Mitmed ettevõtted on olnud aja jooksul valiku ees, kas tuleks endale sobivad pinnad ise ehitada, osta või üürida. Erinevatel aegadel on sellele küsimusele rahalisest aspektist lähenedes erinevad vastused. Samuti saavad määravaks ettevõtte tulevikuplaanid – kas ettevõte plaanib laieneda ja vajab lähiajal taas uusi ruume või on ettevõte stabiilne ning pinnavajadused ei muutu. Lisaks rahalisele arvestusele ja ettevõttesisesele poliitikale mängib siin rolli ka eestlastele oluline omandivajadus, mistõttu püsivad paljud äripinnad siiani ettevõtete endi omanduses.
Tänane olukord
2005-2006. aastal oli otstarbekas osta maa ning ehitada sinna vajalik ladu, tootmishoone või osta endale sobiv kaubanduspind ja bürooruumid. Käesolevaks aastaks on olukord nii palju muutunud, et ostmine on muutunud rahaliselt ebaotstarbekaks. Põhjuseid on mitmeid:
1) Kinnisvarahinnad on mõne aastaga kiirelt tõusnud ning ärikinnisvara hinnad on siiani püsinud suhteliselt kõrgel, mis nõuab suuremat investeeringut.
2) Laenuintressid on võrreldes 2006. aastaga peaaegu kahekordistunud, mis teeb finantseerimise kulukaks.
3) Ärevad ajad maailma ja ka Eesti majanduses on teinud pangad ettevaatlikuks, mistõttu kinnisvaralaene ettevõtetele väljastatakse rangema režiimi alusel.
4) Eelmistel perioodidel oli ettevõtetel alati n-ö exit´i võimalus, kuna kinnisvarahinnad tõusid. Täna on suurem võimalus jääda kaotajaks, kui toimub muutusi ettevõtte tegevuses ning on vaja oma kinnisvara realiseerida.
Seetõttu on viimase aasta jooksul olnud populaarsemad just ärikinnisvara üüritehingud ning suuremate ettevõtete puhul ka sale and leaseback tehingud. Kuna kogu Euroopas ja ka Eestis on mõningal määral tunda likviidsuskriisi, siis puuduvad ettevõtetel vabad vahendid kinnisvarasse investeerimiseks ning pigem kasutatakse neid oma põhitegevuses efektiivsuse tõstmiseks.
Kasvav ettevõte
Kui ettevõte plaanib lähiajal kasvada, siis tõenäoliselt jäävad ruumid väikeseks ning vajadus uue ja suurema pinna järele on päevakorras, mis omakorda tähendab seda, et on vaja leida uus pind ning olemasolevale pinnale teine rakendus. Tihti ei ole ettevõtetel kinnisvaravahendus põhitegevus, mis tähendab, et tuleb hakata tegelema pinna müümisega või välja üürimisega, milleks aga ajaressurssi tavaliselt napib. Sel juhul saab loomulikult kinnisvarafirma abiks olla, kuid lisakulutusi kaasneb sellega siiski.
Büroopindade ostmine on praegu võimalik vaid vähestesse hoonetesse ning vähese pakkumise on tinginud peaaegu olematu nõudlus nende järele. Mõistlik ja ratsionaalne on büroopinda üürida ja seda just suurematesse ning võimsamatesse büroohoonetesse nagu näiteks Tammsaare Ärikeskus. Seda selleks, et suurema pinna vajaduse tekkides on tõenäolisem sama hoone raamides ennast ümber positsioneerida ning laieneda.
Ka lao- ja tootmispindade puhul pakutakse pigem pindasid üürile kui ostmiseks. Kaubanduspindade osas on võimalik osta väiksemaid ruume erinevate äri- ja eluhoonete esimestele korrustele. Kaubanduskeskustes on pakkuda äripindu vaid üürile.
Euroopa trendid
Äripindade üürimine on ka mujal Euroopas põhitrend ning kinnisvara omanikeks on investorid ja fondid. Ka Eestis on mõned suuremad ettevõtted (SEB, Elcoteq, Smarten Logistics, Bauhof kauplused jm) läinud seda teed, et müüvad siiani enda omanduses olnud hooned investoritele ning jäävad ise pikaajalisteks üürnikeks. Müügist saadavat tulu kasutatakse põhitegevuses või investeeritakse mujale.
Äripindade üüri- ja müügihinnad
|
|
Üürihind, kr/m2 kuus |
Müügihind, kr/m2 |
|
Uued büroopinnad |
|
|
|
äärelinnas |
160-180 |
30 000-34 000 |
|
kesklinnas |
200-290 |
33 000-36 000 |
|
Uued laopinnad, hinnatud asukohaga |
80-100 |
9000-14 000 |
|
Kaubanduspinnad kesklinnas (esimestel korrustel) |
400-800 |
35 000-40 000 |
Allikas: Uus Maa
Tanel Olek
Uus Maa Kinnisvarakonsultandid, Äipindade osakonna juhataja
