Eramute turg on viimase aasta jooksul püsinud küllalt ühtlasel tasemel ja sellist aktiviseerumist, nagu näitab korteriturg, pole toimunud. Ühelt poolt on põhjuseks kõrged ehitushinnad, mis takistavad uute mahukate arendusprojektide sündi, teisalt aga müügiobjektide ülepakkumine.
Juulikuus müüdi üle Eesti 305 eramut, keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 30 000 eurot. Mullu samal ajal vahetas kogu riigis omanikku 271 eramut ja keskmiseks hinnaks kujunes 35 151 eurot.
Tallinnas ja Harjumaal, kui Eesti olulisimal eramuturul, müüdi täpsustatud andmetel juulis 117 eramut ja suvilat, mille keskmiseks müügihinnaks kujunes 70 000 eurot. Kalleim objekt maksis 830 000 ja odavaim 2000 eurot. Ka aasta tagasi oli turg sarnases seisus – juulis 2010 müüdi 116 eramut, keskmine mediaanhind oli aga 61 675 eurot. Võrreldes juuniga tehti juulis aga neli tehingut vähem ning müüdud eramute keskmine mediaanhind langes 21,8%.
Tartumaal müüdi juulis 32 eramut, keskmiseks mediaanhinnaks 57 850 eurot. Aasta tagasi olid vastavad numbrid 34 ja 64 870 eurot. Seega aastases võrdluses on Tartu ja Tartumaa teinud läbi väikese languse.
Tehingustatistikast selgub, et olulisi muutusi tehingute hulgas ega hinnas pole toimunud. Tehinguhulkade tõusud või langused on väikesed ning hinnakõikumised on tingitud pigem tehingute struktuurist ja koguhulgast.
Pärast kinnisvaraturu madalseisu 2009. aastal, on eramuturg teinud kerget tõusu ning saavutanud oma stabiilse seisu. Kui korteriturul toimub uute arenduste pealetung ning esialgu on neile olemas ka kindel ostjaskond, siis eramute osas sellist uute objektide laviini pole märgata.
Turg pakkumistest tulvil
Suure enamuse eramuturust moodustavad järelturu majad nii väljakujunenud linnaosades kui ka endistes suvilakooperatiivides. Uusarendustes asuvaid eramuid on müügil vähem, sest enamik neist ehitati buumiaastatel ning on juba oma uued omanikud leidnud.
Majade turgu hoiab korteriturust staatilisemana ühelt poolt objektide loomulikult kõrgem hinnatase, kuid teisalt ka nn generatsioonide liikumine, mistõttu osa vanemast põlvkonnast müüb oma maju nooremale edasi. Seetõttu on igas aedlinnas alati saadaval maju, millele varem või hiljem ostja leidub.
Aktiivseimad turud on linnade väljakujunenud eramupiirkonnad – Tallinnas näiteks Nõmme, Pirita, Merivälja, Kristiine ning Tartus Tammelinn ja Vahi tänava ümbrus. Suhteliselt palju on pakkumisi ka linnaäärsete asulate aedlinnades või uuseramupiirkondades, kuid tehinguaktiivsus on neis paigus väiksem.
Praegu on City24 andmetel Tallinnas müügil ca 700 eramut, mis aastataguses võrdluses on mõnekümne objekti võrra tõusnud. Kogu Harjumaal on müügil enam kui 2000 eramut ning aastatagusega võrreldes on pakutavate objektide arv tõusnud 16%.
Tartumaal on augusti lõpu seisuga pakkumisel poolsada eramut, mullusega võrreldes on tõus 8,7 protsenti.
Tehingute hulk on stabiilne, näidates siiski mõnel pool kerget tõusutrendi, teisel pool aga langust. Kui näiteks juulis tehti Harjumaal kokku 117, siis mullu juulis 116 tehingut. Tallinnas olid vastavad numbrid 40 ja 32 ning Tartumaal 32 ja 34.
Seega näitab statistika, et pakkumisi tuleb juurde enam kui toimub tehinguid, mis tähendab, et eramuturul on olemas ülepakkumine. Seda loomulikult olenevalt piirkonnast – näiteks Tallinnas Nõmmel ületab nõudlus pakkumist. Uusi projekte aga on kõikjal Eestis lisandumas visalt.
Uusi arendusprojekte praktiliselt pole
Kui uute korterite rajamine on jälle hoo sisse saanud, siis maade ja majade turul sellist aktiviseerumist näha pole ning sellist linnaümbruste hoonestamist, nagu seda nägime buumi ajal, tõenäoliselt niipea ka ei tule.
Arendustegevus on nüüdsel ajal kallis. Alustada tuleks sobiliku maa soetamisest, kuid odavalt, nagu aastaid tagasi, neid enam saadaval pole. Samuti ületab ehitushind arendaja taluvuspiiri. Kokkuvõttes tuleb pakutava eramu omahind kõrgem, kui see, millega seda oleks võimalik müüa.
Eramuehituses puudub korteriturule iseloomulik mastaabiefekt. Korterite ostjaskond on suurem, ehitus kokkuvõttes odavam ja asukohavalik oluliselt lihtsam. Samuti tuleb arvestada, et tavaline “põlluarendus” enam ei müü ning varasemast enam tuleb investeerida energiasäästlikkusse ehitusviisi.
Ei ole halba ilma heata
Hoolimata sellest, et maade ja majade turg koosneb enamuses veel järelturu pakkumistest ning päris uusi arendusprojekte on vaid üksikuid, ei jää uusasumid ilmselt rajamata. nendega läheb praegusest majandussituatsioonist tulenevalt veel aega.
Praeguste prognooside kohaselt jätkab eramute ja maade turg stabiilsena. Seoses suurenevate küttekuludega võib kasvada elamute müügipakkumiste hulk.
Kuigi väiksemaid uusarendusi saabub ka praegu turule, võib arvata, et kui kinnisvaraturg on enam taastunud, aktiviseerub esmalt kommunikatsioonidega elamukruntide projektide sektor ning alles seejärel hakatakse rohkem rajama valmis eramutega uusasumeid.
RISTO VÄHI, UUS MAA KINNISVARABÜROO ANALÜÜTIK
