Küsimusele, kas tänane eluaseme ostusoov tuleks edasi lükata või mitte, saavad ilmselt kõik kinnisvara vahenduse ja konsultatsiooniäris töötavad inimesed vastata praegusel ajal pidevalt. Emotsionaalselt küsimusele lähenedes ei ole võimalik anda ühest vastust, küll aga aitaks selgema arusaamiseni jõuda lihtne tulevikuvperspektiivide prognoosimine ja sealjuures muutuvate tingimuste kalkuleerimine.
Kuigi kinnisvaratehingute puhul räägitakse alati kinnisvara hinnast, ei ole see mitte kõige määravam tegur ostjate ostuvõime hindamisel ja ostuotsuse tegemisel. Kõige määravamaks on sageli kinnisvarahinnast laenutingimuste abil tuletatud konkreetne igakuise laenumakse suurus. Seega, kinnisvarahindade langemisel odavamalt ostes võib laenutingimuste karmistumise tõttu eluaseme ostja igakuine laenumakse hoopiski suureneda ja vastupidi, kinnisvarahindade tõusmisel kallimalt kinnisvara ostes on reaalne, et laenutingimuste paranemisel laenuvõtja igakuine summa laenu teenindamiseks hoopiski väheneb.
Eeltoodud jutu illustreerimiseks on kohane kasutada numbrites väljendatud näidet. Kasutame näitena hüpoteetilist korterit, mida täna oleks võimalik osta 1 miljoni krooniga. Täna kehtivate laenutingimuste kohaselt võime eeldada, et maksevõimeline klient saab korteri ostmiseks pangast 80% laenuraha kolmekümneks aastaks intressiga Euribor+1,5% = ca 7%. Sellistel tingimustel kujuneb korteriostja igakuiseks laenumakseks ca 5 320 krooni.
Julgen ennustada, et lähitulevikus näeme me laenuitresside märkimisväärset tõusu. Kuigi euribor on mitmete asjatundjate arvates jõudnud oma maksimaalsele tasemele, võivad turbulentsed ajad maailma finantsturgudel seda tulevikus siiski kergitada. Üsna veendunud võib olla selles, et Eestis asuvad pangad tõstavad laenude intressimarginaale märkimisväärselt. Kui tänane intressimarginaal koduostja jaoks algab üldiselt suurusjärgust 1,5%, siis ilmselt jõuab see üsna kiiresti tasemeni ca 3%. Kui me eeldame, et euribori tõus on väike ning piirdub 0,2%-punktilise kasvuga, siis pankade intressimarginaalide tõusust tulenevalt kasvab koguintress laenuvõtja jaoks tänaselt ca 7%-lt ca 8,7%. Selline laenuintressi tõus aga tähendaks meie näites igakuise laenumakse tõusmist ca 6 265 kroonini. Kui aga intresside tõusmisega kaasneb samal ajal kinnisvarahindade langus, on mingitel tingimustel võimalik, et sama korteri ostmisel pärast hinna langemist jääb igakuine laenumakse eelneva kalkulatsiooniga samasse suurusjärku. Selleks, et laenumakse jääks samasse suurusjärku, on intresside tõusmise järel vajalik näites kasutatud kinnisvaraobjekti hinna ca 15%-line langemine hinnatasemele 850 000 krooni.
Seega, arvestades seda, et intresside tõus lähiajal on üsna paratamatu nähtus, peab tänane eluaseme ostja endalt küsima, kas ta peab reaalseks kinnisvarahindade langemist rohkem kui 15%. Tänaseks on korterite hinnad langenud turu tipuga võrreldes 20-25%, põhjamaades on kinnisvara hindade langused kinnisvarakriiside ajal piirdunud maksimaalselt ca 40%-lise langustega. Kui kinnisvaraostja usub, et hindade langus saab olema suurem kui 15% (st summaarne hinnalangus tipphindadega võrreldes ületab 40% piiri), siis on mõistlik ostuotsus tulevikku lükata. Kui mitte, siis on täna kinnisvara ostes võimalik saada hakkama ehk väiksemate igakuiste laenuteenindusmaksetega kui tulevikus või siis pole suurt vahet, millest tulenevalt poleks põhjust ostuotsust tulevikku lükata.
Andres Hall
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht
