Kinnisvaraturu põhjas tühjaks müüdud uusarenduste portfell on tänaseks jõudsalt täitumas. Oht on muidugi kinnisvaraturg uute projektidega üle uputada, kuid arvestades arendusteks antava laenuraha saamise tingimusi, võib öelda, et panga silm kontrollib uute projektide turule tulekut. Täna on spekulatiivsed tehingud asendumas investeeringutega, mis kinnisvaraturul on üldiselt pikaajalised. Investeerivad ennekõike fondid, aga ka kogenud investorid, kes tegutsevad teadlikult ja kalkuleeritult.
Nii mõnedki väikearendajad, aga ka suured ehitusettevõtted on aktiivselt toimetamas uute planeeritavate ja juba töös olevate projektidega. Järgmise 12-18 kuu vältel kerkib Tallinna kesklinna ja selle vahetusse kuni kümme uut uut kortermaja. Loomulikult ehitatakse ka mujale, kuid kuum piirkond on eelkõige kesklinn ja selle lähedus. See piirkond on investorite huviorbiidis number üks.
Kolm ja enamgi uut projekti on käsil Kalamaja alguses. Metro Capital Management arendab Soo tn ristmiku projekti, Astlanda Vabriku ja Paldiski mnt-l ning Endover renoveeris vanu hooneid Kopli tänaval. Nendele on lisandumas nii mitu uut renoveerimisprojekti kui ka uusi ehitisi.
Arendusprojekte iseloomustab üldiselt väike maht, st maju ei ehitata korraga valmis, vaid mitmes etapis, kui krundil on rohkem ruumi kui ühele majale. Samas ei ole ka hoonete mahud väga suured ning piirduvad kuni mõnekümne korteriga. Valdav osa uutest projektidest müüakse paberilt, peaaegu kuni pool projektist. Inimestel on tugev usaldus tänaste arendajate vastu, sest nad on elanud läbi kaks kriisi ja oskavad oma ressursse hoida.
Uute arenduste korterite siseviimistlus on pigem tagasihoidlik ning kvaliteedi ja hinna suhte hästi reguleeritud. Kallimaid projekte on ehk Vesivärava 13 ja Köleri 14al, kus m2 hind ulatub üle 2000 EUR ja seejuures on 28 korterist enne valmimist müüdud/broneeritud juba 21.
Arendusprojektide korterite ostjad on peamiselt eestlased ning samuti väiksemal määral välisinvestorid, kes soovivad ostetud korterid sisustada ning üürile anda, lootes keskmiselt 5-7-aastasele kapitali kasvule. Täna loodetakse veel peamiselt kapitalikasvule, samas on ka üürihinnad kasvamas ja järgmise kahe aasta jooksul on loota suuremat üüritootlust. Hetkel on turu üüritootlus ca 4-5%, mis on tegelikult väga hea ning enamuse arenguriikidega samal tasemel.
 |
Hea on tõdeda, et turul on tagasi suur hulk investoreid, kes otsivad detailplaneeringuga eramumaad. Soovitav on 15 kuni 30 korteriga maja ehitamiseks sobiv maa kesklinnas või selle vahetus läheduses. Nõudlus ületab pakkumist, sest pakutavad arendusprojektid (detailplaneeringuga kinnistud) on hetkel veel liiga kallid. Müüdavate korterite ruutmeerihind ei ole piisavalt kõrge, rentaablus puudub ning detailplaneeringuga kinnistust ei saa arenduskasumit kätte enne hoone müümist. |
Mitmed arendajad, kes omavad täna kortermaja või ärihoonete kinnistuid, loodavad, et aja jooksul korterite hinnad kasvavad ning siis on juba veelgi mõttekam uusi projekte alustada, eriti äärelinna arendusprojekte, mille tagasituleku aeg on alles ees, sest viimaste müügihind ei ole täna veel sellel kõrgusel, et saaks kasumlikult arendada. Kindlasti tõuseb ajas ka ehitushind, mis omakorda surub kasumlikkust allapoole, kuid majanduskasvu lainel kasvab ka ostujõud ning ostjad on nõus hea kodu eest rohkem maksma.
Samuti on uut arenduste starti toetamas ka pank, kes annab laenu arendajatele kuid siis omakorda ka kodu ostjatele. Käesoleval aastal on suured kommertspangad ühest suust kinnitanud soovi kahekordistada välja antava laenu mahtu võrreldes eelmise aasta varasemaga.
Alanud ja jätkumas on ka eramute arendused, nt Rae valla Uuesalu projekt. Populaarsemad eramute arendused asuvad hea infrastruktuuriga piirkondades, kus on olemas koolid, lasteaiad, kauplused, transpordiühendus, haldus- ja hooldusfirmad, kes hoiavad teed puhtana ja varustavad elanikke vee ja soojaenergiaga.
Elari Tamm, Uus Maa kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht
