Невзирая на волну отпусков и теплый август, рынок недвижимости работал на полных оборотах. Согласно финальным данным, в августе было заключено 2087 сделок купли-продажи квартир, что стало вторым лучшим результатом в текущем году. За первые восемь месяцев этого года было заключено 15 173 сделки, что на 393 сделки больше, чем в минувшем году. В августе медианная цена была ниже, чем в июне или июле (1376 евро/м2), что в основном объясняется снижением доли Таллинна. В этом месяце доля Таллинна в сделках составила 37,1 %, в то время как на протяжении текущего года она колебалась от 40 до 42 %. Медианная цена сделок за первые восемь месяцев года выросла по сравнению с предыдущим годом на 3,2 %, достигнув 1370 евро/м2.
За первые восемь месяцев нынешнего года в большинстве уездов по сравнению с предыдущим годом выросло количество и медианная цена сделок. Как правило, самый большой рост наблюдался в уездах, где на количество сделок влияет рынок нового жилья: в Харьюмаа по сравнению с минувшим годом число сделок выросло на 74, в Пярнумаа – на 85, в Тартумаа – на 96. Сильный рост также произошел в Ида-Вируском уезде, где количество сделок по сравнению с первыми восемью месяцами прошлого года выросло на 95. Конечно, этот показатель в основном объясняется активным апрелем и маем, так как обычно рынок Ида-Вирумаа характеризуется стабильностью. Однако больше всего количество сделок выросло в Харьюмаа за пределами Таллинна (+183 по сравнению с восемью месяцами предыдущего года). С одной стороны, это указывает на снижение предложения нового жилья в Таллинне, а с другой – на рост объемов строительства за его пределами, где, невзирая на повысившуюся цену вхождения на рынок, все-таки можно добиться хорошей рентабельности, чтобы в итоге средняя квартира все-таки была дешевле, чем в городе. На протяжении последнего года география строительства нового жилья в Харьюмаа расширилась, и на рынок поступили новые квартиры в волостях Ания и Козе.
Медианная цена сделок в Эстонии за первые восемь месяцев года составила 1370 евро/м2, что примерно на 3 % выше, чем в прошлом году. В отличие от количества сделок, рост цен был всеобъемлющим. Медианная цена упала только в Ида-Вирумаа и Вырумаа, а в остальных уездах можно было заметить приличный рост. Наиболее заметным он был в Харьюмаа (+86 евро/м2 по сравнению с прошлым годом), Хийумаа (+100 евро/м2) и Ляэнемаа (+122 евро/м2). В двух последних уездах стоит говорить не о влиянии строительства нового жилья, а о росте доли регионов с дорогостоящим жильем по сравнению с минувшим годом.
Средняя цена квартиры в уездах. Первые восемь месяцев 2019 года. Данные: Земельный департамент.
Как уже было сказано, в течение первых восьми месяцев в Таллинне по сравнению с минувшим годом количество сделок упало более чем на 100 (6408 → 6299), в то время как их медианная цена выросла на 6,5 % (1858 евро/м2). Наибольшая активность сделок наблюдалась в Таллинне в конце 2017 и начале 2018 года. После этого цены вхождения на рынок стали расти все быстрее, а рентабельность собственного капитала снизилась. Кроме того, новое жилье стало медленнее поступать в продажу, а количество разрешений на строительство жилья упало.
Очевидно, мы вступили в фазу стабильности, в которой сложно ожидать большего роста, в то время как в условиях снижающейся конкуренции значительного замедления роста цен не наблюдается. Рынок Таллинна продолжает стабильно развиваться, так как несмотря на снижение численности населения в уездах и его старение, в будущем количество основных покупателей недвижимости в столице по-прежнему будет высоким. Пять лет назад численность населения Таллинна в возрасте 20–24 лет составила 27 561 человека, а в 2019 году – 29 683 человека. Таким образом, если экономическая картина и тренды значительно не изменятся, то в течение следующих 10 лет не стоит ждать и значительного изменения спроса.
Что касается рынка Тарту, то мы уже говорили, что по сравнению с Таллинном здесь застройщики более уверены в своем будущем, а статистика выдачи разрешений на строительство также более положительная. В августе прошли сделки с несколькими крупными новостройками (кварталы Кристалли, Куммели и Рийа), а потому была заключена 261 сделка, что является лучшим результатом за последние годы. В июле, который стал вторым лучшим месяцем за текущий год, было заключено 186 сделок, то есть на 75 меньше. Поскольку рыночная доля нового жилья тоже была больше обычной, это привело к повышению медианной цены квартир, которая составила 1556 евро/м2, то есть на 100 евро/м2 больше, чем в июле. В первые восемь месяцев года рынок Тарту по сравнению с минувшим годом сделал шажок вперед: число сделок с квартирами выросло на 52 (1358 → 1458), а медианная цена – на 100 евро/м2, то есть на 7,4 %.
Небольшой рост в Пярну и Нарве
В Пярну август текущего года был довольно обычным. Было заключено 78 сделок с квартирами, медианная цена которых составила 1239 евро/м2. Самыми активными месяцами года стали апрель и май, когда было заключено более 100 сделок. В эти месяцы задавали тон квартиры в новых домах по улице Оя и Ринги, которые составили примерно четверть от общего числа сделок. В первые восемь месяцев года количество сделок из-за роста строительства нового жилья выросло по сравнению с минувшим годом на 84 сделки (539 → 623), а медианная цена – на 4,6 % (1193 → 1248 евро/м2).
В Нарве август был одним из самых вялых месяцев. Как и в июле, в августе было заключено 47 сделок, что стало самым низким показателем после мая 2018 года. Тем не менее медианная цена уже третий месяц подряд превышает отметку 400 евро/м2, и по оценке KV.EE цена предложения тоже больше не падает. По сравнению с минувшим годом количество сделок в Нарве слегка выросло (+12 сделок), а их медианная цена остается на стабильном уровне (за первые восемь месяцев нынешнего года она составила 391 евро/м2), что в условиях быстрой инфляции, идущей в последнее время, по сути означает удешевление недвижимости и отставание от общего развития рынка.
