2011. aasta alguse tehingute arvu kasv annab põhjust rääkida kinnisvaraturu aktiivsusest. Võrreldes elamuturul vanu ning uusi elamuid, on näha, et korteri hinna määrab pakkumiste ning nõudmiste suhe, seejuures on olemas kindlad eripärasused. Ostjate ootused on täna realistlikud, nad võrdlevad erinevaid pakkumisi, arvestades küttekulusid, maja remondifondi ja -laenusid ning lisaks korterile peetakse oluliseks ka korterelamu üldist seisukorda, infrastruktuuri ning ümbruskonna rohealade kvaliteeti.
Vana elamufond, milleks on kuni 40-aastased majad, moodustab Mustamäel 90% ning nendes elamutes asuvate korterite müümisel peab arvestama, et sarnaste pakkumiste hulk on märkimisväärne. Kõige nõutumad on odavad algse planeeringuga kapitaalremonti vajavad korterid, mille soetab nn iseehitaja. Need on hinnaklassis u 576-640 eur/m2. Sellise korteri ostmine võimaldab väiksemat omafinantseeringut ning oma kodu saab rajada ise vahendeid ning viimistlust valides. Uue kodu hind kujuneb perekonna jaoks soodsamaks kui elamuturul pakutavatel üle kahe aasta tagasi renoveeritud korteritel.
Viimase 2-3 aasta jooksul renoveeritud korterite hinnaks kujuneb 927 eur/m2. Sel juhul eelistatakse avatud planeeringuga elamispinda hästi toimiva korteriühistuga majas, kus elamu üldtööd on enamjaolt tehtud. Lisaks katuse vahetusele, otsaseinte soojustamisele on uuendatud ka fassaad, trepikojad ning panipaigad. Korteri turuväärtust tõstavad majas teostatud tööd, mõistlik remondifond ning väike laenujääk.
Kindlasti peab silmas pidama, et vanas majas asuvat korterit müües tuleb jääda reaalse turuhinna raamidesse, mida kajastab hindamisakt. Ülehinnatud kinnisvara paneb ostja pigem uute arendusprojektide kasuks otsustama. Täna on oluline arvestada ka sellega, et kinnisvara müügist saadud raha eest on praktiliselt võimatu korraga kustutada olemasolev eluasemelaenu jääk ja osta suurem ning uuem kinnisvara asemele.
Vanale elamufondile pakuvad konkurentsi investorite poolt renoveeritud korterid, arendusprojektide järelmüük ning tulevased arendusprojektid. Kuni 2010. a lõpuni võis täheldada mõningat uusarenduste mahu kahanemist, kuid tänane kinnisvaraturu aktiivsus on toonud kaasa taas uute korterite müügi enne maja valmimist.
Investorite poolt ostetud kapitaalremonti vajavad korterid renoveeritakse maitsekalt, siseviimistluses kasutatakse kvaliteetseid materjale ning turg on suunatud nõudlikumale maitsele. Samuti eelistab investor renoveerida korteri hästi toimivas elamus, kus on madalamad kommunaalkulud. Korterite hinnad jäävad kuni 1000 eur/m2 ning hinnas sisaldub köögi- ja vannitoamööbel koos tehnikaga.
Uute arendusprojektide järelmüük ning uued projektid
Rabaküla, Sipelga, Mäepealse elamuarenduse viimaste korterite hinnad on u 1060 eur/m2 ning uute arendusprojektide hinnad alates 1300eur/m2. Ostjatele meeldib sümpaatse väljanägemisega majadegrupp, uus ja kaasaegne viimistlus, „olematu“ remondifond ning remondilaenu puudumine. Turuväärtust lisavad oma autokoht kinnises hoovis, välja arendatud infrastruktuur, lastemänguväljakud, kaasaegne sise- ning välisviimistlus.
