|
Viimaste aastate muutused kinnisvaraturul ja majanduses üldisemalt on taastanud suure osa asjaosaliste kainest mõistusest, kuid mõned märgid teevad endiselt rahutuks. Kriisi aegadest oleksime pidanud õppima, et kinnisvaraga võib kaotada rohkem, kui võita. Kui kinnisvara väärtus kahaneb siis kaotame tõenäoliselt raha. Kui aga kinnisvara kvaliteet kahaneb, siis kaotame midagi palju väärtuslikumat – elukvaliteedi. Ja selle taastamine ei ole ainult finants katsumus, see on katsumus emotsionaalsel ja inimsuhete tasandil. Selliste olukordade ettenägemine on oluline just kinnisvara soetamise hetkel, mistõttu hea ostja/omanik hindab oma tehingu objekti põhjalikult ja igakülgselt. |
 |
Viimase aja positiivsed majandusuudised on toonud ellu taaskord kiirustava ja läbimõtlemata impulsstarbimise trendi, mis laieneb kahjuks lihtsalt ka kinnisvarale. Seda eriti elukondlikule, mille puhul reeglina matemaatilisi kalkulatsioone ei tehta ja tehinguid juhibki peaasjalikult emotsioon.
Kus see oht siis peitub?
Eestlastele meeldib hinnata oma pisikese kodumaa saavutusi ja sellega samastuda, sageli ka siis kui igasugune isiklik seos ühissaavutusega puudub. Kriisi ajal räägiti mõistlikust kulutamisest ja võimalusest odavate hindadega asju (sh. kinnisvara) soetada. Alates 2010 aasta teisest poolest müügiretoorika muutus – enam ei räägitud võimalusest midagi odavalt soetada, vaid jälle toodi argumendiks väärtuse/hinna kasv – hirmutavalt sarnane buumi aastatele. Euro ootuse ja majanduskasvu valguses tekkis kinnisvaras tehingute laine, mille põhjendamiseks analüütiline materjal alust ei anna. Elutingimuste parandamine on muidugi alati tervitatav, sest tõstab produktiivsust isiklikul pinnal aga vaatama peaks ka ajendeid. Tehinguaktiivsus kasvas ja sellest tulenevalt ka hinnad, turule tuli uusi elamispindasid ja see omakorda muutis keskmist võrreldavat hinda. Mis aga isiku eelarvesse puutub, siis tegelik võime laenu teenindada või investeerida kahaneb – ostujõud endiselt kahaneb ja vaadates tegelikke hinnatõuse ostukorvis, energias, majapidamises siis pole väga roosilisi aegu oodata isegi, kui sissetulekud kasvaks järgmisel paaril aastal stabiilselt 10% aastas.
Seega on oht täna rohkem kui varem oma tuleviku võimet üle hinnata ja teha investeeringuid mis tegelikult kasumit ei tooda. Kinnisvara investeering võib teenida väga head kasumit aga elamispinna puhul peaks teda võtma kui kulu allikat. See paneb asjad õigesse perspektiivi, kui te just ei plaani iga paari aasta järel kolida. Kinnisvara investeeringut ei tasu teha endast sõltumatule kasvule.
Kinnisvara jäägu ikka kinnisvaraks – pikaajaliseks, kulukaks, kohanemist nõudvaks ja liikumatuks asjaks mis peab olema sobiv inimesele kasutada ja sulanduma keskkonda.
Samavõrra, kui materiaalset väärtust peab kinnisvara puhul hindama avalikku, esteetilist ja emotsionaalset väärtust. Sellest ka ajalooline vajadus koolitada oskuslikke kinnisvara kavandajaid – arhitekte ja rajajaid – ehitajaid. Buumiaegses tunnetepuntras tundus paljudele (ekslikult), et nende vanade kunstidega võib tegeleda igaüks. Kogemused näitavad, et see valearvamus tegi palju omanikke ja investoreid õnnetuks.
Millele siis mõelda?
Vahvad kaasaegsed müüginipid rõhutavad sageli vajadust teha mingi ost just nüüd (tihti isegi kiirustades). Tavaliselt on kinnisvara soetamise otsus vajalik teha pikemaks ajaks ja mitte tingimata nüüd.
Kinnisvara soetamise vajaduse puhul peab klient kindlasti meeles pidama, et elamispinda on vaja elamiseks ja äripinda on vaja majandustegevuseks. Investeeringuid kinnisvarasse teevad investorid, kes soovivad paigutada vabad vahendid, et raha teenida. Kui need tõed ununevad saamegi kompoti, milles järjekordne elamispind soetatakse raha teenimiseks, äripind vabade vahendite paigutamiseks ja investeeringu objektis elatakse. Sellise äraspidi tulemusega pole keegi rahul – elamispind kulutab raha, vabasid vahendeid on vaja põhitegevuses ja investeering kaotab kasutades väärtust.
