Kadriorg on unikaalne asum, mille ajalooline arhitektuur, kultuurilugu ning rohelus paelub paljusid tallinlasi. See on vanalinna kõrval üks pealinna elitaarsem elurajoon ning on tõsiasi, et üha sagedamini vahetavad nii kohalikud kui ka välismaalastest vanalinnakorterite omanikud oma kodud just Kadriorgu.
Analüüsides Maa-ameti viimase poolaasta tehingute statistikat, on Kadrioru korteritega tehtud ostu-müügitehingute hinnatase kõrguselt vanalinna järel järgmisel kohal ja ületab kesklinna korteritega tehtud tehinguhindu ruutmeetri kohta keskmiselt ca 5000 kr.
Detsembris 2007. aastal oli Maa-ameti andmeil keskmine kesklinna korterite ostu-müügihind 31 160 kr/2, Kadriorus 38 162 kr/m2; poole aasta pärast mais 2008. a kesklinnas 31 626 kr/m2 ja Kadriorus 34 546 kr/m2. Poole aasta vältel on kesklinnakorterite hinnatase olnud küllaltki stabiilne, kõikudes 6 kuu lõikes 30 027 kr/m2 (jaanuar 2008) ja 32 703 kr/m2 (veebruar) vahel. Kadriorus on hinnaerinevused olnud kuude lõikes suuremad, kõrgema keskmise hinnaga ja madalama keskmise ruutmeetrihinnaga kuude vahe on ca 12 000 kr/m2 kohta, kesklinnas aga vaid ca 2000 kr/m2.
Kuna Kadrioru kinnisvaraga tehakse siiski marginaalne arv tehinguid, sest vaadeldav ala ei ole suur, siis mõjutab statistikat juba mõne üksiku väga kõrge või madala hinnaga korteri müük ja üldistusi on teha keerukas. Detsembris 2007 müüdi 11 Kadrioru korterit, aasta esimestel kuudel see arv vähenes (jaan, märts alla 10 korteri), aprillis ja maikuus on tehinguid toimunud vastavalt 16 ja 24 (Maa-ameti andmeil).
Kindlasti eristuvad hinnatasemelt piirkonna erinevad asukohad. Kõrgemalt hinnatud on Kadrioru pargi lähedased tänavad (Weizenbergi, Koidula, Poska tänava pargipoolne osa, Alle, Köleri), kus pakkumist on alati olnud vähe. Näiteks müüdi maikuus 33 m2 korter Köleri tänaval hinnaga 1 550 000 (ca 46 969 kr/m2) – allikas Uus Maa andmebaas.
Vilmsi tänav, mis on tegelikult ka asumi piirjooneks, on aga viimastel aastatel saanud mitmeid uusehitisi ja seal on selgelt korterite ülepakkumine (sest arvestatav hulk kortereid on ostetud neisse majadesse ka spekulatiivsetel eesmärkidel) ja see tingib ka sealsete korterite madalama hinnataseme. Ilmselt on oma mõju ka tänava eklektilisel väljanägemisel, kus vanad korda tehtud majad kõrvutuvad erinevast ajast pärit ja erineva arhitektuuriga uuema aja elamutega.
Enim pakkumist on Kadriorus uusehitistes (Liivaoja elamurajoon, Vilmsi tn uuselamud) ja vähem pargilähedastes renoveeritud majades.
Turul on nõudlus suurte perekorterite järele ja hea pakkumise korral ollakse valmis maksma kohati turu keskmisest kõrgemat hinda. Näiteks osteti detsembris 2007 136 m2 korter Koidula tänaval hinnaga ca 47 800 kr/m2 . Paraku on suurte korterite osas ka tänasel päeval, kui valik on oluliselt laienenud, pakkumise defitsiit, sest kes on oma unistuste kodu Kadriorus sisse seadnud, ei plaani seda enamasti muu piirkonna vastu vahetada. Kinnisvaraportaali City24 andmeil oli 8. juuni seisuga pakkuda napilt alla 20 üle 100 m2 ja vähemalt 4-toalist korterit, kusjuures nii mõnigi reklaamitud Kadrioru-korter asub tegelikult kesklinna Kadrioru-poolses osas.
Julgen prognoosida, et Kadriorg jääbki elitaarseks ja hinnatumaks piirkonnaks ning just siin võib leida sellist kinnisvara, mis oma asukoha kui ka ajalooväärtuse tõttu omab laiemas mõistes perspektiivi ka investeeringuna.
Margit Sild
Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna eluruumide konsultant
