Küsimustele Järvamaa kinnisvaraturu kohta vastab Kairi Gansen, Uus Maa hindaja ja kutseline maakler Rakvere-Paide büroost.
Millised tendentsid on Järvamaa kinnisvaraturul näha 2011. aasta kevadel, suve hakul? Kas kinnisvaraturg elavneb ja milles see väljendub?
Kevade saabumine toob kinnisvaraturule alati elavnemist ja nii ka sellel aastal Järvamaal. Seda iseloomustab tehingute aktiivsuse kasv ja suurem huvi müügil olevate objektide vastu. Hetkel on nõudlus keskmises seisukorras olevate elamute ja suvilate järele, mille reaalse turuväärtuse ja pakkumishinna vahel ei ole suuri kääre. Uueks trendiks on saanud, et inimestel on soov enda olemasolev korter vahetada elamu või suvila vastu. Ostjaskond on muutunud tunduvalt hinnatundlikumaks. Samuti on üüriturg aktiivsem kui talvel. Üürimine on heaks alternatiiviks neile, kes ei ole ostusuutlikud. Nõudluse üürikorterite järele tingib see, et üürihinnad on madalad. Välismaalased on teinud investeeringuid äripindadesse (mõisad, vesiveskid jm mitte tüüpobjektidesse). Mõnda aega on Järvamaal fenomeniks, et ostja on nõus pakutava hinnaga, aga hindamisakti turuväärtuse ja ostu-müügihinna vahe on suur (st teostatud tehingute hinnad on pakkumishindadest madalamad), mille tõttu jääb tehing pooleli. Võib öelda küll, et suurem kinnisvaraturu mõõn on nüüd selja taga. Kinnisvaraturg käib käsikäes koos üldise majanduskasvuga. Meie kohalik turg sõltub teistest suurematest linnadest. Kui Tallinnas on kinnisvaraturu elavnemist näha (hetkel on), siis umbes pooleaastase nihkega jõuab see meile ka. Kindlasti aitavad tõusule kaasa ka pankade soodsamad laenutingimused.
Milline on olukord eramute osas? Milliste eramute järele on nõudlust, millise hinna ja asukohaga eramute järele on nõudlust? Kes ostavad eramuid? Eestlased, venelased, soomlased? Kas ostjate seas on pealinnast tulnuid? On ostjad noored või eakamad?
Korralikud elamud on Järvamaal defitsiidis, sest eramuehitusarendused on valdavalt siiani külmutatud. Ikka müüakse samu objekte või renoveeritakse vanu. Valdavalt peabki Järvamaale kinnisvara ostja arvestama, et peale ostuhinna tuleb teha lisainvesteering remondiraha näol. Kõige rohkem tahetakse eramut Paide või Türi linna või nende linnade lähiümbrusse. Enim soovitakse optimaalse suurusega remonditud ühepereelamuid või maamaju privaatsesse hea juurdepääsuga asukohta. Viimasel paaril aastal on eramutega teostatud Paides/Türil vähe tehinguid. Linnamajade tehinguhinnad jäävad vahemikku 25 000 – 55 000 eurot (lisaks üks tehing rekonstrueeritud eramuga Türil hinnaga 79 000 eurot) ja maamajade tehinguhinnad jäävad vahemikku 10 000 – 38 000 eurot. Ostjaskonnaks on jätkuvalt eestlastest noored pered, kes soovivad kas vanemate juurest või korterist ära tulla. Määravaks ostuotsuse langetamisel on hind, asukoht, objekti seisukord, kaasnevad kulud ja lisaväärtused.
Kas hinna osas on toimunud muutused ja kui palju? Vaatasin müügis olevaid maju, hinnad on ikka seinast seina… Mis on kõige kallim müügis olev eramu, mida teie kinnisvarabüroo Järvamaal müüb, ja kõige odavam?
Hinnad on kinnisvarabuumi järgselt märgatavalt langenud, mõned poole võrra ja osad enamgi veel. Keskmine kinnistu hind on jõudnud umbes 2005. a tasemele. Korteri hindade põhi on käes ja eeldan, et pärast mõneajast stabiliseerumist hakkavad selle aasta lõpus hinnad ka meil vähehaaval tõusma. See on teada, et kinnisvaraturul on omad tõusud, seisakud ja mõõnad. Vaadates kinnisvaraportaale, näeme tõesti, et pakkumistes on suured kõikumised. See on tingitud suuresti sellest, et osad reklaamid seisavad muutumatutena juba aastaid, paljud tüüpkorterid on just ebareaalsete hindadega üleval. Ja põhjuseks on ka erinev arusaam renoveerimisest. Tehinguid tehakse ikkagi reaalsete hindadega, mida kahjuks müüjad ei näe. Seetõttu soovitan müüjatel konsulteerida kinnisvarabüroode hindajate/maakleritega. Meie büroo vahendatav kõige kallim eramu on Paide linnas Kuu tn, mis on pakkumisel koos sisustusega 118 236 eurot ja kõige odavam on Paides Tallinna tn väike remonti vajav 17 257 eurot maksev elamu.
