Käesolev kirjutis on ülevaade Tallinna ja selle lähiümbruse elamispindade kinnisvaraturust ja hõlmab 2009. aasta I kvartalit. Ülevaade põhineb Uus Maa Kinnisvarabüroo kinnisvaramaaklerite ütlustel ja tähelepanekutel turul toimuvast. Tegemist pole sügavalt analüütilise, statistika üle juurdleva analüüsiga, vaid pigem lihtsas kirjas, kõige otsesema turuinformatsiooniga tegijatelt endalt. See on meie spetsialistide nägemus olukorrast ja võimalustest turul.
Tallinna lähipiirkondade korteriturg seisab.
Korteritega tehingute tegemine on Tallinna lähiümbruses väga vaevaline. Tehingute hinnad on langevad. Uusarenduste ja vanemate korterite hinnad on sarnased. Arendajatel on vajadus kaubast lahti saada, mistõttu hinnapoliitika on väga paindlik. Keilas võib osta korteri uusarenduses alates 10 000 kr/m2. Sarnased või isegi kõrgemad on ka vanemate korterite hinnad antud piirkonnas. Järelikult on arendajatel vajadus oma laoseisu realiseerimiseks suur. Teistkordsel turul müüjad ei kiirusta, hoiavad hinda soovitud tasemel.
Võrdluseks: Viimsi poolsaarel on korterite müügiseis analoogiline. Arendajad näitavad üles paindlikkust. Müügihinnad uutel korteritel on 10 000-12 000 kr/m2. Vanemate korterite turg on aga väheaktiivne – müüjad hoiavad korterite hinda samas hinnaklassis või isegi kõrgemal.
Kinnistute ja eramute osas on Tallinnas ja selle lähiümbruses soodsaid leide.
Kruntide turg Harjumaal ja Tallinnas on vähe aktiivne. Pakkumist on palju. Harjumaal asuvad krundid lähevad müügiks hinnaklassis 200 000-300 000 krooni. Müüdavad krundid asuvad privaatses kohas, maal, suurus ca 1-2 hektarit, autoga hea ligipääs. Tagatud peab olema elektri olemasolu ja vee kättesaadavus.
Tallinnas on tunda kruntide järele nõudlust atraktiivsemates piirkondades, milleks on Merivälja, Pirita, Kakumäe, Nõmme. Ostjad ootavad pakkumisi hinnaklassis kuni 800-1000 kr/m2, nõutav krundi suurus 1000-1500 m2. Müügis olevad pakkumised kipuvad siiski 10-20% kallimad olema. Tundub, et lähiajal jõuavad atraktiivsete piirkondade pakkumised nõudluse ja pakkumise tasakaalupunkti. Kindlasti peab nõutav krunt asetsema asustatud piirkonnas, kinnistul peavad olema kommunikatsioonid ja juurdepääsuks olema asfalteeritud tee.
Eramuid Tallinnas ja selle lähiümbruses ostetakse vähe. Hinnaklass, milleni ostuhuvi on aktiivne, lõpeb 3 miljoni krooni juures. Märtsis on ostuhuvilisi palju nagu kevadel ikka, kuid ostuotsuseid tehakse veel vähe. Kliendid jälgivad pingsalt majanduse üldist fooni. Ostu püütakse planeeritada turulanguse põhjafaasi, mida täpselt määratleda on väga keerukas.
Soovitus: Praegu võib eramute turul olla suurepäraseid leide. Pakkumiste hulk on suur ning häid hea asukohaga maju on müügis mitmeid. Eriti tasub jälgida kõrgema hinnaklassiga pakkumiste osa, kus turu kukkumine on olnud kõige rängem ja tõusufaas saab olema magusaim. Võite heal ajal osta 10-15 miljonit väärt oleva eramu 30-50% allahindlusega. Tasub turgu jälgida, riskida ja teha oma unistuste valik.
Korteriturg Tallinnas näitab kohati aktiviseerumise märke.
