 |
2011. aasta alguse seisuga oli kontoripindade koguhulk Tallinnas umbkaudu 540 000 m². Kui võrrelda 2010. aastaga, mil ehituslube väljastati 7128 ruutmeetrile uuele kontoripinnale, siis 2011. aastal väljastati kokku ca 11 302 m2 (koos laiendamiste ning rekonstrueerimistega 33 364 m2) mahule ehituslube. Siit ei saa siiski teha järeldust, et kõik need hooned valmivad. Tegu on suures osas oma tarbeks ehitatavate hoonetega (näiteks G4S planeeritav kontorihoone), kuid kaugemasse tulevikku on lükatud eri põhjustel mitmete projektide arendusi, millel on ehitusluba olemas ning mis mastaabilt moodustavad ligikaudu veerandi olemasolevatest kontoripindadest. |
Seega lähitulevikus olulises mahus uusi arendusi oodata ei ole peale nende, mis on juba kerkimas: Ülemiste Technopol ja TTÜ Tehnopoli territooriumi arendus.
Ülemiste Technopolise kolmiktornis, mille ehitustöödega alustati 2011. aasta lõpus ja mis valmib 2013. a, on kokku ca 24 000 m² kontoripinda. Tallinna Teadusparki Tehnopol ootab aastatel 2012 – 2014 ees jõuline laienemine. Tänaselt 36 000 ruutmeetri suuruselt üüritavalt kogupinnalt kasvab pargi väljaüüritav pind ligi 90 000 ruutmeetrini. Pindade täituvus on täna ligi 98%. Kesklinna büroohoonete arendustegevuse kohta võib märkida, et Narva mnt 9a omanik plaanib hakata täies ulatuses hoonet renoveerima, lisaks ehitab ta juurde lisakorruseid. See annab kindlasti märkimisväärse panuse südalinna büroohoonete nõudluse vähenemisele. Märkimisväärseks tuleb pidada ka avaliku sektori panust büroopindade turul, eelkõige uusehituse kontekstis. Näiteks 2013. aastal sügisel valmivas kaasaegses büroohoones saab Statistikaameti käsutusse enam kui 4 800 ruutmeetrit uut pinda.
A-klassi (kesklinna kaasaegsed pinnad) büroopindade sektoris on vakantsus nüüdseks kahanenud marginaalseks. Samas on üürnikke, kes tunnevad jätkuvat huvi südalinnas asuvate kvaliteetsete büroode vastu. Tänaseks on A ning B (kaasaegsed pinnad väljaspool kesklinna) büroode kvaliteedi vahe ainult hinnas ja asukohas ning kuna linn areneb ikkagi väljapoole, siis on üürnikud hakanud huvi tundma ka CBD-st eemale jäävate büroode vastu. Seega nii TTÜ Tehnopol kui ka Ülemiste Technopol ei saa kurta potentsiaalsete üürnike vähese huvipuuduse üle.
Üürnike eelistatud kontoripinnad asuvad uues hoones suurusega 100 – 300 m², nõutud on A kvaliteediklass, hea juurdepääs ja parkimisvõimalus, oluline on ka professionaalne haldusteenus. 2011. aastal seisid üürnikud silmitsi jätkuva stabiilse üürihindade kerkimisega, mis numbrilisena võiks tähendada aastas hinnatõusu suurusjärgus 5-15%. Üürihindade tõusu üks oluline tegur oligi korralike pindade nappus. Tänaseks päevaks on kesklinna suuremate büroohoonete omanikud rasketel aegadel alla lastud üürihinnad tagasi tõstnud kriisieelsele tasemele ning uut bürood saab lubada endale vaid maksujõuline klient, keda täna väga palju liikvel ei ole. Suur osa ettevõtteid, kes kriisist varem väljusid, said hea positsiooni sõlmimaks üürilepingud uuemates büroomajades soodsatel tingimustel.
Ebakindla tuleviku tõttu on nii huvilised kui ka üürnikud veel üsna ettevaatlikud. Hoolimata sellest, et seisavad väga atraktiivsete büroohoonete ehitused, on vähe ettevõtteid, kes teadlikult uut arendust otsivad. Pigem jõuavad kliendid täiesti uue arenduseni siis, kui nende ruumivajadus on suurenenud või muutunud ning olemasolevates uutes büroomajades on vakants niivõrd väike, et omanikud ei suuda neile sobivat lahendust pakkuda. Enamjaolt pärsib uusarenduste ehitust hetkel maksujõuliste klientide puudus ning jätkuvalt kasvavad ehitustööde hinnad. Kui tänaste üürihindade tasemelt uut büroohoonet ehitama hakata, peaksid selle üürilepingud olema sõlmitud tänasest tasemest kuni 20% kõrgema hinnaga.
Kinnisvaraarendust mõjutavad alati finantseerimisvõimalused. Tõenäoliselt on pangad 2012. aastal arendajate suhtes jätkuvalt kriitilised, ettevõtete kohustused suuremad ning intressimäär kerkimas – kõik see muudab ka arendustegevuse kallimaks.
Tallinna büroopindade turg on äärmiselt väike ning ka olemasolev nõudlus siiski väga väike, see tähendab, et turg suudab leida uued üürnikud korraga vaid paarile uuele hoonele. Liiga järsult suurenev arendusmaht seaks ohtu olemasolevate hoonete vakantsused ning viiks turuhinna taas alla.
——————————————————————————————————————–
Lisaks: Büroohoonete puhul tasub pigem ehitada n-ö avatud pinnaga lahendusi ning vältida esmases ehitusjärgus liigendamist, kuna klientide vajadused on väga erinevad ning samas ka ajas muutuvad. Infotehnoloogiaga tegelevate ettevõtete või kõnekeskuste puhul võib toimuda märkimisväärne kasv näiteks aastaga ning ettevõte, kes aasta alguses kolis ca 100 m2 suurusesse büroosse, võib aasta lõpuks vajada juba ligi kaks või enam korda suuremat pinda. Avatud pinna puhul säilitab omanik paindlikkuse pakkuda erineva suurusega ruume ning samas võimaluse ettevõtte ruumivajaduse suurenedes laieneda asukohta muutmata. Heade üürnike leidmisel on see kindlasti tugev konkurentsieelis, millega tänasel nn ärilinnakute suunas liikuval ajal tuleb arvestada. Samas jääb kindlasti ka turule nõudlus väikeste, kuni 50 m2 suuruste kontorite järele. Kui alustavad ettevõtted rahulduvad täna ka B klassi bürooga, siis A ning A+klassi puhul täidavad selle tühimiku tulevikus tõenäoliselt ka meil juba tegutsevad büroohotellid. Seega maksimaalne paindlikkus eeldaks ka võimalust näiteks terve büroohoone korrus välja üürida büroohotellina, mis aga eeldab omakorda suurt liigendatust.
