Äsja lõppenud koroonapandeemia ning veebruaris alanud Ukraina sõda on toonud büroopindade turule uue reaalsuse. Nõudlus büroopindade vastu pole kuhugi kadunud ning kardetud kodukontorite pealetung jäi tulemata. Küll aga on üha raskem ehitada uusi hooneid ning lõpetada olemasolevaid projekte.
Ehitusaeg pikeneb
Venemaa sõjategevuse algul tekkinud materjalide kättesaadavuse probleemid ja üldine ebakindlus tõid kaasa viivituse mitmete hoonete ehitamisel või planeeritud majade ehituse alustamisel. Büroohoonete arendajad küll jätkavad plaanitud arendusi, kuid valmimisajad on vähem või rohkem edasi nihkunud.
Nii valmib sel ja järgmisel aastal planeeritust vähem uusi büroohooneid, sest osade lõpetamine on lükkunud aastasse 2024. Ettevõtetel, kel on plaanis järgmisel aastal uude büroosse kolida, tasuks seda arvesse võtta ja uue pinna valimisega aegsasti alustada. Vastasel juhul võib valik ootamatult väikeseks osutuda.
Üürihinnad tõusevad
Aastaid väga stabiilsed püsinud uute büroopindade üürihinnad on nüüd järsult kerkinud. Halb uudis üürnikele, hea arendajatele? Paraku mitte, sest heas olukorras pole täna keegi.
Arendajaid on hindu tõstma sundinud ehitusmaterjalide ootamatu hinnatõus, mis tootegrupist sõltuvalt ulatub 20-30%-ni. Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks selle aasta esimeses kvartalis võrreldes möödunud aasta sama ajaga 19,3% ja ehitusmaterjali kallinemine oli keskmiselt lausa 27%.
Kui sõja algul tekkinud materjali kättesaadavuse probleem on valdavalt lahenenud, siis paraku tähendavad uued tarneahelad senisest oluliselt kõrgemaid hindu. Varem pakutud hinnaga ei ole enam võimalik ehitada, mistõttu on üürihinnad arendatavates hoonetes tõusnud vähem või rohkem sõltuvalt sellest, millises ehitusjärgus maja on.
Ennekuulmatu ja üürnike jaoks ebameeldiv on see kui läbirääkimiste käigus või veel vahetult enne üürilepingu allkirjastamist üürihind kallineb. Aga see ongi tänane reaalsus. Samas, enamasti suhtutakse sellesse kui paratamatusse, sest arusaadavalt pole ehitajal ega arendajal võimalik ehituse kallinemist täielikult enda kanda võtta.
Lihtsalt öeldes – kõik kannatavad solidaarselt. Mõistagi ei ole turg valmis üürihinna 20-30% tõusuks, mistõttu arendajate kasumid kahanevad vaatamata üürihindade tõusule.
Suured arendajad jätkavad plaanipäraselt
Koostööpartnerid, kel on ehitusjärgus või paari aasta jooksul valmima planeeritud arendused, kinnitavad, et vaatamata keerulisele olukorrale jätkatakse plaanide realiseerimist. Näiteks Fausto Capital, kel hetkel töös nii ehitusjärgus büroohoone kui ka uue hoone ehituse alustamine, plaanib mõlemaga jätkata. Südalinnas rekonstrueeritav Maakri HUB valmib juba järgmise aasta alguseks, samal ajal hakatakse ehitama uut unikaalset büroohoonet ka Fahle Parki.
Nõudlust on ja kuigi mõned välismaised ettevõtted on büroo-otsingud pausile pannud, on Eesti ettevõtted üsna aktiivsed. Kaks aastat on paljud kodukontoris olnud ning vajadused büroopinna osas on muutunud. Vaatamata harjumuspärasest kõrgematele üürihindadele on huvi uute büroohoonete vastu olemas. Et büroopinnad ei ole Eestis enamasti mitmeid tuhandeid ruutmeetreid suured, siis üürihinna kallinemine mõni euro ruutmeetri kohta ei ole kokkuvõttes väga suur summa ning edukad ettevõtted saavad sellega hakkama.
Arvestades muutunud maailma, ei ole ka põhjust eeldada, et ehitusmaterjalid ja üürihinnad lähiaastail soodsamaks muutuksid. Põhjamaade tasemeni need veel kaugeltki ei küündi, kuid 20 eur/m2 ja kõrgem üür uuel A-klassi bürool Tallinna kesklinna piirkonnas saab tõenäoliselt reegliks.
Aira Veelmaa, Uus Maa Ärikinnisvara kutseline maakler