Käesoleva aasta kinnisvaraturust oodati palju. Mäletatavasti möödus mullune aasta kõikvõimalikke ennustusi tehes ning euro saabumisel oodati nii buumi kui seisakut. Ei juhtunud üht ega teist.
Kokku tehti käesoleva aasta esimeses pooles 14 749 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida on 2,2% enam kui mullu samal ajal. Kinnisvara vahetas omanikku 720,5 miljoni euro väärtuses, mis on suisa 31% enam kui möödunud aasta samal perioodil.
Võrreldes 2009. aasta I poolaastaga, mis oli kinnisvaraturul viimaste aastate raskemaid perioode, on tehingute koguarv poolaasta lõikes tõusnud 23,7 protsenti, samas kui buumi-aegse 2007. aasta I poolaastaga, mil Eestis tehti kokku 27 587 kinnisvara ostu-müügitehingut, on tehinguaktiivsus langenud 46,5 protsenti.
Seega elab kinnisvaraturg oma tavapärases rütmis. Just nii, nagu see pärast suurt madalseisu võikski olla – kerge, mitte liiga tormakas tõus.
Mida me esimeselt europoolaastalt õppisime? Kindlasti seda, et eestlane harjub uue rahaga kiiresti. Seetõttu märkimisväärset vaikust aasta alguses ei saabunud – jaanuar on kinnisvaraturul alati unisem.
Samuti ei saabunud mõnede poolt kardetud kinnisvarabuumi. Sellel on kolm põhjust.
Esiteks, puudub odav raha, mida kõik saaksid laenata. Teiseks, elanikkonna ostujõud on madal ning üha kehvemas seisus reaalpalk ei võimalda täiendavaid kulutusi eluasemelaenule või säästmist omafinantseeringu jaoks. Kolmandaks pole saabunud ka välismaalaste horde, kes asuksid massiliselt korterteid ja maid kokku kahmama.
Turg elavneb
Reeglina jõuab majanduses toimuv kinnisvaraturule viitega. Ja kuigi uudistest võime lugeda üha positiivsemaid sõnumeid kasvava ekspordi ja kerkiva majanduskasvu kohta, ei ole kinnisvaraturul olulist tõusu näha. Siiski on hoomatavad mõningad positiivsed märgid.
Esiteks on taas elavnenud laenuturg. Pankade kehtestatud tingimused on küll karmimad kui buumiajal ning lahtisel käel raha andma ei tõtata, kuid finantsasutuste valmisolek laenu anda on võrreldes kriisiaastatega suurenenud. Enamasti saavad laenu vähemalt Eesti keskmist palka teenivad ja haritud inimesed, kellel on olemas piisav tagatis.
Teiseks on korteriturul aina rohkem tooni andmas uusarendused. Kuigi elamuehitus muutus aktiivsemaks juba möödunud aastal, on kinnisvaraturgu analüüsides uutele korteritele enam tähelepanu olnud põhjust pöörata just viimasel poolaastal.
Kui ehitus algas esmalt Tallinna kesklinnas, on nüüd üha enam hakatud uusi kortermaju rajama äärelinnadesse, Tallinna lähivaldadesse, aga ka Tartusse ja Pärnusse. Ostjaskonnaks on peamiselt kohalikud elanikud ning arendajate sõnul on isegi pealinna südames rajatud uute korterite ostjatest välismaalaste osakaal väike.
Hinnatõus sunnib kodu müüma
Möödunud poolaasta tõi väga selgelt välja ka mõned negatiivse alatooniga suundumused. Pole saladus, et meie toidu- ja tarbekaupade ning kommunaalkulude hinnatõus on Euroopa kiiremaid. See avaldab otsest mõju Eesti kinnisvaraturule.
Üha suurenevad kommunaalarved sunnivad inimesi kriitiliselt oma kulusid ja tulusid üle vaatama. Kuigi kokkuhoiu tulemusel kannatavad pigem kõht ja laste huviringid, et suures korteris või majas edasi elada, on üha enam inimesi otsustanud vahetada suurema elamispinna väiksema vastu.
