Kuigi möödunud poolaastat jäädakse meenutama kui viimaste aegade parimat ja positiivseimat, olid 2010. ja 2011. aasta teine poolaasta tehingute hulgalt sarnased. Kui tunamullu kergitas aktiivsust euro peatne saabumine, siis mullu muutis turu elavaks märgatavalt kasvanud investorite hulk. Ebakindlus aga suurenes.
Esmalt veidi arvudest. Eestis teostati 2011. aasta II poolaastal 17 747 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 4,2% enam kui tunamullu samal ajal. Müüdud vara koguväärtus kerkis aga märgatavad 20 protsenti ehk 824 miljoni euroni. Möödunud poolaastal müüdi 7052 korterit, mis on võrreldes 2010. aasta II poolaastaga, mil omanikku vahetas 6907 korterit, 2,1% enam. Kui 2010. aasta teise pooles maksis ruutmeetri mediaanhind 628 eurot, siis 2011. aasta II poolaastal 691 eurot. See teeb aastaseks tõusuks 10 protsenti.
Osteti kallimaid kortereid
|
See, et tehingute hulga aastane kasv jäi keskmiselt mõne protsendi kanti, kuid tehingute hinnad kasvasid vähemalt 10 protsenti, näitab mitut suundumust, mis vaadeldavat poolaastat kõige enam iseloomustasidki. Esiteks, tooni andis märgatavalt aktiivsem uusarenduste turg, mis näiteks Tallinnas tõstis korterite ruutmeetri keskmise mediaanhinna aastaga 13,3 protsenti ehk 943 eurole, ilma et järelturu korterite hind oluliselt kerkinud oleks. Uusarenduste turul pöörati aina rohkem rõhku kvaliteedile, mitte kvantiteedile, mis tähendas, et kiirelt leidsid omaniku heas asukohas ja kvaliteetses majas asuvad suurkorterid. Ja seda isegi siis, kui hoonet reaalselt olemaski veel polnud. Väärib aga märkimist, et ostjaskond ülehinnatud korterite peale tormi ei jookse – pealinnas on vähemalt paar uut kortermaja, kus aasta jooksul pole müüdud ühtegi korterit, sest hinnatase on liialt kõrge. |
|
Ebakindlus ajas investeerima
Kinnisvaraturgu iseloomustav ebakindluse kasv ja mure eurotsooni tuleviku pärast teisel poolaastal süvenes. See aga ei tähendanud kinnisvaraturu jahenemist. Vastupidi – korteriturule ilmusid kohalikud väikeinvestorid, kes asusid sääste odavamatesse elamispindadesse paigutama. Loosi läksid nii toakesed ühiselamutes kui ka 1- ja 2-toalised korterid paneelmajades.
Need, kel raha enam, investeerisid kesklinna kvaliteetsetesse ja head üüritootlust pakkuvatesse korteritesse, mis tekitas aasta teises pooles juba mõningase heade korterite müügipakkumiste vähenemise.
Suurim tõusja üüriturg
Teisel poolaastal sai üüriturust enim kõneainet pakkunud sektor kinnisvaraturul. Küsimus polnud enam pelgalt sügishooajalises tõusus, vaid selles, et paljud inimesed eelistavad kas sunnitult või üha enam vabatahtlikult üürikortereid.
Kuigi mõned turuosalised hakkasid situatsiooni ka hellitavalt üüribuumiks kutsuma, siis sellest on asi kaugel. Hinnatase pole oluliselt kerkinud ja seda suure tõenäosusega ka ei juhtu, sest inimestel on kindel piir, millest üle maksta ei soovita. Samuti läheb enamik investeeringuna ostetud korteritest kohe üüriturule, mis hoiab pakkumiste hulga suhteliselt kõrgel tasemel.
Siiski, suur üüriaktiivsus tekitas heakvaliteediliste Tallinna kesklinnas asuvate korterite defitsiidi.
Kvaliteetne büroo hinnas, investeeringuid vähe
Büroopindade turul on suurenenud nõudlus A-klassi kontoriruumide järele, mis on kaasa toonud üürihindade tõusu. Samas on selliseid pindu turule juurde tulnud vähe ning vakants on tugevalt vähenenud.
Investeeringute vallas oli poolaasta üsna tagasihoidlik. Oodatud suurt Soome investorite pealetungi ei toimunud. Märkimisväärsematest tehingutest võib välja tuua BPT poolt Tallinnas Pärnu maanteel soetatud Lincona Ärikeskuse, Statistikaameti hoone müügi Endla tänaval, logistikahoonete müügi Jüri Tehnopargis ja aasta lõpus toimunud Pärnu mnt Ärimajade tehingu, mis toimus seotud poolte vahel, aga turu tingimustel.
Tootlustaseme oodatud muutust 2011. aastal ei toimunud. Kui arvati, et investeeringu tootlusootus kahaneb ca 0,5-1% võrra, siis tegelikkus näitas, et tehingute vähesuse tõttu jäid tootlused endisele tasemele, mis hea kvaliteediga kontorihoonete puhul on 9%, kaubanduspindade puhul 8,5% ning logistika ja standardse tootmispinna puhul 9,5-10%.
Jääb nii, nagu oli
Alanud poolaastal pole suuri muutusi oodata. Talvehooajast tulenevalt väheneb mõneks ajaks tehingute koguhulk, et siis kevadel taas kerkida. Veidi võib aeglustuda uute arendusprojektide turuletulek, sest uute korterite “laojääk”, eriti Tallinna äärelinnas ja lähivaldades, on taas suurenenud.
Samuti hakkame mastaapsete kortermajade ehitamise asemel enam nägema vanemate hoonete renoveerimisi. Kinnisvara keskmisi hindu hoiavad endiselt kõrgemal pigem uued objektid, samas kui näiteks magalates asuvad järelturukorterid jäävad samale tasemele.
Äripindade turul olulisi muutusi ei tule ning uusi üüripakkumisi tuleb peale vähe. Kuna vähenev vakantsus on rahavoogu parandanud, peaks suurenema aga omanike valmisolek objektide müügiks.
