Korteriturg muutub järjest aktiivsemaks. Kas põhi on läbitud?
2009. aasta kolmas kvartal oli kinnisvaraturule eriline mitmel põhjusel.
– Esiteks tehti kolmandas kvartalis rohkem kinnisvaratehinguid kui teises kvartalis, mida pole juhtunud pärast 2005. aastat.
– Teiseks tõusid Harjumaal keskmised ruutmeetrihinnad augustis võrreldes eelmise kuuga 3,7%, mida ei ole samuti lähiminevikus juhtunud. Tõsi on, et võrreldes eelmise aastaga on hinnad langenud 44%, kuid vahe vähenes nii augustis kui ka septembris.
– Kolmandaks, müügis olevate objektide arv jätkas langust, mis omakorda viib nõudlust ja pakkumist tasakaalupunktile lähemale.
– Neljandaks, kinnisvaraturul on jõuliselt tagasi välisinvestorid, eriti Skandinaavia investorid, kellel on oma kogemused 90-ndate aastate alguse majanduskriisist.
Kui vaadata Soome näitajaid aastail 1989 –1992, oleme praegu Eestis kulgenud üsna sama rada pidi. Hinnad on kukkunud varsti kolm aastat, hindade langus on olnud 50% või rohkem. Soome kolleegide sõnul oli nii välis- kui ka kohalike investorite tagasitulek kindel märk sellest, et asjad hakkavad muutuma.
Kesklinn, vanalinn ja Kadriorg on kõrgelt hinnatud linnaosad.
Neel linnaosad on investorite huviorbiidis ja seal on juba toimunud aktiviseerumine. Osade korterite puhul on leitud korraga isegi mitu ostuhuvilist ja seetõttu on müügihind enampakkumisel tõusnud alghinnast kõrgemale. Kesklinna keskmised hinnad on langenud umbes 17 700 kroonini/m2, kuid leida võib ka remonti vajavaid kortereid alla 10 000 krooni/m2. Kõrgeimad pakkumishinnad on Tornimäe majas, kus ruutmeetrihind tõuseb üle 87 000 kr/m2.
Magalates tuntakse huvi uute korterite vastu.
Natukene madalam huvi on magalates (Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Kopli), kus tüüpkorterite pakkumiste hulk on väga suur. Nõudluse kasvu on märgata uute või siis täiesti renoveeritud korterite osas. Tüüpelamud ei paku ostjatele eriti huvi, sest soovitakse erilisi lahendusi ja/või head asukohta. Mustamäe keskmised hinnad olid septemberis 12 240 krooni/m2 ning Lasnamäe keskmised hinnad lähenesid juba 9000 kroonile/m2.
Kruntide turg Harjumaal ja Tallinnas on endiselt väheaktiivne.
Müüdavad krundid on privaatsed, linnas sees suurusega kuni 1500 m2, mille hind jääb umbes 700 000 krooni tasemele, atraktiivsemates piirkondades (Nõmme, Kakumäe ja Pirita) on hinnatase 700 – 900 kr/m2. Linnast väljas on eelistatumad krundid, mille hinnad jäävad umbes alla 400 000 krooni. Eelistatud on piirkonnad, kus on juba eelnev asustus ning rajatud kommunikatsioonid ja juurdepääsuteed. Põllupealsete kruntide järele on nõudlus hetkel minimaalne.
Üüriturg oli kolmandas kvartalis aktiivne.
Aasta kestnud objektide arvu langus pöördus sügisel jälle ülespoole. Nõudlus on endiselt suurem kahetoaliste korterite järele, mille üürihinnad on kuni 5000 krooni kuus. Üürihinnad on aastaga Tallinnas langenud 50%.
Välisinvestorite huvi kesklinna, vanalinna ja Kadrioru korterite vastu on tõusnud. Hinnatud on kvaliteetselt renoveeritud korterid, mis asuvad kas uutes või remonditud kortermajades. Keskmine välisinvestori investeering on 100 000 eurot ehk umbes 1 560 000 krooni. Korteri lisaväärtuseks on panipaiga, parkimiskoha, rõdu ja sauna olemasolu.
Inimesed otsivad unikaalsust.
Hea näide õnnestunud arendusprojektist on Uus Maa vahendatud Eha tänaval asuv Villa Eha, kus kõik 13 korterit müüdi vähem kui kolme kuuga. Tegemist on kvaliteetselt renoveeritud ajaloolise majaga privaatses asukohas.
Arvame, et korterite hinnad omavad veel 10% languspotentsiaali. Maade ja majade puhul on languspotentsiaal kõrgem, ulatudes kuni 20%-ni. Alati tuleb arvestada, et räägime tegelikest tehinguhindadest ning me ei analüüsi hetkel pakkumis- ja müügihindasid.
Palju on räägitud sellest, kas põhi on käes, kas oleme selle juba läbinud või on see alles ees. Kõigepealt tuleks määrateleda, mida põhi tähendab. Kas see on tehingute arv, hinnatase või midagi muud? Tehingute arvus on igatahes juba märgata tõusu, hindade langus on pidurdunud ja investorid on tagasi. Loomulikult on üldine majandusfoon veel negatiivne ja talvekuud on raskemad kui suvekuud. Mingi pöörang on siiski praegu toimumas, mida meie tunnetame positiivsena. Loodame, et see juhtub ka teistes majandussektorites.
Mika Sucksdorff
Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht
