikul tuleks vaadata, millise suunitlusega on äri.
1. Kui äril on palju juhukülastajaid (reisibüroo, telekommunikatsiooni teenuste müük, pangakontor vms), siis on mõistlik valida kontori asukohaks nt kaubanduskeskus, kus on parem möödujatele silma jääda.
2. Kui äri spetsiifika on selline, et klient ei külasta kontorit äkkmõtte ajel, vaid tegu on sihtkülastusega (kinnisvarabüroo, notaribüroo, advokaadibüroo, kindlustusselts vms), ei ole tarvis paikneda kaubanduskeskuses, ent kontor peaks olema hõlpsasti ligipääsetav ning kasuks tuleb mugav parkimine.
3. Kui kliendid kontorit otseselt ei külasta või teevad seda harva (raamatupidamis-, IT-firmad jms), siis ei ole oluline paikneda tõmbekeskuses, vaid võimalik on valida soodsama hinnaga büroo, kus vähem tähtis pole ka kokkuhoid parkimiskuludelt.
Kui eelnevalt vaatlesime kontori valikut kliendi seisukohalt, siis ei tohi ära unustada ka töötajatepoolset aspekti. Töötajad on produktiivsemad, kui töö tegemise keskkond on mugav. Kontori suurus, olmetingimused, päevavalgus ja valgustus, kütte- ja kliimaseadmed, ventilatsioon jms on oluline. Kui ettevõttel on palju töötajaid, võiks asukoha valikul silmas pidada töötajate elukohast tulenevat logistikat ning ühistranspordi lähedust. Siiski enamasti on olulisem soodne või tasuta parkimisvõimalus ning toitlustus kontori lähedal.
Kui on selge, millist kontorit kliendist lähtuvalt vajatakse ning millised on töötajate vajadused, tuleb üle vaadata oma võimalused ja äri perspektiiv. Näiteks kui strateegia näeb ette personali kasvu, tasub pigem mööndusi teha asukoha valikul ning üürida tulevikku silmas pidades sobiva suurusega pind. Samas tuleb jälgida, et kontori üür, sellele lisanduvad kommunaalmaksed, parkimiskulud, telekommunikatsiooni ja kontoritarvete kulud, valve ja üldkasutatavate pindade halduskulud ei oleks võimete piiril.
Kui leiate pinna maakleri vahendusel, tasub uurida, kelle kanda on vahendustasu ja kui suur see on. Üldiselt on vahendustasu maksjaks tehingupool, kelle kahjuks turg parasjagu töötab. Hetkel oleme olukorras, kus pakkumisi on rohkem kui nõudjaid, mistõttu saame turgu nimetada ostja/üürijakeskseks ning vahendus jääb selles olukorras enamasti üürileandja kanda. Kui leiate üüripinna ise, kuid ei ole üürilepingutega varem kokku puutunud, soovitan lepingu koostamisel kasutada pädeva spetsialisti abi. Nii vähendate edaspidiste negatiivsete üllatuste võimalust.
Kui oma äri vajadused ja võimalused on selged, saab asuda analüüsima kinnisvaraturu olukorda. Äripindade tänane seis on mõjutatud buumi ajal toodetud kvaliteetsetest büroohoonetest ning buumile järgnenud majanduslangusest. Turule tuli häid ja väga häid pindu soodsate hindadega. Sellist olukorda ei kohta tihti. Veel kevadel oli üüriturul parim aeg endale uus pind soetada või olemasoleva üürilepingu tingimusi parandada. Uute pindade vakants oli suurem, kui kinnisvara omanikele meeldis, mistõttu oldi hinnaläbirääkimistes paindlikumad. Nii tekkis kerge liikumine kõrgema klassi äripindadele ning üldine tarbitava äripinna kvaliteedi pilt muutus. Praegu ja tulevikus mängib järjest enam rolli kvaliteet ning nt keldrites asuvad äripinnad leiavad teise kasutuse.
Tänaseks on olukord kvaliteetsemate pindade osas stabiliseerunud ning üürileandjad kokkulepetes jäigemad. Samas ei ole üürihinnad kaugeltki võrreldavad buumiaegsetega ning tõenäoliselt sellist hinnataset niipea ei saavutata. Siiski tasub ka kinnisvaraturul meeles pidada ütlust: „Kui viimane pessimist muutub optimistiks, on hilja investeerida.“