Milliseid maju pakutakse müüki? On pakkumiste hulk kasvanud ja miks?
Müüki antakse valdavalt elamuid, mis vajavad remonti. Suhteliselt palju on kevade tulekul antud müüki nn suvemaju, kohti, kus saaks suvel aega veeta, aga mis ei sobi ilma lisainvesteeringuteta aastaringseks elamiseks. Pakkumiste hulk on suur, kuid see on viimasel ajal siiski stabiliseerunud. Müügis on ka kohtutäiturite poolt arestitud maju. Tehinguaktiivsuse madalaim punkt on möödas.
Milline on majade osas tüüpiline müügiobjekt?
Viilkatusega väiksemad osaliselt remonti vajavad ühepereelamud.
Mitu maja ostetakse ja müüakse ühes kuus?
Järvamaal on viimase aasta jooksul teostatud ca 4-5 tehingut kuus.
Milliste korterite (mitmetoaliste ja kus asuvate) osas on nõudlus suurem?
Korterituru põhi on käes. Hetkel ostetakse kortereid nii elamiseks kui ka pikema aja investeeringute jaoks. Korter antakse üürile ja hiljem, kui on vajadus, müüakse maha. Enim ostetakse Paide ja Türi linnades sees olevaid kõigi mugavustega kahe- ja kolmetoalisi kortereid. Viimasel ajal pööratakse suurt tähelepanu kommunaalkulude suurusele. Määravaks asjaoluks on ka maja üldine seisukord.
Milliste korterite osas on suur pakkumine?
Kõige rohkem pakkumisi on keskmises seisukorras kolmetoaliste hulgas.
Kas korterite hinnas on toimunud muutusi ja milliseid?
Korterite tehinguhindade langus peatus 2010. a alguses ning hinnatase on viimase aasta jooksul püsinud stabiilsena. Paides asuvate korteritega on ajavahemikul 01.01.2011 kuni 17.04.2011 teostatud 18 tehingut hinnavahemikus 163 €/m² – 553 €/m². Türi linnas on ajavahemikul 01.01.2011 kuni 17.04.2011 teostatud 7 tehingut hinnavahemikus 67 €/m² – 449 €/m². Suure pakkumise ning vähese ostujõu tõttu ei ole lähiajal ette näha hindade olulist tõusu.
Kes on korterite ostjad? Välismaalased või eestlased?
Korterite ostjaskond on valdavalt eestlased, kas üksikud vanemad inimesed või noored pered.
Milline on tüüpiline müügiobjekt ja kui kiiresti on suudetud kortereid müüa?
Reaalsete hindadega on võimalik kortereid müüa 2-3 kuuga, ülehinnatud korterite puhul on tehinguni jõudmine raskendatud ja sageli ka võimatu. Tuleb mainida, et müügiperioodi ennustamine on hetkel ikkagi tänamatu töö, sest müük sõltub nii paljudest teguritest. Kindel on see, et igale objektile on ostja olemas, tuleb vaid õige hind panna ja ostja ära oodata. Olen kogenud ka viimastel aegadel seda, et pärast nn ostja leidmist jääb ostu-müügitehing ikkagi ära, põhjuseks negatiivne laenuotsus. Probleemiks võib kujuneda asjaolu, et hindamisaktis olev reaalne turuväärtus on madalam kui korteri pakkumishind.
Mitu korterit kuus müüakse teie kinnisvarabüroo kaudu?
Kuni üks korter kuus. Kui palju erinevad korterite hinnad Paides-Türil ja näiteks alevites (Koerus, J-Jaanis, Amblas)? Kui pika müügiajaga tuleb müüjal arvestada ja mis vähendab seda aega? Paides on korterite tehinguhinnad mõnevõrra kõrgemad Türi linna korterite hindadest. Alevites on linnadega võrreldes tehinguhinnad tunduvalt madalamad.