Tallinna kesklinna maaklerid Uus Maas ei saa tööpuuduse üle kurta. Väga aktiivne on objektide külastusprotsess Kadriorus ja kesklinna tuiksoonteks kujunenud tänavatel (Roosikrantsi, Kaupmehe, Lembitu, Tatari, Kadrioru pargilähedased tänavad). Hinnakorrektuurid allapoole on siin märkimisväärsed. Hetkel võib osta kortereid kesklinnas hinnaklassis 10 000-26 000 kr/m2. Paljud ostuhuvilised on otsustanud linnalähistest eramutest kesklinna piirkonda tagasi kolida, seetõttu on nõutud kaup suuremad korterid, eriti eksklusiivsema arhitektuuriga hoonetes.
Vanalinnas on liikvel mitmed välisinvestorid, kes otsivad heas korras korterite pakkumisi hinnaklassis 25 000-35 000 kr/m2. Vanalinnas on hinnatud hästi renoveeritud korterid, kus kasutatud ajaloolise stiiliga sobivaid ehitusmaterjale ja sisustuselemente. Investorite huvi on tärganud ka Kadrioru vastu. Näiteks märtsis vahendas Uus Maa välisinvestorile korteri Kadrioru ajaloolises majas. Välisinvestoritel on huvi ka kõrghoonetes asuvate korterite vastu. Näiteks ostis märtsi II pooles investor Uus Maa vahendatud korteri Rotermanni kvartali uuselamus hinnaga ca 35 000 kr/m2.
Soovitus: Kindlasti ei ole soovitav vanalinnas teha cyprocil baseeruvat korteri värskendusremonti. Selline investeering võib pigem pidurdada müügiprotsessi ja vähendada objekti hinda. Pigem eelistab unikaalse korteri ostja teha ise remondi ja osta korteri selle ehedal ja võimalikult originaalilähedasemal kujul. See kehtib ka muude piirkondade vanemates unikaalsemates majades asuvate korterite kohta. Oluline on, et korteri siseviimistlemisel oleks kasutatud kvaliteetseid siseviimistlusmaterjale ja sisekujundaja abi. Tänasel turul on pakkuda väga palju erinevaid kortereid ja kindlasti omavad eelist need, mis on modernsema/eksklusiivsema disainiga. Ostuotsuste tegemisel on sageli oluliseks osaks kvaliteetne köögimööbel ja -tehnika. Korteri lisaväärtusteks on kindlasti sauna, terrassi, rõdu, panipaiga ja parkimiskoha olemasolu.
Üüriturg on kesklinnas ja vanalinnas aktiivne. Nõudlus on suurem 1-2-toaliste korterite osas, hinnaklassiga 4000-6000 krooni kuus, üürnik maksab ka kommunaalteenuste eest.
Soovitus: Tundub, et väiksema korteri omamine kesklinna tuiksoonel ja selle korteri välja üürimine on investeering, mis võib tagada 6-7% tootluse aastas. Arvestades ka korterite hinnatõusu potentsiaali, tasub antud investeeringut vaba raha olemasolul kaaluda.
Korterituru osas on lisaks kesklinnale atraktiivne piirkond, kus nõudlust piisab, Nõmme.
Nõmmel on inimestel soov pigem osta suuremaid, lastega perekonnale sobivaid kortereid. Huviorbiidis on kerget remonti vajavad väikemad kortermajad, kus oleks sisehoov ja võimalus kujundada korteri sisu vastavalt oma maitsele. Nõmme on ka ainuke piirkond, kus uusarendustena valminud korterite hinnad näitavad tõusvat trendi. Näiteks Saeveski tänaval müüdavas projektis on korterihinnad aasta algusega võrreldes tõusnud 10%.
Suhteline sarnane tendents on teises elamiseks väga atraktiivses linnaosas, Pirital. Kliendid on siingi valmis ostma suuremaid, peresõbralikke kortereid, eriti väiksemates privaatsemates kortermajades. Hinnaklass võib küündida kuni 30 000–35 000 kr/m2.
