Üürilepingu sõlmimine ning eelkõige selle koostamine on alati tekitanud küsimusi, tähelepanu tasub fokusseerida just nendele punktidele, mis teevad üürilepingust nn hea üürilepingu.
Eluaseme üürimisel on esmane soovitus kõik kokkulepped sõlmida kirjalikult. Kuigi seadus räägib ka suulisest lepingust, on poolte vaidluste korral siiski lihtsam tugineda just kirjalikult sõlmitud lepingule.
Üürileandjaks võib olla nii eraisiku kui ka juriidiline isik, munitsipaalpinna või sotsiaalpinnaga puhul kohalik omavalitsus (vald, linn, linnaosa). Täpsustuseks võib lisada, et munitsipaalpinnal elavad isikud, kes on sunnitud lahkuma eraomanikule kuuluvast majast, sotsiaalmajades elavad raskustes pered või mitte toime tulevad inimesed, kes saavad seal seni elada, kuni enda elujärge parandavad.
Tavapäraselt on nii üürileandjaks kui ka üürnikuks eraisik ning nende vahelist üürisuhet reguleerib üürileping, mida omakorda reguleerib võlaõigusseadus.
Lepingus peavad kindlasti olema
· osapoolte nimed ja kontaktandmed.
· Võimalikult täpselt on vaja teha objekti kirjeldus, mida üüritakse (aadress, suurus, seisukord).
· lepingu tähtaeg ja lõpetamise kord
· üürniku ja üürileandja õigused ning kohustused
· tasutud tagatisraha
Üheks väga oluliseks punktiks lepingus on see, kuidas toimub üüritava objekti eest tasumine ning see, millal peab laekuma üüritasu ning milline on tasumise viis.
Samuti on hea välja eraldi alapunktina tuua kommunaalkulude ja teiste kõrvalkulude eest tasumise kord. Kindel reegel on see, et üürnikud peavad tasuma kõik kommunaalkulud ise.Väga hea tava on see, kui lepingus on eraldi välja toodud kuluartiklid, mille eest peab üürnik tasuma ja mille eest üürileandja. Nagu ka üürimakse puhul on lepingud oluline välja tuua see, kuidas või kuhu toimub tasumine (kas ühistule või üürileandjale). Jällegi on oluline kokku leppida kindel kuupäev, millal peab laekuma üüritasu ning ka milline on tasumise viis.
Kindlasti on soovitatav teha lepingu juurde eluruumi üleandmise ning vastuvõtmise akt, mis sisaldab siis võimalikult täpset kirjeldust eluruumi seisukorra kohta, kasutusse antava mööbli seadmete loetelu, üleantud võtmeid, samuti mõõdikute seis (vesi, elekter, gaas, küte).
Alati on hea teada:
· kas üürileandja on üüritava pinna omanik või hoopiski volitust omav esindaja. Allüüri puhul peab aga selleks olema kindlasti üürileandja kirjalik luba.
· Üüritava eluruumi võõrandamisel (müümisel või kinkimisel) jääb kehtima juba sõlmitud üürileping. Kui aga uus omanik soovib eluruumi isiklikku kasutusse võtta, peab ta selleks soovi avaldama.
Pisipuudused, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajamineva koristamise või hooldamisega, peab teostama üürnik. Muudel puhkudel peab seda tegema üürileandja. Üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist juhul, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Igasugused pisimuudatused korteris (seintesse aukude puurimised riiulite/seinapilti jaoks, seinte ülevärvimised jne) tuleb üürileandjaga eelnevalt läbi rääkida ja selles kokku leppida.
Tähtajalise lepingu puhul saab lepingut lõpetada ainult erandkorras. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet.
Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Tähtajatu lepingu puhul on lõpetamise soovist vaja ette teatada teist poolt vähemalt kolm kuud, möbleeritud tubade ja garaažide puhul on see üks kuu.
Tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Juhul, kui tekivad küsimused või vaidlused võib (ning on ka soovitav) pöörduda kinnisvarabüroo või lepingut vahendanud maakleri poole ning küsida nõu.
Tagatisraha on alati küsimusi tekitanud eelkõige üürniku poole pealt. Enamasti siiski saadakse aru, et tegemist ei ole niisama raha juurde küsimisega, vaid siiski võlaõigusseadusest tuleneva omaniku õigusega tagamaks sellega lepingust tulenevaid nõudeid (üüri, kõrvalkulud, võimalik kahjuhüvitis ning kulutused). Üürileandjal on õigus küsida tagatisraha kuni kolme kuu üüritasu ulatuses ning üürnik võib tasuda tagatisraha kolmel järjestikusel kuul võrdsetes osades. Meie tavapraktikas küsivad üürileandjad tagatisraha enamasti ühe kuu üüri ulatuses, kuid kallimate korterite puhul on mindud ka kahe või kolme kuu üüritasu suurusele tagatisrahale.
Tagatisraha kasutamise õigus tekib üürileandjal siis, kui üürnik ei täida lepingust tulenevat rahalisi kohustusi. Seadusest tulenevalt peab peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga, sealjuures intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Üürnik ei pea ka oma tagatisraha pärast muretsema, sest see kuulub tagastamisele juhul kui lepingu lõppedes puuduvad puuduvad üürileandjal nõuded üürniku vastu.
Kuigi üürilepingut notari juures ei pea kinnitama, on sõlmitud lepinguga ning tekkinud vaidluste korral alati mõlemal poolel õigus pöörduda üürivaidluskomisjoni poole.
Artikkel ilmus juunikuises Äripäev Kinnisvara.
