 |
Viimased aastad – 2010 ja 2011 – on kinnisvaraturul möödunud taastumise tähe all. Selja taha jäi suur madalseis, mis oli heaks õppetunniks ja suunanäitajaks, kuidas edasi minna. Kas alanud aasta jätkub sarnase tõusuga, on raske ennustada. Pigem võib oodata stabiilsust. |
Eluasemelaenud – targu talita
Kinnisvaraturu mootorit õlitavad nii laenuraha kui ka tarbijate soov uus kodu soetada või tegeleda investeerimisega. Võrreldes 2009. või 2010. aastaga, on pankade soov laenu anda suurenenud ja praeguste prognooside kohaselt jätkub see nii ka käesoleval aastal.
Loomulikult ei tähenda see aga uue buumi tulekut, sest laenud muutuvad kallimaks, laenutaotlejate kohta tehakse põhjalik eelkontroll ning oma osa laenu võtmisel või sellest loobumisel mängib ka üleüldine kindlustunne või selle puudumine.
Seetõttu võime öelda, et 2012. aastal on oma kodu pangalaenu abil mõne aasta taguse ajaga võrreldes kergem soetada, kuid enne laenuotsusele alla kirjutamist tuleks hoolikalt läbi mõelda kõik tulevikustsenaariumid.
Kui aga laenu ei saa või pole piisavat kindlustunnet selle teenindamiseks, otsustatakse üha enam üürikorteri kasuks, mistõttu üüriturg saab alanud aastal ilmselt veelgi hoogu juurde.
Uusarendusi vähem
Möödunud 2011. aasta paistis silma aktiivse ning buumiaastatest palju kvaliteetsema arendustegevuse poolest. Sarnane trend jätkub ka sel aastal, kuid mahud tõenäoliselt mõnevõrra vähenevad.
Üha enam on hakanud hinda minema väiksemad hooned, mis asuvad kesklinnas või selle vahetus läheduses. Plaanitakse nii uute elamute ehitamist kui ka vanade, arhitektuuriliselt väärtuslike majade taastamist. Selliste kortermajade hinnaklassi odavam ots paikneb kesklinnalähedastes, valdavalt puithoonestusega miljööaladel, kallimad korterid aga südalinnas või siis selle läheduses kvaliteetsetes hea arhitektuuriga kivimajades.
Loomulikult planeeritakse ka uusi terviklikke arendusprojekte äärelinna, kuid ilmselt senisest väiksemas mahus. Selle põhjuseks on suhteliselt suur uusarenduste “laojääk” äärelinnas ning madal müügiaktiivsus. Samuti on aina olulisem uute kortermajade paiknemine logistiliselt väga heas asukohas, kaubandus- ja teenindusasutuste läheduses ning hea ligipääsuga ühistranspordile. Selliseid vabu krunte jääb aga aina vähemaks.
Uusarenduste puhul on kõige muu kõrval üheks oluliseks nüansiks aina kallinev ehitushind, mille tõttu tuleb pidevalt analüüsida majanduskeskkonda ja oma projektide sobitamist sellesse. Seetõttu näeme alanud aastal ka mõnede suurarenduste edasilükkamisi või lausa ümberplaneerimisi.
Erilist hinnatõusu oodata pole
Iga aasta alguses küsitakse kõige enam kinnisvarahindade kohta ning tihti kasutatakse kuuldud vastust oma kinnisvara pakkumishinna kujundamisel. Kuna aga kinnisvaraturu liikumised käivad sünkroonis üleüldise olukorraga majanduses, siis on optimistlike numbrite väljahõikamine õhukesel jääl kõndimine.
Laias laastus, võttes arvesse kõiki tegureid, võivad hinnad kerkida umbes 5 protsenti. Tõus tuleb peamiselt kallimate objektide, uusarenduste ja kesklinna ning hinnatumate äärelinna piirkondade korterite tõttu. Magalapiirkondade ja puithoonestusega linnaosade järelturu korterite hinnad jäävad ilmselt samale tasemele.
Maade ja majade turg tõotab tulla sarnane 2011. aastaga, kuna antud sektor on olnud võrreldes korterituruga palju rahulikum ning muutused toimuvad aeglasemalt.
