2007. aasta viimane kvartal ei toonud kinnisvaraturul suuremaid muudatusi.
Elamispindade müügiperioodid olid jätkuvalt pikad ning müügipakkumine enam märkimisväärselt ei suurenenud. Äripindade turul jätkub stabiilne areng, pakkumisse tuleb uusi büroomaju ning lao- ja tootmispindasid.
Elamispinnad
Harjumaa ja Tallinna korteriturg oli 2007. aasta viimastel kvartalitel suhteliselt rahulik ning tehingute arvud kahanesid. Müügipakkumiste arv on stabiliseerunud ega kasva enam nädalatega mitmeid protsente. Vaatamata turu rahunemisele toimub jätkuvalt tehinguid ning täielikust seisakust rääkida ei saa. Korterite müügihinnad on langenud aasta jooksul 10-20%. Kõige suurema „tule alla” on sattunud uusarendused, kus paljud korterid on veel müümata ning seniste hindade juures ka ostuhuvi väike. Seega on oodata ka edaspidi uusarendustes hindade alandamisi, kas siis selleks, et müüa ära viimased järelejäänud vabad korterid majas või et üldse müügiga alustada. Eesti ostjad on väga hinnatundlikud ning seda on näha sellest, et hea asukohaga uusarendustes, kus hindu on langetanud, on ka kortereid seejärel rohkem ära müüdud. Kui ka edaspidi on oodata korterite müügihindade alandusi suurusjärgus ca 10%, siis tehinguhindades nii suurt langust enam ei tohiks tulla.
Elamute ja kruntide turul toimub samuti vähem tehinguid. Kõige keerulisem on müüa elamukrunte Harjumaal, kus asukoht ei ole millegi poolest omapärane ega kõrgelt hinnatud. Ka see trend on muutumas järgmisel aastal, kui ehitustööjõudu on lihtsam leida ning kui ehitushinnad mõnevõrra soodsamaks läinud. See muutus ei toimu küll aasta alguses, kuid 2008. aasta suveks on kindlasti huvi ka elamukruntide ostmise vastu tõusnud.
Tehingud, mis tänases turusituatsioonis toimuvad, on juba madalamate hindadega ning keskmiselt sellisele madalamale hinnatasemele peaks ka turg mõneks ajaks seisma jääma. 2008. aastal korrigeeritakse hindu nii uusarendustel kui ka ülehinnatud üksikobjektidel. Märksõnaks on taas hindade diferentseerumine, mille käigus eristatakse hinnatud asukohaga ja hea ehituskvaliteediga objektid vähem hinnatutest. Tehingute arvu poolest on võrreldes 2007. aasta viimaste kuudega oodata siiski mõningast kasvu, kuna inimestel on nii vajadused kui ka võimalused uue kodu soetamiseks olemas ning kui hind on neile sobiv ning krahhihirm ületatud, see vajadus ka rahuldatakse.
Äripinnad
Ärikinnisvara areng on rahulikum ja stabiilsem kui elukondliku kinnisvara puhul. Kuna ärikinnisvara arendusse on mõnevõrra raskem sisenenda kui elamispindade arendusse, siis on ka sealsed tegijad kompetentsemad ning nende tegevus läbimõeldum ning ettenägelikum. Praegusel ajal on ehitamisel mitmeid uusi büroohooneid, suurem maht on tulemas äärelinna ja kesklinna äärealadele. Suuremad projektid on Mustamäel Tammsaare ärimaja, Kristiines, Mustamäe tee 16 ning Lasnamäel Ülemiste City büroomajad. Samuti on kerkimas uued büroomajad Lasnamäele Väike-Paala ja Osmussaare tänavatele. Südalinna ehitakse uued ärimajad Liivalaia tänavale ja Viru väljaku äärde. Kesklinna äärealale Pärnu mnt suunas on kerkimas kaks uut büroomaja. Maht, mis praeguse seisuga 2009. aastal turule tuleb, on ca 100 000 m2. Kuigi büroopindade nõudlus on ületanud juba mitu aastat pakkumist, tekitab nii kiire ja mastaapne pakkumise mahu suurenemine lühiajalise ülepakkumise, millega kaasnevad suuremad vakantsid ning tuleb arvestada ka pikemate perioodidega maja välja üürimisel. Suurt ülepakkumist siiski näha ei ole, kuna arendajad kaaluvad hoolikalt ehituse alustamist ning et tegevust finantseerida, nõuavad pangad juba eelnevalt eellepinguid katmaks vähemalt kolmandikku ehitatavast majast. Seetõttu kindlasti ka mitmed praegu ja varem planeerimisel olnud projektid jäetakse ootele ning nendega tullakse turule siis kui praegune maht absorbeerunud on.
Kaubanduspindade turul ei ole suuri muudatusi toimunud ning olukorras ei ole ka ette näha drastilisi muutusi. Kaubanduskeskustes on üürid kõrged ning üürnikest puudust ei ole. Sügisel avas uksed Rotermanni kaubamaja südalinnas, kevadel avatakse Rocca al Mare kaubanduskeskuse laiendus ning pikemas perspektiivis 2009. aastal valmib südalinnas uus Sakala keskus, kuhu on samuti kaubanduspinnad planeeritud.
Laopindade turul on pakkumine järk-järgult suurenenud. Kiiresti, 3-6 kuu jooksul, on uut sobivat lao- või tootmispinda leida jätkuvalt keeruline. Kui laopinna otsimiseks on aega ca aasta, siis on valik juba oluliselt laiem ning võimalusi sobiva pinna ehitamiseks mitmeid. Aastase viitajaga on pakkumine isegi suurem kui nõudlus. Tootmispindade turul on märgata trendi, et ettevõtted ei ole enam nii palju huvitatud kinnistute omamisest ja ise ehitamisest. Selge trend on üüripindade eelistamisele, et ettevõtte saaks keskenduda enda põhitegevusele.
Äripindade üürihinnad on aasta-aastalt tõusnud ning kuna üürnikel võtab aega, et uute hinnatasemetega kohaneda siis suuri hinnatõuse enam erinevates sektorites lähiperspektiivis oodata ei ole. Küll aga jätkub hinnakasv kooskõlas üldise hinnatasemete kallinemisega.
Kokkuvõtlikult võib öelda, et 2008. aastal võib oodata mõningast olukorra paranemist võrreldes 2007. aasta viimaste kuudega. Siiski tuleb tõdeda, et majanduse üldine areng ei ole 2008. aastal enam selline nagu viimasel kahel aastal ning seetõttu tasub kindlasti kinnisvara investeeringute tegemisel konsulteerida kompetentsete teenusepakkujatega ning saada vajalik oskusteave.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarabüroo
Kinnisvara analüütik
