Põhja-Tallinn on üks Tallinna omanäolisemaid linnaosasid ning aastaid on sellest räägitud kui suure potentsiaaliga piirkonnast. Kalamaja on üks Põhja-Tallinna osa, olles üks vanem ning läbi sajandite ka kõige suurem eeslinn. Kirjalikes allikates mainitakse Kalamaja esimest korda 1421. aastal, kuid selles ei kahtle keegi, et asustus oli seal juba tunduvalt varem.
Rikas ajalugu ja omapära on see, mis meelitab siia paljusid endale kodu otsima. Suureks eeliseks on ka Kalamaja lähedus kesklinnale – Raekoja platsini jõuab jalutades 10-15 minutiga. Siia otsivad kodu inimesed, kes hindavad isikupära ja ainulaadsust, kes on tüdinenud eurostandarditest ja steriilsest viimistlusest. Ja selliste inimeste arv aina kasvab. Kalamaja kõige suurem väärtus on lähedus Tallinna vanalinnale, hea infrastruktuur ja rahulik keskkond. Siia on viimasel ajal paju maju korda tehtud ja rõõm on tunnistada, et see tendents jätkub. Üldpilt on veel üsna kirju, kus kõrvuti võivad seista täiesti renoveeritud kaunis maja ning lagunev ja varisemisohus hoone. Aga see on ainult aja küsimus, millal enamik majadest saavad uue hingamise.
Kinnisvaraportaali city24 andmetel on Põhja-Tallinnas stabiilselt ca 1000 korteripakkumist, millest ligikaudu 15% on Kalamaja pakkumised. Korterite hinnad kõiguvad sõltuvalt korteri seisukorrast ja suurusest 33 000 kr/m2 ja 10 000 kr/m2 vahel.
Põhja-Tallinna korterite tehingute arv 2009. aasta jaanuaris oli 80 ringis ja Kalamaja moodustas sealt tubli 22 %. Maa-ameti andmetel on tehingute arv Põhja-Tallinnas aastaga kahanenud ca 40%, hinnad on samuti märgatavalt kukkunud. Näiteks kui aasta tagasi oli keskmine korteri ruutmeetri hind 21 884 kr, siis selle aasta jaanuaris oli see 13 241 kr. Hindasid saab võrrelda 2005. aasta lõpu tasemega. Kalamaja tehingud toimuvad reaalselt järgmiste hinndadega: renoveeritud korter korda tehtud majas 21 000-22 000 kr/m2, keskmises seisukorras korterid 14 500-18 500 kr/m2, ja remontivajavad korterid 10 500-14 000 kr/m2. Müügiperioodid on 3-4 kuud.
Kalamaja üüriturg on aktiivne nagu mujal, kus on pakkuda ligikaudu 50-60 korterit. Aina rohkem tuntakse huvi ahjuküttega korterite vastu, sest sellise korteri kommunaalkulud on kõige madalamad. Üürituru aktiivsus tuleneb sellest, et kõik ostusoovijad ei saa pangast laenu või nad lihtsalt ootavad ja jälgivad turgu, millal hinnad jõuavad põhja. Paljud müüjad, kes on ostnud kinnisvara tõusva turu perioodil ja ei saa praegu soovitud müügihinda, üürivad korteri välja. See on lahendus nende jaoks, kellel on kohustused panga ees ja kes on raskustes nende täitmisega.
Kalamaja on jätkuvalt populaarne teatud kindlate ostjate seas ja peamine probleem on pigem selles, et häid pakkumisi tuleb turule vähe ja samuti on üheks piiravaks faktoriks suurte korterite vähesus. Kahe lapsega perel on raske leida paraja suurusega korterit, kuna Kalamaja majad on ehitatud eelmise sajandi algul ja eelkõige mõeldud tööliste korteriteks. Tavaline 2-toalise korteri suurus on 37-40 m2. Päris paljud ostjad on huvitatud kapitaalset remonti vajavatest nn „musta karbi” kujul olevatest korteritest, kuna nende hinnad on taskukohased ja pangalaenu saamine on reaalsem. Selliseid kortereid soovitakse soetada majja, mis on juba väliselt korda tehtud või vähemalt on seal tegus ja toimiv ühistu.
Fakt on ka see, et väga raske on müüa ilusat ja kvaliteetselt renoveeritud korterit, mis asub remonti vajavas majas, kuna selliste korterite hinnatase on madalam kui juba renoveeritud majas.
Julgen prognoosida, et huvi Kalamaja piirkonna vastu kasvab, sest vaatamata oma kesklinna- ja vanalinnalähedusele on hinnad siin 10-15 % madalamad. Unikaalne arhitektuur ja rikas kultuurilugu meelitavad siia inimesi, kes väärtustavad armsa puitelamu miljööd.
Põhja-Tallinnal on suur võimalus saada üheks kõige ihaldusväärsemaks elupaigaks, arvestades seda, kui suured tulevikuprojektid on siia planeeritud – rannajoone avamine elanikele, Patarei vanglasse plaanitav kultuuri- ja vabaajakeskus, Balti jaama piirkonna korrastamine, esinduslike elamute ehitamine Kopli liinide piirkonda ja palju muud.
Marina Hodus
Uus Maa Kinnisvarabüroo Kalamaja piirkonna maakler