Hästi läheb vaid A-klassi büroomajadel
2011. aasta kevadest on märgata nõudluse suurenemist kontoripindade osas ning seda eelkõige kesklinna A-klassi hoonetesse, mida Tallinna büroopindadest on pea 25%. Nende keskmine vakantsus on nüüdseks jäämas juba alla 10%. On ka mitmeid 100% täituvusega büroomaju.
B-klassi ärihooned moodustavad turust ca 70%, nende keskmine vakantsus on 16%. C-klassi hoonete osakaal on ca 7% ja nende puhul on vaba pinda hoonetes keskmiselt 20% või enam.
Just madalama klassi büroopindade omanikud peavad olema edaspidi aina paindlikumad, et pakkuda oma uutele üürnikele atraktiivsemaid üürilepinguid läbi hea hinnataseme. Sest kui paar aastat tagasi oli vabade büroopindade pakkumisi igas sektoris, siis tänaseks päevaks leiab ülepakkumist vaid vanemate, mõnede B-, kuid suuremas osas C-klassi ärihoonete turul.
Tingituna vakantsuse vähenemisest on heade büroopindade üüritase hakanud tõusma. Kuna üürileandjad on sõlminud parema üürihinna ootuses lühemaid üürilepinguid, siis võib oodata kas lepingute läbirääkimisi uuele üüritaseme osas või üürnike vahetust olemasolevates A-kvaliteediga hoonetes.
2011. aastal jätkasid ehitushinnad tõusmist ja praegusel hinnatasemel ei ole uute äripindade arendamine majanduslik mõttekas, sest finantseerimine on keerukas ja majandusperspektiiv ebakindel. Seega on tekkinud surve nii uusarenduste kui ka juba vanemate ärikinnisvara arenduste hinnatõusuks.
Tallinna A-kategooria büroode ehitusmaksumuses on suured hinnakäärid, mis sõltub ennekõike viimistlusmaterjalidest ja tehnilisest tasemest või sellest, kas hoone on nn nuti- või ökomaja. Hetkel hakatakse projekteerimisel ja projekteerimisele minevatel hoonetel lisaks energiasäästlikkusele suuremat rõhku panema ka nutimaja lahendustele, mis võib tingida ehitushinna kasvu 10-15%. Seega, vaatamata kahanevale vakantsusele ja kasvavatele rendimääradele ei kiirusta arendajad Tallinnas uute projektide käivitamisega ehitushindade kasvu tõttu. Edasine Tallinna kontoripindadeturu areng sõltub suurel määral muutustest üldises majanduskliimas.
Kaubandus- ja laopindade turg
Kaubanduspindadele suurt mahtu juurde ei ole tulemas, seega alanud aastal püsib juhtivate kaubakeskuste vakantsus endiselt olematu või miinimumi lähedal. Arvestatav maht uusi projekte võib turule jõuda alles aastatel 2013-2014.
Kui möödunud aasta alguses tundus, et lao- ja tootmispindade sektoris on elavnemist ning enam tunti huvi kaasaegsete ja keskmisest suuremate laopindade vastu, siis nüüd on näha kasvavat ebakindlust. Suurettevõtted, mis 2011. aasta alguses olid valmis oma tootmist laiendama, on otsuseid edasi lükanud.
Ootame stabiilsust
Mitmetes aastalõpuküsitlustes soovisid inimesed uuelt aastalt rahulikku kulgemist ja stabiilsust. Kui midagi drastilist ei juhtu, siis tõenäoliselt alanud aastal just nii lähebki.
Ka kinnisvaraturg elab sel aastal ilma suuremate vapustusteta. Kuna odavat laenuraha tulemas pole, siis buumi ja suurt hinnatõusu ei tule, aktiivsemaks muutub aga üüriturg. Arendusprojekte tuleb ilmselt väiksemas mahus, kuid need muutuvad üha kvaliteetsemaks. Äripindade turul on aina suurem nõudlus väga kvaliteetsete büroode järele, kuid uute kontorihoonete arendus veel hoogu sisse ei saa.
Seega – kinnisvaraturg elab, kuid just nagu millegi ootuses.
Artikli avaldamise õigus kuulub Postimehele.