Vanemad inimesed müüvad eramuid, sest need on neil liialt suureks jäänud ning väike korter kesklinnas on kergemini hallatav. Kui varem hoiti piltlikult kümne küünega oma aastakümneid kolduks olnud eramust kinni, siis nüüd ollakse ratsionaalsemad ja antakse aru, et kui kodu võtab kogu vaba raha, tuleb kolida.
Samuti on oluliselt muutunud noorte perede esimese kodu valik. Kui buumi ajal eelistati pigem uuemat kortermaja, siis nüüd on üha rohkem populaarsust hakanud kasvatama renoveeritud kahetoalised korterid magalates. Hinnavahe vana ja uue korteri vahel võib küündida kuni 350 euroni ruutmeetri eest ning ostuks võetud laenusummat ja olmekulusid arvesse võttes on see päris muljetavaldav number.
Üüriturg elavneb
Kui Euroopas on oma kodu üürimine populaarne, siis Eestis on enamik rahvast seotud isikliku kinnisvaraga. Majanduslangus ja hinnatõusud on aga siingi oma korrektuure tegemas.
Sel aastal on märgata olulist üürituru aktiivsuse tõusu ning kohati on heade korterite osas juba defitsiit. Üüriturg pole enam ammu tudengite ja elualustajate pärusmaa.
Elamispinna üürimine, enamasti korterite, aga ka eramute näol, on paratamatu samm näiteks neile, kel pole võimalik eluasemelaenu saada. Samuti on inimesed nõus töö nimel üha enam liikuma ja lisaks päris kodule peetakse üleval ka üht üürikorterit.
Sellised tendentsid on vaikselt, kuid üha selgemini hakanud turule tooma kortermaju, kus arendaja, kes pole valminud kortereid maha suutnud müüa, on asunud elamispindu hoopis välja üürima. Niisuguseid maju asub näiteks Viimsis ja Pelgulinnas.
Suur nõudlus on hüppeliselt kergitanud ka heade üürikorterite hindu, kuid hinnad päris taevasse tõusta ei tohiks, sest üürnikel on väga selge taluvuspiir. Hinnad võivad kerkida seni soodsamates magalapiirkondades, kuid mitte lõpmatult.
Vajatakse head büroopinda
Hästi läheb käidavas kohas asuvate äripindade omanikel, kel on kohati tekkinud võimalus valida üürnike vahel. Uute ostukeskuste ehitamise plaanidest on teada andnud mitmed ettevõtted nii Tallinnas kui ka näiteks Viljandis. Küsitav on, kas uutele keskustele piisavalt kliente leidub.
Vaba büroopinna hulk on hakanud vähenema ja kriisiaastate ülepakkumine nii palju enam mõju ei avalda.
Tallinna südalinnas on nõudlus uute ja kõrge kvaliteediga pindade järele, kuid uusi ärimaju pole turule tulemas. Selle põhjuseks on rahapuudus – pole rahakaid investoreid, kes sellisesse projekti investeeriksid.
Üllatusi pole
Kokkuvõtteks võiks öelda, et vaatamata erinevatele, kohati päris karmidele ennustustele, ei juhtunud esimesel europoolaastal suurt midagi üllatavat. Turg muutus veidi aktiivsemaks, sest majandus hakkab kriisist välja tulema. Kuna aga rasked sotsiaalsed olud pole veel sugugi lahendatud, ei tulnud ka mingit buumi.
Lähitulevik kinnisvaraturul tuleb stabiilne ning suurt hinnatõusu oodata pole. Võib öelda, et magalarajoonide korterid maksavad tuleval aastal sama palju kui täna ning ka eramuturg püsib samal tasemel. Kerget hinnatõusu veavad pigem heas asukohas korraliku kvaliteediga uued korterid.
