Kinnisvarahinnad liiguvad pidevalt üles-alla – hinnatõusud ja -langused on osa turutsüklist. Tegemist on kinnisvaraturule omase nähtusega ning tsüklilisus lõppeb vaid juhul, kui kaob vaba konkurents.
Kinnisvarakriisi tekke põhjuseks on tihtipeale olnud kas otseselt või kaudselt finantssektor. Soomes andis 1980-ndatel aastatel tõuke kinnisvara turu aktiviseerumisse ja hindade tõusu finantssektori dereguleerimine ja liberaliseerimine. Laenumahud kasvasid kiiresti, intressimaksed olid soodsad. Lisaks mõjutas olukorda lokaalne majanduslangus, mis tulenes Nõukogude Liidu lagunemisest, mille tagajärjel vähenes eksport 25-30%. Soome kinnisvarahindade tõus lõppes 1990. aasta alguses seoses maailmamajanduse languse ja Põhjamaade panganduskriisiga. N-ö kinnisvarakriis saavutas põhja 1993. aasta esimeses kvartalis, kestes kokku neli aastat.
Intensiivsem oli hinnatõus aastatel 1987-1988, kui eramute hinnad tõusid varasemaga võrreldes 55%, sellest kolmandiku võrra ainuüksi 1988. aastal. Järgnes aastane stabiilsuse periood ja siis kiire hinnalangus kümne aasta tagusele hinnatasemele.
Aastatel 2005-2006 toimus Eestis kinnisvarahindade tõus kiires tempos, laenud olid laenuvõtjatele soodsad ning laenukasv kiire. Praeguseks hetkeks on pankade rahastamisvõimalused halvenenud, mistõttu on ka laenude saamine raskenenud ning marginaalid tõusnud. Vähenenud on laenuvõimeliste klientide arv ning suurenenud inimeste ebakindlus töökohtade ja majandusliku kindlustatuse osas. Soomes tõusid intressid kolme aastaga 1990. aasta lõpuks 1,5 korda.
Tallinnas hakkasid kinnisvara hinnad kiirelt tõusma 2005. aasta sügisel. 2006. aasta II poolest/lõpust on pärast ca aastast kinnisvarahindade tõusu olnud läbivaks langustrend. 2006. aastal saavutasid kinnisvarahinnad oma lae, mil Tallinna kesklinna kallimate korteritega toimusid tehingud kuni ca 60 000 kr/m2, eksklusiivsemate ja vanalinna korterite hinnatase ületas isegi 100 000 kr/m2. Keskmine hinnatase Tallinna korterite puhul oli 30 000 kr/m2. 2009. aasta I kvartalis olid keskmised korterite hinnad jõudnud 15 000 kr/m2. Võrreldes tipphetkega on hinnalangus olnud ca 50%.
Helsingis saavutasid kinnisvarahinnad oma lae 1989. aastal. Kõrgeim m2 hind oli 60 000 kr/ m2 ja keskmine jäi 32 000 kr/m2 kanti. Hindade tõusule järgnes kolm aastat kestnud hindade langus, mille käigus kinnisvarahinnad langesid ca 50% ning keskmine m2 hind kujunes 15 600 kr/m2.
Lisaks hetkel suurenenud müügipakkumisele on suurenenud ka üüriobjektide arv, kuid sarnaselt müügituruga on ka üüriturul vähene nõudlus korrigeerinud üürihindu. Tallinnas on üürihinnad võrreldes 2005./2006. aastaga langenud ca 30-40%. Kui 2006. aastal sai kesklinna üürida kahetoalise möbleeritud korteri 7000 krooniga, siis 2009. aasta I/II kvartalis olid sarnaste korterite hinnad 5000 krooni.
Erinevalt Tallinnas toimuvast oli Soomes spekulantide osakaal väga väike ning sellest tulenevalt ei tekkinud üüriobjektide ülepakkumist. Kui 1990. aastal oli üürikorterite keskmine hind 5,11 EUR/m2, siis 1993. aastaks oli see tõusnud 6,91 EUR/m2-ni ning jätkas tõusmist.
Tuginedes varem toimunud kinnisvarakriiside statistikale, saab öelda, et kinnisvarakriisid kestavad keskmiselt neli aastat. Praeguseks hetkeks on Eestis tipphetkest möödas kolm aastat.
Kui võrrelda Tallinna kinnisvaraturul toimuvat ja Helsingis toimunut 15 aastat tagasi, võib leida mitmeid erinevaid faktoreid, kuid üldised trendid on sarnased ning seetõttu võib lähiaastatel oodata ka Eesti puhul sarnast arengut.
Kätlin Kuusalu
Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja
