Kinnisvara hindamisega on Eestis tegeletud alates rahareformist. Kui alguses puudus ühtne hindamismetoodika, siis tänaseks päevaks on kinnisvara hindamise kvaliteet heal tasemel.
Olulist lisaväärtust on selleks loonud 1995. aastal asutatud Eesti Kinnivara Hindajate Ühing.
Kinnisasja tähendus on asjaõigusseadusest tulenevalt järgmine – kinnisasi on maatükk koos selle oluliste osadega. Seega eeldab kinnisasja tekkimine seda, et katastriüksus, mis võib olla nii hoonestatud kui ka hoonestamata, on kantud kinnistusraamatusse. Kuni 01. märtsini 2006. aastal hinnati aktiivselt ka vallasasju, alates eelmainitud kuupäevast vallasvarale turuväärtust leida ei saa, kuna vallasasjade tsiviilkäive on lõpetatud, samuti ei ole võimalik vallasasja laenuga koormata. Viimaste aastate majanduskasvu ajal on kinnisvara hindamise mahud hüppeliselt kasvanud, jõudes haripunkti 2006. aasta lõpuks. Kuna suurem osa kinnisvara eksperthinnangutest koostatakse esitamiseks krediidiasutustele, näitas hinnangute suur maht ka laenuvõtjate arvu olulist kasvu. Tänaseks päevaks on laenuvõtjate arv vähenenud ning seetõttu on ka hinnangute kogumaht vähenenud.
Eksperthinnangu koostamisel on hindajatel teatud kohustused, millega tuleb arvestada. Eestis lähtuvad kinnisvara hindajad standardiseeriast EVS 875, mis seab hinnangutele omad piirid, samuti on hindaja kohustatud lähtuma EKHÜ heade tavade koodeksist. Laenu võtmisel on tagatiseks oleva vara turuväärtuse hinnang olulise tähtsusega.
Esimese sammuna peaks laenusoovi korral võtma ette külastuse pangakontorisse. Koos sealsete spetsialistidega on võimalik esmane analüüs laenuvõimele ära teha, samuti on võimalik kohtumise käigus välja selgitada just teile sobiv laenutoode. Olulisteks näitajateks peetakse sealjuures stabiilset sissetulekut ning likviidset tagatist. Likviidsuse all peetakse silmas seda, kui kiiresti on võimalik tagatiseks olev vara realiseerida, st mida lühem on müügiperiood, seda suuremaks hinnatakse vara likviidsust. Arvestada tuleks ka sellega, et katseajal olevatele töötajatele ei anta üldjuhul laenu. Laenu on võimalik taotleda nii üksi kui mitmekesi ning oluline on ka omafinatseeringu või lisatagatise olemasolu. Samuti on olemas erinevaid soodustusi väikseid lapsi kasvatavatele vanematele ning sundüürnikele.
Teine samm on krediidiasutuse poolt aktsepteeritavast firmast eksperthinnagu tellimine. Sobilike firmade kohta on üldjuhul info olemas pankade veebilehtedel, samas oskavad kindlasti ka laenuhaldurid jagada soovitusi. Omafinantseeringu puudumise korral nõutakse üldiselt eksperthinnagut nii põhitagatiseks kui ka listagatiseks mineva vara kohta. Üldine standard on, et kinnisvara eksperthinnag kehtib 6 kuud. Lõpliku otsuse selle kohta, kui pika perioodi vältel krediidiasutus eksperthinnagut aktsepteerib tehakse lähtudes juba konkreetsest laenusoovist ja tagatisest. Jälgida tuleb ka seda, et hinnangu oleks kinnitanud kinnisvara hindaja atestaati omav inimene. Elamispindadele koostatakse hinnang keskmiselt 1-3 tööpäeva jooksul, peale varaga tutvumist. Äriobjektide hindamine on spetsiifiline ning hinnangute valmimistähtajad sõltuvad konkreetse objekti eripäradest. Enamik krediidiasutusi eelistab praegusel ajal digitaalseid hinnanguid. Digitaalne hinnang muudab ka kliendi elu oluliselt mugavamaks, kuna jääb ära jalavaev hinnangu koostanud ettevõtte kontorist sobilikku laenukontorisse.
Raili Kangur
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide korterite hindamisgrupi juhataja
