Kinnisvaraostjal tuleb sel aastal olla ettevaatlik – kui tehtud müügiprognoosid enam paika ei pea, võib see nii mõnelegi projektile saatuslikuks saada. Sama arvab ka enamus kinnisvaraarendajaid.
Eesti kinnisvaraturg on olnud suhteliselt stabiilne turvasadam nii kaua, kui see on toiminud. Tõsi, ka siin kinnitab üksik erand reeglit, kui ca 14 aastat tagasi tõmbas Ameerika finantskriis endaga kaasa kogu maailma, muuhulgas ka Eesti turu. Pärast paariaastast langust jätkus aga hinnatõus vääramatu kindlusega ning on järgmistest globaalsetest kriisidest hoolimata teinud ainult uusi rekordeid.
Oluline on seejuures fakt, et tegemist pole elitaarse investeerimisinstrumendiga, vaid kõige laiemas tähenduses üldrahvaliku turuplatsiga. Vähe on neid, kellel pole otsest või siis veidi kaudsemat kokkupuudet kinnisvaraturul toimuvaga.
Kindla faktina on just kinnisvara Eesti kodumajapidamiste peamine jõukuse allikas ning kinnisvarasse investeerimine üleriigiline rahvussport. See selgitab ka laia huvi turul toimuva vastu.
Suhtelisest stabiilsusest hoolimata pole kinnisvaraturg seisev vesi ning mitmed tegurid mõjutavad selle toimimist pidevalt. Omalt poolt tooksin välja neli olulisimat 2023. aasta trendi, millega võiksid arvestada nii ostjad kui ka müüjad.
Korterite hinnad langevad
Ametlikku hinnastatistikat mõjutab paratamatult fakt, et elamispindade müügistruktuur on muutumas. Nimelt on viimasel aastal alustatud Tallinnas oluliselt vähem uute korterite ehitamisi kui varem. Sama võib ka öelda äripindade kohta.
Seetõttu on järgnevates kvartalites valmimas varasemast vähem kalli hinnaga uusi kortereid, mis langetab elamispindade statistilist keskmist hinda. Ametlik keskmise hinna langus võimendub tõenäoliselt ka korteriturul ning sunnib müüjad veelgi suuremale paindlikkusele. Seega see aasta toob kinnisvaras väga häid ostukohti.
Finantseerimisvõimalused ei halvene, pankade laenumarginaalid alanevad
Selle peamiseks põhjuseks on tugev konkurents pangandusturul. Kuivõrd üldine ebakindlus ning kinnisvara hüppeliselt kallinenud hinnad vähendavad laenajate hulka, pingestab see pankadevahelist võitlus laenukõlbulike klientide pärast.
Euribori kiire kasv annab finantseerijatele lisapuhvri soodustuste tegemiseks, mistõttu ongi oodata marginaalide alanemist. Seega kokkuvõttes ei pruugi uute laenajate intressikulu tõusta sama kiirelt nagu euribor, vaid on pigem mõõdukam.
Eluasemete valik suureneb
Hoolimata Tallinna linnavõimu võimetusest väljastada talutava kiirusega lube uute eluasemete rajamiseks, on kiire hinnakasv ning normaliseerunud ehitusturg arendajatele piisavaks motivatsiooniks ootele pandud projektide taaskäivitamiseks. Seetõttu on ostjate jaoks valik laienemas. Kuna iga uue eluaseme ostuga vabaneb tavaliselt ka üks olemasolev, siis suureneb pakkumine ka vanemate korterite turul.
Spekuleerimise aeg saab läbi
Hindade mõõdukas korrektsioon hakkab tõenäoliselt survestama just vähem kogenud kinnisvaraarendajaid, kes on turule sisenenud viimase aasta jooksul ehk siis hinnatipust.
Nii maa kui ehitushind on olnud väga kõrge ning kui tehtud müügiprognoosid enam paika ei pea, võib see nii mõnelegi projektile saatuslikuks saada. Ostjad peaksid seetõttu olema väga tähelepanelikud, kelle kätte nad oma sissemaksuraha usaldavad. Mitte kõik ei ole kuld, mis hiilgab.
Konkurentsi tihenemine müügiturul lõpetab tõenäoliselt ka hinnaanomaaliad, kus arendajad saavad küsida 4000–5000 eurot korteri ruutmeetri eest asukohas, mis sellist hinnataset kuidagi ei õigusta. Spekuleerimise aeg on selleks korraks möödas!
Kristi Tamm (Uus Maa Ärikinnisvara konsultant)