Mõeldes kinnisvara soetamisele või müügile peaks hindama, kas seda tegelikult ka vaja on? Kas eesmärk on paremini elada, äritegevusega raha teenida või vabad vahendid efektiivsemalt paigutada? Kas oled küsinud spetsialistidelt nõu objekti omaduste ja hinna kohta? Kui pikaks ajaks kavatsed oma elu või äritegevuse selle objektiga siduda? Kas objekt vastab sinu maksevõimekusele/vahendite hulgale? Kas objekt vastab sinu esteetilistele või imagoloogilistele nõuetele? Kas sa usaldad isikut kellega tehingut sõlmid? Kas sa usaldad isikut kes aitab tehingu toimumisele kaasa (maakler, pankur, hindaja, haldaja, nõustaja jne)?
See on algeline loetelu esimestest mõtetest mis peaks natuke arutamist nõudma.
Otsuse tegemist varjutavad sageli peened müügijutud ja reklaam- ning veebilehed, millel puudub sisuline informatsioon. Kiirustamisele survestavad müüginipid, mis viitavad teisele imaginaarsele ostjale või arusaamatule turu kasvule. Muidugi paljud muud vahvad nipid, mida siinkohal ei hakka loetlema. Tihti ei suudagi ostja sellisele müügisurvele vastu panna, kuigi tegemist ei tohiks olla igapäevase tehinguga.
Kohane oleks võtta aega. Koguda põhjalikult informatsiooni, mida leiab tänapäeval lihtsalt nii registritest, kui paljudest interneti allikatest. Hinnata müüja või vahendaja antud infot, sest reeglina annavad professionaalsemad ja usaldusväärsemad partnerid väga palju kontrollitud ja kvaliteetset informatsiooni. Lisaks sellele hinnata, kas vaadeldatav objekt objektiivselt oma keskkonda sobib ning ka seda kui palju on objekti endasse ja selle müüki panustatud. Hea info on tavaliselt asjalik ja ammendav.
Positiivsed majandusuudised ei tähenda tavaliselt seda, et kinnisvara väärtus hakkab koheselt kasvama. Kinnisvara nõudlus on tugev, kui seda toetab isikute sissetulekute kasv. See aga järgneb üldisele majanduskasvule viivitusega. Ajalooliselt on kinnisvara pakkunud tootlust mis ületab mõõdukalt pangadeposiidi intressid. Kui te lähete spekuleerima väärtuse kasvuga, siis mõelge sellele, sest head kasvuperioodid vahelduvad järskude langustega. Aga kui teil on vajadus elukvaliteeti parandada, siis unustage turuhind ja mõelge teistele väärtustele ning kinnisvara osale Teie elus.
Soetades kinnisasja sihipäraselt võib suurepärase tehingu teha nii kriisi põhjas, kui buumi tipus. Prioriteedid peavad paigas olema! Agressiivsed müügistrateegiad reeglina segavad nii klienti kui pakkujat. Halb tehing ei tee kedagi rõõmsaks.
Et mõista kinnisvara, siis peaks meeles pidama, et ta on oma olemuselt väga mitmetahuline objekt. Ta on kestev (pikaealine) – normaaltingimustel rajatakse kinnisvara objekt vähemalt ühe inimpõlvkonna kestvaks perioodiks. Ta on unikaalne (keerukas hinnata) – iga kinnisvaraobjekt vajab põhjalikku analüüsi, identselt samastatavad objektid praktiliselt puuduvad (väikeste mööndustega korteri puhul). Ta on kulukas (suur tehingukulu) – kinnisvara ei ole olemuselt jooksev kulutus nii eraisiku kui suurinvestori puhul on tegemist märkimisväärse kapitalimahutusega. Ta on aeglane (pika kohanemisega) – keskkonda sulandumine võtab sageli aastaid ja muutuvad linnakeskkonnas võib vahest kohanemisperiood ületada objekti kasuliku eluea. Ta on duaalne (ta on tavaliselt investeering aga vahest ka tarbimisobjekt) – sõltuvalt eesmärgist on tegemist kas kasumit tootva või elukvaliteeti muutva investeeringuga. Samas väga aktiivsetel turu perioodidel on väiksemate kinnisvara objektide puhul tegemist tarbimisobjektiga, mis vahetab kiirelt omanikke ja kulub. Ja lõpuks kinnisvara on liikumatu (maa või maaga seotud) – teda ei võta selga, et teise kohta viia.
Vaatamata kõigele sellele on endiselt väga levinud arvamus, et kinnisvara teeb lihtsalt rikkaks. Lihtne on äri mida süvitsi teatakse! Kinnisvaraturu osalistest 90% ei tea kinnisvara ärist suurt midagi aga miskipärast arvavad, et sellega on lihtne rikkaks saada. Irooniline soovitus neile võiks kõlada: “Proovige pangandust!”
Ardi Roosimaa, Uus Maa Property Advisors juhatuse esimees
