Ноябрь достаточно хорошо отразил немного беспокойную ситуацию, которую создали произошедшие на рынке изменения, однако точные выводы можно будет сделать в течение следующего полугодия.
Правда в том, что, с одной стороны, уверенность потребителей, побуждающая их приобрести или отремонтировать жилье, снизилась, а с другой – снизилась и уверенность всего строительного сектора. На рынке это выражается замедлением темпа прироста строительства нового жилья и удлинением предпродажного периода. Но невзирая на растущие цены, спрос конечных потребителей по-прежнему очень высок. Очевидно, это означает, что риски нестабильности на рынке могут углубиться, и возможность возникновения своеобразной корректировки только растет.
Вслед за активным октябрем в ноябре в Таллинне было заключено примерно на 80 сделок с квартирами меньше. Их количество снизилось также по сравнению с ноябрем 2017 года. В период, когда рынок вторичного жилья сохраняет стабильность или даже немного сокращается, причину значительного изменения количества сделок стоит искать на рынке новостроек. Так было и в ноябре, в течение которого было заключено 837 сделок с квартирами. Медианная цена сделок в Таллинне стабилизировалась, что с учетом быстрого роста стоимости строительства указывает на снижение прибыльности сектора недвижимости.
Если в течение 11 предыдущих месяцев медианная цена сделок с квартирами была больше 1700 евро/м2, то в ноябре этот показатель составил 1739 евро/м2, что на 2,8 % превышает данные за ноябрь минувшего года. За первые 11 месяцев текущего года рост количества сделок замедлился: по сравнению с предыдущим годом было заключено на 173 сделки больше, а их медианная цена выросла на 6 %. В 2017 году эти показатели составили соответственно +548 сделок и +8,3 %
В то время как в Таллинне рынок стал более осторожным, Тарту и Пярну в оптимистичном темпе движутся на один-два шага позади. Такой паттерн характерен для местного свободного рынка недвижимости на протяжении уже почти 20 лет – как на подъем, так и на падение первым реагирует Таллинн, за ним следуют его ближайшие окрестности, а также Тарту и Пярну, а уже потом идут другие регионы, во многих из которых не наблюдается ни роста цен, ни увеличения числа сделок.
В отличие от Таллинна, в Тарту и Пярну можно говорить о росте активности рынка нового жилья. По сравнению с низкими показателями за минувший год особенно выделяется Тарту.
За 11 месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года количество сделок с квартирами в Тарту выросло на 311, а медианная цена – на 8,3 %. В ноябре 2018 года в Тарту было заключено 169 сделок, а их медианная цена составила 1373 евро/м2.
Хотя рынок нового жилья сам по себе растет, в этом году росту числа сделок с квартирами в Пярну препятствовал ограниченный объем небольшого рынка. За первые 11 месяцев число сделок снизилось более чем на 110 (с 841 до 728), а если сравнивать показатели за год, то замедлился и рост медианной цены (+6,6 % в этом году, +15,4 % в минувшем году). В ноябре в Пярну было продано 54 квартиры, медианная цена одного квадратного метра которых составила 1133 евро.
Цены на рынке Нарвы снижаются начиная со второй половины 2014 года. И все же снижение идет медленно: за четыре года медианная цена упала примерно на 100 евро/м2. Число сделок претерпело большее количество подъемов и падений. Имевшее место в 2016 году падение цен на сырье сопровождалось снижением числа сделок примерно на 100, однако в 2017 и 2018 годах рынок успешно восстановился. Однако показатель примерно в 650 сделок указывает на то, что, невзирая на разницу в численности населения, превышающую 15 000 человек, в Нарве заключается меньше сделок с недвижимостью, чем в Пярну. Такая разница в основном обусловлена тем, что жители этих регионов очень различаются как по покупательской силе, так и по потребительской уверенности. В ноябре в Нарве было заключено 53 сделки, что ниже среднемесячного количества сделок в текущем году, однако медианная цена впервые с мая превысила 400 евро/м2.