Tänaseks on elamispindade hinnad Tallinnas langenud 20-40%. Viimase kuuga on kiiresti langenud korterite hinnad nii järelturul kui ka uusarendustes. Samal ajal on jätkunud palgatõus. Siit tekibki küsimus, kas ostja situatsioon kinnisvara soetamiseks on muutunud paremaks ning millist kinnisvara saab endale lubada keskmist palka teeniv tallinlane.
Keskmine palk Tallinnas Statistikaameti andmetel on 2008. aasta kolme kvartali keskmisena 14 452 krooni ning netopalk 11 640 krooni. Omafinantseeringu nõue on eluaseme laenude osas pankadel nüüd veidi karmim ning keskmiselt nõutakse 20-30% omafinantseeringut. Väiksema omafinantseeringuga on võimalik laenu saada KredExi käendusega või lisatagatise olemasolul. Nt Nordea panga nõuete kohaselt peab eluasemelaenu saamiseks minimaalne netosissetulek üksikisikul olema 10 000 krooni ning pere peale 15 000 krooni. Igakuised kohutused peaksid ära mahtuma 40-50% sissetuleku sisse. Seega keskmisest palgast arvutatuna on võimalik laenata u 700 000-750 000 krooni, 30 aastaks ning u 6,5-7% laenuintressiga. Samas tuleb arvestada ka sellega, et reeglina on inimestel juba enne eluasemelaenu võetud mingid püsikohustused nagu autoliising, järelmaksuga kaubad jne. Tulenevalt sellest muutub ka saadav eluasemelaenu summa väiksemaks. Üheks oluliseks argumendiks laenude mitte väljastamisel on ka korduv sms-laenude võtmine, mis viitab pidevale puudujäägile inimese rahaasjades.
Paljud kinnisvarasoetajad on aga paarid, kelle jaoks võimalused avarduvad, kuna sissetulekuid on kaks. Muud tingimused on suhteliselt samad, mistõttu arvutatuna kahe keskmise palga baasilt on võimalik kokku laenata u 1,4 mln krooni. Arvestades ka liisinguid ja järelmakse, mis on u 20% sissetulekutest, siis reaalselt oleks võimalik kahe peale eluasemelaenu saada u 900 000 krooni. Lisaks laenusummale peab olema ka omafinantseering ning seega kokku oleks võimalik soetada u 1,2 mln kroonine eluase, mille eest tuleks pangale kuus kokku tasuda u 6000 krooni.
1,2 mln krooni eest on aga tänasel päeval Tallinnas võimalik valida üsna erinevate korterite vahel. Tallinnast kuni 20 km raadiuses saab selle raha eest ka väikese vanema eramu või ridaelamu. Magalapiirkondades hakkavad 2-toaliste heas seisukorras korterite hinnad u 750 000 kroonist ning 1,2 mln krooni eest on võimalik osta väga heas seisukorras 3-toaline tüüpkorter. Kui on soov elada kesklinnas, siis 1,2 mln krooniga saab osta 2-toalise väga heas seisukorras korteri vanemasse elamusse, aga ka uuselamutesse. Ka südalinnas on selle raha eest 2-toaliste korterite pakkumisi, kuid veidi tuleb järeleandmisi teha korteri seisukorras. Uusi ridaelamuid on aga Jüri alevikku võimalik osta juba 950 000 krooniga. Nimetatud ridaelamukorterid on 91 m2 suurused ning lõppviimistluseta. 1,2 mln krooniga on pakkumises uued ridaelamukorterid Jõelähtme vallas, Liivamäe külas. Väiksemaid, suvilast ümberehitatud eramuid saab osta 1 mln-1,3 mln krooniga nt Keila ja Harku valda.
Seega on koduotsijatel tänasel kinnisvaraturul üsna head võimalused uue eluaseme soetamiseks, kuid reaalsuses on pankadest raha saamine muutunud keerulisemaks. Kindlasti analüüsitakse pankades täna rohkem laenuvõtjate tausta ning töökoha stabiilsust, mis tagab kindla sissetuleku. Kui laenusoovija rahaline olukord pole panga analüütikute hinnangul piisavalt stabiilne ja jätkusuutlik, siis võib ka laen väljastamata jääda.
Samal ajal on aga paremaks muutunud olukord nendel koduomanikel, kel kodu on ostetud minimaalse laenumarginaaliga varasematel aastatel. Nüüd, Euribori langedes, on 1 mln kroonise laenu puhul igakuine sääst võrreldes 3-4 kuu taguse Euribori tippajaga u 1100 krooni. Tänaste laenuvõtjate jaoks ei ole Euribori langus soodsamaid tingimusi kaasa toonud, kuna samal ajal on pangad tõstnud laenumarginaale.
Mika Sucksdorff
Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht
