Kinnisvara ostul tuleb kindlasti lähtuda statistikast ehk keskmisest hinnast, kuid müügihind kujuneb ikkagi vastastikusel kokkuleppel.
Statistika on hulk andmeid, mis on kogutud, süstematiseeritud ja kokku pandud kindla meetodi alusel ja piiratud hulga väärtuste põhjal. Tulemust on võimalik tõlgendada väga erinevalt. Sama lugu on ka kinnisvarastatistikaga – kuigi numbrid on kujunenud kindlate põhimõtete alusel, saab neist välja lugeda väga erinevaid asju ning mõnikord toob see kaasa segadust ja pettumusi.Püüan lahti seletada, kuidas need numbrid tekivad ning miks on need igakuiselt kohati nii erinevad, tekitades segadust ja väärarusaamu.Kuna kinnisvarasektorist on aktuaalsem korteriturg ja pakkumishinna määramisel on tihti aluseks statistika, siis võtkem selgituste näitlikustamiseks ette ruutmeetrihindade kujunemise ja tulemuste (võimalik) tõlgendamine. Allpool on esitatud mõned enamlevinud statistikat kujundavad situatsioonid.
Hinnatõus ei kehti kõigile korteritele ühtemoodi
Iga keskmine ruutmeetrihind (mediaanhind) hõlmab mingil ajaperioodil, näiteks igal kuul, toimunud korterite ostu-müügitehinguid. Nende korterite hulka satub nii vanu kui ka uusi, nii halvas kui ka heas seisukorras ning renoveeritud objekte.Kui tehtud tehingute hulka satub rohkem heas seisukorras või päris uusi kortereid, on keskmine hind kõrgem. Kui aga remonti vajavaid kortereid on ühes kuus müüdud koguhulgas enam, on ka hind madalam.Kui kaks tüüpkorterit on ühesuurused, sarnases seisukorras ja samas linnaosas, võivad nende hinnad ikkagi erineda, sest ühel juhul on näiteks maja paremini remonditud või asukoht parem. Ka küttekulud ja parkimisvõimalused on aina olulisemad hinnamõjutajad.Seega, kui ühe kuuga tõuseb hind kuskil linnaosas või asulas näiteks 10 protsenti, siis tähendab see seda, et võrreldes möödunud kuuga müüdi mingi hulk kallimaid kortereid, mis tekitasid just sellise tõusu. See ei tähenda aga seda, et kõik korterid muutusid kohe 10% kallimaks.Muidugi ei tohi nüüd välistada loomulikku hinnatõusu või -langust, mis on seotud üleüldise majandusliku ja sotsiaalse olukorraga.Kui hinnad pikema aja jooksul langevad, siis on loomulik, et parema müügi eeldusel tasub ka oma korteri pakkumishinda langetada, sest langust on põhjustanud näiteks majanduskeskkond või pole piirkonnas enam uusi kortereid rajatud ja ka vanemad elamispinnad ei ole nii populaarsed. Kui aga hinnad jätkavad kuust kuusse tõusu, siis tasub uurida, mis on selle põhjuseks. Kui see on loomulik pikemaajaline kasv ja turg võtab väikese hinnakergituse omaks, ongi tegu loomuliku kinnisvarahindade tõusuga. Kui aga tõusu taga on piirkonda ehitatud hulk kalleid kortereid, tasuks oma hinnaootustes veidi ettevaatlikum olla.
Kui hind kerkib aastaga 70 protsenti
Vaiksemaid kinnisvaraturge, enamasti väikelinnades, analüüsides näeb tihti olukordi, kus aastataguse perioodiga võrreldes on korterite keskmine ruutmeetrihind kerkinud või langenud isegi kuni 70%.Sellise info esitamine turuülevaadetes nõuab täiendavaid selgitusi, sest niisuguse protsendi taga on alati mõni või ka mitu erilist tehingut, mis sattusid emba-kumba kahest võrreldavast perioodist.Enamasti on sellised anomaaliad võimalikud kohtades, kus kuus toimub näiteks 7–20 tehingut. Mida vähem on tehinguid, seda enam saab mõni erandlik müük kogupilti mõjutada.
Mis imeasi on plokktehing?
Juba aastaid on meie kinnisvaraturu lahutamatuks osaks olnud plokktehingud – nii omavahel seotud kui ka teineteisele võõraste osapoolte vahel. See tähendab seda, et näiteks ühes majas asuvad korterid vahetavad ühekorraga omanikku – kas siis toimub tehing ühele omanikule kuuluvate firmade vahel või müüakse kogu kupatus ühelt arendajalt teisele.Kuna selliste tehingute puhul vahetab omanikku tavaliselt suurem hulk kortereid, mõjutab see mõne väiksema haldusüksuse statistikat päris tublisti. Näiteks juulis müüdi Kadriorus ühelt arendajalt teisele majatäis remontivajavaid korterteid, mille tulemusel kukkus korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind asumis ühe kuuga 58,6%. Kuna aga järgmine kuu möödub juba tavapäraselt, näeme sel juhul jälle ülisuurt tõusu.Siinkohal võib ära mainida veel ühe aeg-ajalt turgu mõjutava olukorra, mis on iseloomulik just uusarendustele. Tegu pole plokktehinguga, vaid olukorraga, kus suur hulk mingi ajaperioodi jooksul broneeritud uute korterite müüke vormistatakse kõik ühe või paari päeva jooksul.
Ole ostu ja müügi juures kaalutlev
Kinnisvaramüük on tõsine asi, paljude jaoks ilmselt elu suurim finantstehing, mistõttu sellesse tasub suhtuda tõsiselt – mida põhjalikum eeltöö, seda parem tulemus.Nagu mõne eeltoodud näite puhul selgub, on hinnakujundus üks üsna keeruline protsess. Seetõttu tasub infoallikaid kasutades olla kaalutlev ja valiv. Tasub end kursis hoida kinnisvaraturul toimuvaga, lugeda ning vajadusel konsulteerida spetsialistidega. Ja mis peamine – kaine talupojamõistus tuleb alati kasuks!
Arikkel ilmus Maalehes.