Magalates (Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Kopli) on pakkumiste hulk väga suur ja jätkub hinnalangus.
Korterite ostutehinguid ollakse valmis tegema hinnaklassis 8000-14 000 kr/m2, olenevalt korteri remonditasemest, suurusest ja asetusest kortermajas. Arvame, et magalate korterite hinnad omavad languspotentsiaali veel 10-20%. Väiksemate tüüpkorterite tehingud tehakse lähiajal hinnaklassis 8000-12 000 kr/m2. Suurtemate tüüpkorterite puhul arvame, et hinnad kujunevad 7000-10 000 kr/m2. Eraldi tuleb vaadelda kvaliteetselt remonditud kortereid, maja suurust, asukohta piirkonnas ja muid hinda tõstvaid/langetavaid faktoreid.
Magalate üüriturg on samuti pakkumisterohke. Hinnatrend langev. 1-2-toalise korteri võib üürida väga soodsalt, 1000-3000 krooni korteri eest kalendrikuus, olenevalt sisust ja remonditasemest.
Eraldi käsitleksin Pelgulinna ja Kalamaja. Tegemist kõrge kasvava hinna ja kõrge arenguperspektiiviga piirkonnaga. Pelgulinnast on kadunud kriminogeenne element, mis tekitaks seal elamisel suuremat turvariski kui mõnes muus magalapiirkonnas. Pelgurand on oma olemuselt ja heakorra poolest üks Tallinna kaunimaid. Siin on mõeldud nii lastele kui ka täiskasvanutele. Väljas olemist nautivatele inimestele on siin tegemist igal aastaajal, rääkimata kodu lähedal rannas mõnulemise eelistest. Kesklinna lähedus, korter ranna ääres, head sportimis- ja jalutamisvõimalused, kooli, haigla, poe, lasteaia lähedus ja olemasolu on lisaväärtused, mida Euroopa riikide rannikulinnades alati olulise eelisena välja tuuakse. Pelgulinna paneelmajadest suurem osa on saanud uue värskendatud välimuse, mis näitab kohalike elanike hoolivust ning võimet organiseeruda. Hekel on Pelgulinna hinnad Tallinna magalate hinnaklassi madalaimad. Tehinguid võib teha 8000-12 000 kr/m2.
Kalamaja Eesti-aegne puumajade piirkond on samuti ainulaadne. Kesklinna ja mere vahetu lähedus annab piirkonnale suurepärase tulevikuperspektiivi. Probleemiks on hetkel piirkonna ebaühtlane korrastatus ja kirevus elanikkonna osas. Samas, pikaajalise investeeringuna see kindlasti üks atraktiivsemaid linnaosi Tallinnas. Ostjad eelistavad renoveeritud maju, suureks plussiks peetakse ka suuremat hoovi.
Kokkuvõtvalt võib öelda, et Tallinna ja selle lähipiirkondade kinnisvaraturul on märgatavad piirkondlikud eristumised. Pakkumiste hulk ja ühtlasi hinnalangus on olnud I kvartalis suurim magalates ja langustrend on valitsenud kogu piirkonnas. Siiski, mõned linnaosad on rohkem eelistatud ja teatud turusegmentides nõudlus jätkub ning ka kasvab. Võime loota pakkumiste aina atraktiivsemaks muutumist huvilistele ja langustrendi peatset pidurdumist, kuna korteri ruutmeetri hind on magalates langenud keskmise kuupalga tasemele ja isegi veidi madalamale, mis annab paljudele võimaluse kinnisvaraostuks. Ühtlasi on taas aktiviseerunud pankade tegevus laenuvõimeliste klientide leidmiseks ning koostööks kinnisvarabüroodega. Kui stabiliseerub üldine majandusfoon, siis taastub ka usk ning kindlustunne tuleviku osas ning kinnisvara omamine saab taas ülipopulaarseks.
Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees
