2008. aasta III kvartal oli elamispindade tehinguaktiivsuselt suhteliselt sarnane I kvartaliga, hinnatase aga jätkas langemist. Äripindade turul on pakkumine ületamas nõudlust ning üürihinnad on veidi langenud. Vabu pindu valmivates uutes ärihoonetes on palju.
Korterite hinnad langevad
Tehingute arv viimase kolme kuu jooksul oli väiksem kui viimastel eelnevatel aastatel. Maa-ameti andmetel on Harjumaa ja Tallinna kinnisvaraturg tehinguaktiivsuselt langenud 2003. aasta tasemele. Keskmiselt toimus Tallinnas kuus 600 korteri ostu-müügitehingut, mis on u 25% vähem kui eelmine aasta samal ajal. Keskmised hinnad langesid Tallinnas ja Harjumaal kvartalis vastavalt 8% ja 9%. Korterite hindade tipuajast 2007. aasta kevadel on hinnalangus olnud u 20-22%.
Pakkumine ei ole kvartali jooksul suurenenud ning kui sarnane trend jätkub ka järgmises kvartalis, siis võib oodata tasapisi pakkumiste arvu vähenemist. Enim tehinguid tehakse magalakorteritega, mis on üheks odavaimaks kodu soetamise võimaluseks. Korterite tehinguhinnad on kesklinna vanemates elamutes keskmiselt vahemikus 23 000-27 000 kr/m2 ning uutes elamutes keskmiselt 26 000-37 000 kr/m2. Kahetoalise uue korteri hind kesklinnas on keskmiselt 1,5-1,8 mln krooni. Väiksema ruutmeetrite arvuga (ca 40 m2) on võimalik uus korter soetada kesklinna äärealadele ka 1,3-1,5 mln krooniga. Magalapiirkondades on vanemate korterite hinnad keskmiselt vahemikus 16 000-20 000 kr/m2 ning uute korterite hinnad 23 000-26 000 kr/m2.
Tallinna üürikorterite turul olid august ja september suhteliselt aktiivsed, paljud üliõpilased otsisid uusi üürikortereid. Üürikorterite pakkumine on viimastel kuudel City24 andmetel vähenenud. Üürihinnad tegid aasta alguses läbi märkimisväärse languse ning on viimase kvartali jooksul püsinud stabiilsed. Korterite üüriperioodid on pikenenud ning keskmiseks perioodiks võib pidada kuni 2 aastat ning alla aastase perioodiga tehakse väga vähe lepinguid.
Elamu tasub ise ehitada
Eramute ja eramukruntide pakkumine on poolaastaga stabiliseerunud ning pakkumiste arv pole kasvanud. Müügiperioodid ei ole pikenenud ning turuolukorrale vastava hinnaga on võimalik heas seisukorras elamuga tehinguni jõuda u poole aastaga. Samas on ka selliseid objekte, mille likviidsus on väga madal ning millega tehinguid tehakse vaid juhul, kui hind on väga-väga soodne. Palju on pakkumises põllupealsetes arendustes elamukrunte ning valge karbi kujul eramuid. Need kaks on hetkel ühed vähelikviidsemad müügiartiklid. Seetõttu on selliste objektide hinnad langenud poolaastaga u 20% ning kokku tippajast 2007. aastal kuni 50%.
Tallinna hinnatud elamupiirkondades (Pirita, Kakumäe, Nõmme, Kristiine) algavad kruntide hinnad 1,8 miljonist kroonist ning eramute hinnad 3,7 miljonist kroonist. Alates 2,8 miljonist on võimalik osta majaosa, ridaelamukorter või 1/2 paarismaja. Tallinnast väljaspool, kuni 40 km raadiuses, võib eramukrunte leida ka hinnaga alates 300 000–600 000 krooni. Harjumaal on uuseramute hinna alampiir 1,5 miljonit krooni. Kuna hinnad on langenud, on ostuhuvi liikunud Tallinnale lähemale. Aktiivsem mõjusfäär on 10 km raadiuses Tallinnast, kus uute eramute hinnad algavad 2,5 mln kroonist ning kruntide hinnad juba 600 000 kroonist.
Tänasel langevate hindadega turul on võimalik osta soodsalt nii hoonestamata elamukrunt kui ka valmis uus maja. Kui osta krunt ja ise ehitus tellida, siis võib keskmiseks ehitushinnaks turul täna pidada ca 14 000 kr/ m2. Seega ca 150 m2 kivimaja puhul, mille siseviimistlusmaterjalid jäävad hinna poolest ka keskmiste hulka, tuleb valmis maja ehitusmaksumuseks ca 2 100 000 krooni. Tänasel turul on Tallinna lähistele võimalik soetada krunt juba u 800 000 krooniga, seega kujuneb maja lõpphinnaks 2 900 000 krooni. Kui otsida selles hinnaklassis oma maitsele sobivaid uusi maju, siis ei pruugi täna sobivaid pakkumisi sugugi olla. Kuna ehitusmaterjalide hinnad on veidi langenud ja ka headele ehitajatele enam nii pikki järjekordi ei ole, siis näib täna mõistlik ise majaehitus ette võtta.
Büroopindade turul korrigeeritakse üürihindu
Viimase kvartali jooksul ei ole alustatud uute büroomajade ehitamisega ning nende ehitamine ei oleks tänast olukorda arvesse võttes kasumlik. 2008. aastal valmib kokku ligi 90 000 m2 uusi bürooruume üle linna. Nendest pindadest on lepingutega kaetud keskmiselt 50%. Arendajad võtavad positsioone ning koostavad detailplaneeringuid, kuid praegu ehitusega ei alusta. Tehakse kaalutletuid otsuseid, mistõttu planeeritav büroohoone peaks olema enne ehituse alustamist vähemalt 50% ulatuses broneerimislepingutega kaetud.
Üürihinnad on püsinud viimase poolaasta jooksul südalinnas samad, kuid äärelinnas on toimunud korrektsioone. Enim on hinnad langenud Lasnamäe tagumises osas, kus uue büroopinna saab juba alates 125 kr/m2 kuus. Lasnamäe esiosas on uued hooned kõrgemalt hinnatud ning seal algavad hinnad 160 kr/m2 kuus. Ka Mustamäel on hindasid alandatud ning läbirääkimiste tulemusel on võimalik bürood üürida alates 150 kr/m2 kuus. Kesklinnas on uute bürooruumide üürihinnad keskmiselt vahemikus 190-280 kr/m2 kuus.
Kaubanduspindu leiab nii kesk- kui ka äärelinna
Käesoleval aastal käisid ehitustööd Rocca al Mare kaubanduskeskuse valmimiseks ning 1. oktoobril avati keskuse laiendus, mille tagajärjel lisandus uusi pindasid üle 30 000 m2. Edasistes ehitusetappides renoveeritakse keskuse vanemaid ruume ning 2009. aasta lõpus valmib täielikult uuendatud ligi 71 000 m2 üldpinnaga kaubanduskeskus. Suuremates keskustes on vabu kaubanduspindasid vähe, kuna siiani on tarbimine Eestis olnud tipus. Kesklinnas on veel vabu pindu Rotermanni kaubamajas, mis aja jooksul üha enam kogub lisaks turistidele ka kohalike elanike hulgas populaarsust. Olemasolevad ja pikemat aega toiminud suuremad kaubanduskeskused tegutsevad ligi 0%lise vakantsusega ning vabade pindade tekkides on potentsiaalsed üürnikud ootamas. 2008. aasta jooksul on üürihinnad olnud suhteliselt stabiilsed ning ka edasist tõusu ei ole oodata. Kaubanduspindade üürihinnad kesklinnas ja keskustes algavad 400 kr/m2 kuus.
Lao- ja tootmispindade turul pakkumist palju
Detailplaneeringu staadiumis laopindade pakkumine on suur ning viimase poolaastaga oluliselt tõusnud. Kuna paljudel ettevõtetel on tulenevalt majandusolukorrast kokkuhoiupoliitika, siis on nõudlust antud pindade järele vähe. Ka detailplaneeringuga ärimaade pakkumine on hüppeliselt kasvanud, mis on tinginud antud segmendi hinnalanguse. Kuna pakkumist on piisavalt ning nõudlus väheneb, siis on tugev surve hindade alanemiseks. Seetõttu on juba praegu ja ka lähiajal head võimalused soodsateks ostudeks ning lepingute sõlmimiseks. Tootmis- ja laopindade üürihinnad on poolaastaga langenud keskmiselt kuni 15% ning ärimaa hinnad isegi kuni 40%. Uute, kaasaegsete tootmisruumide üürihinnad algavad 70 krm2 ning ulatuvad kuni 90 kr/m2.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide kinnisvara analüütik
