Tulumäär näitab kinnisvara võimet toota tulu. Tulumäär avaldub üüritulu ja kinnisvara väärtuse suhtena. Näiteks 10% tulumäära korral on investeeringu tasuvusaeg ehk aeg mille jooksul üüritulu katab ostuhinna, 10 aastat.
Tulumäärad sõltuvad peamiselt riskist. Mida madalam on kinnisvara omandamisega kaasnev risk, seda madalam on tulumäär, millega investorid on valmis kinnisvara omandama. Tootmis- ja laohoonete tulumäärad on üldjuhul mõnevõrra kõrgemad kui büroo- ja kaubanduspindade tulumäärad. Mõnedel juhtudel võivad uute tootmis- ja laokomplekside kapitalisatsioonimäärad olla võrreldavad ka kesklinna büroohoonete vastavate näitajatega, kuid sellisel juhul peab tootmis- ja laokompleks olema täiesti uus ja kaetud kindla üürilepinguga.
Viimasel ajal on toimunud vaid üksikuid tehinguid suuremate kaubanduskeskuste ja büroohoonetega. Tuginedes olemasolevale infole võib siiski väita, et Eestis on kinnisvara tulumäärad viimase aasta jooksul langenud. Kui 2006. aasta suvel oli kesklinna eksklusiivsete büroohoonete üürihindadelt arvutatav tulumäär oli 8-9% siis täna on sama näitaja 6-7%. Kaubanduspindade tulumäärad on büroohoonetega samas suurusjärgus. Tootmis- ja laopindade tulumäärad jäävad vahemikku 7-9%. Vahemike alumises osas on väga heas asukohas paiknevate ja kvaliteetse rendilepinguga kaetud pindade tulumäärad. Tallinnast eemal asuvate, vanemate või ebasoodsas asukohas paiknevate äriotstarbeliste hoonete tulumäärad jäävad toodud vahemikest kõrgemale.
Võrreldes kinnisvara tootlustasemeid muudes Euroopa linnades ning arvestades tõusnud ning tõenäoliselt veel veidi tõusvat Euribori, ei ole lähiajal tulumäärade edasist langemist ette näha.
Rain Pints
Uus Maa Kinnisvarabüroo kommertskinnisvara nooremhindaja
