Kinnisvarateemalisi arvamusartikleid on leheveerud täis. Kommentaare esineb massimeedias nii optimistlike kui pessimistlike.
Eesti kinnisvarahindu võrreldakse erinevate Euroopa riikide hinnatasemetega. Meenuvad linnad Brüssel, Cannes, Berliin, mis on esinenud võrdusobjektidena Tallinna kinnisvarahindade kritiseerimisel. Väidetakse, et Eesti kinnisvarahinnad on liigselt kõrged ja turg ülekuumenenud.
Viibisin hiljuti Londonis, kus külastasin kolleegidega luksuslikult renoveeritud korterit Chelsea linnaosas, mille 300 m2 maksis 8 miljonit Inglise naela (ca 180milj, EEKi). See teeb hinnaks 600 000 EEK/m2. Kusjuures nimetatud korter müüdi esimesele kliendile, kes sellega tutvumas käis (ostjaks üks Euroopa pankur, kes ostis endale Londoni visiitideks residentsi). Ostuhuvi kinnisvara vastu on Londonis ülimalt kõrge. Hinnad on viimased aastad olnud
pidevalt tõusvad.
Külastasin ka lähiminevikus Saksamaad, kus tutvusin põhjalikult Berliini kinnisvaraturuga. Kirjeldatud Londoni korteri hinna eest oleks võinud Berliinis osta kümmekond 1000m2 üürimaja ehk ca 200 korterit. Ostuhuvi sellise kinnisvara vastu on Berliinis suhteliselt tagasihoidlik.
Tekib küsimus, kuidas need Vana Euroopa riigid, Euroopa liidu asutajariigid, saavad olla kinnisvarahindadelt ja turuaktiivsuselt niivõrd erinevad. Kusjuures aktiivne on turg, kus hinnad kõrged… ja turul, kus hinnad madalad, suhtutakse kinnisvarainvesteeringusse ülima skeptilisusega.
Julgen väita, et kinnisvarahinnad on lokaalse iseloomuga ja eelkõige mõjutavad kinnisvarahindu kolm asjaolu:
üldine majanduspoliitika: kas riigi majanduskeskkond soosib ettevõtlust, milline on kohalik maksusüsteem.
Inglismaal firmad, mis teenivad tulu väljaspool riigi piire, on maksudest vabastatud. See on üks põhilisi tegureid, miks suure Venemaa oligarhid ja paljude teiste riikide ülirikkad on oma peakontorid just Londonisse sisse seadnud ning tegutsevad maailmas Inglismaal registreeritud ettevõtete alt. Samas on suurimad tarbijad ja kinnisvarainvestorid Londonis.
Saksamaal on riiklikult kehtestatud tulumaksukohustus 27%. Näiteks Berliini kehtestatud lisaks linnamaks, mille alusel peavad ettevõtjad loovutama linnale veel 12% teenitud tulust. Kokku on tulumaksukohustus Berliinis tegutsevale ettevõttele 39%. Tundub, et lihtsam on elada sotsiaalabist, müües tänavaputkas “mustalt” kebabi, kui tegeleda normaalse ettevõtlusega.
Eesti üldine majanduspoliitika on olnud ülimalt ettevõtlust soosiv, ettevõtete tulumaksuvabastus on toonud meile palju välisinvesteeringuid ning andnud võimaluse meie riigile jõudsaks arenguks.
Krediidipoliitika: ülimalt oluliseks faktoriks kinnisvarahindade kujundamisel on riigis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikal. Kas laenu saab või ei saa. Kas riik soosib laenamist, pakub välja maksuvabastuse laenuintressidelt, annab lisatagatisi omavastutuse osas. Millised on krediidiasutuste intressid laenuperioodide pikkused jms.
Inglismaal on uue kodu ostmisel võimalik laenu saada lihtsalt… võib-olla liigagi lihtsalt. Meenub raadiost kuuldud lugu, kus keegi naisterahvas tellis krediitkaardi oma kassile ning pank saatiski, kontrollimata kas tegemist inimese või loomaga.
Saksamaal on laenusaamine keerukas protsess. Uue kodu ostu finantseerib pank keskmiselt 50% ulatuses. Klient peab olema pangale tuttav, maksejõulisust kontrollitakse sakslasliku pedantsusega. Kinnisvara arendamiseks on alustaval ettevõttel praktiliselt võimatu laenu saada. Ettevõttelt nõutakse 3 aastast tulemuslikku ajalugu.
Eestis on olnud üldine krediidipoliitika üks turu liikuma panevaid jõude. Laenu võtmist on toetatud riigi poolt. Intressid on olnud madalad, laenuperioodid pikad. Ettevõtlust kinnisvaravallas on krediidiasutused soosinud.
Inimeste ettevõtlikkus ja usk helgesse tulevikku: London on tõusnud maailma ärimekaks, möödudes viimaste uuringute põhjal ka New Yorgist. Londonis elu keeb, inimesed on ettevõtlikud, optimistlikud tuleviku suhtes. Inimesed usuvad, et helge tulevik on kinni nende enda arengus, vajaduses edasi liikuda. Siin elus on kõik võimalik. Riik soosib sellist mõtteviisi.
Berliinis on tunda paigalseisu. Inimesed ei taha tegeleda ettevõtlusega. Populaarne on olla riigiametnik või elada hipilikult tänases päevas, muretsemata tuleviku pärast. Sakslased on harjunud korterit üürima, mitte omama. Kinnisvara omamine on pigem suur risk ja kohustus, kui hea investeering.
Merkeli uus poliitika on lubanud alandada riigis inimeste maksukoormust (aastaks 2008 riiklik tulumaks 17%). See on toonud kaasa uued lootused kohalikes ja välimaalastes, kes Berliini investeerimisest huvitatud. Kinnisvaraturg on võtnud juba hindades suuna üles. Inimesed räägivad uutest ettevõtmistest, ideedest, mida teostada.
Eesti inimesed on uskunud oma riigi võimekusse. Oleme olnud julged, avatud väljakutsetele, ettevõtlikud. Paljud on otsustanud osta uue kodu, võttes selleks pikaajalist laenu pangast.
Kui Eesti majanduspoliitika kurssi ei muuda, ettevõtetele püsib tulumaksuvabastus, nad püsivad arengus, laienevad, otsivad uusi turge, ekspordiväljundeid; pangad usaldavad kodanikke, annavad krediiti uute kodude rajamiseks, intressid ei tee tiigrihüpet; inimeste usk Eesti riiki ja selle helgesse tuleviku säilib, siis eesti õitseng jätkub. Kinnisvarahinnad püsivad stabiilsed, jätkub üldise majanduskasvuga sarnane tõus. Nii me võime olla uhked Eesti riigi edukuse üle ning nautida teiste Euroopas tõhusalt arenevate riikide/linnadega sarnaseid vilju.
Jaanus Laugus
Juhatuse esimees
Uus Maa kinnisvaragrupp
