Korteri ostmine arendusprojekti staadiumis, kus maja ehitust ei ole veel alustatud või see on algusjärgus, võib tunduda keerukas ja riskantne. Tegelikult on see meie kinnisvaraturul üsna tavapärane praktika.
Kiirel kinnisvaraturul on see harjumuspärane, et uue projekti müük algab enne hoone ehitamist ja üsna kohe on suur hulk kortereid juba broneeritud. Siiski tasub teada mõningaid aspekte, mida peab nn korterit paberilt ostes tähele panema.
Uuri tausta
Kuivõrd korterit ei ole veel olemas, tuleb põhjalikult tutvuda seda puudutava infoga.
- Oluline on müüja (arendaja) ja ehitaja taust. Kas tal on arenduskogemust ja mida ta on varem ehitanud/arendanud?
- Ole kindel, et objektile on väljastatud ehitusluba või -teatis. Millal ehitus algab? Mis on planeeritud valmimisaeg?
- Mida sisaldab hind? Uusarenduste puhul peab enamasti arvestama juurde kulud köögile-garderoobile ja muule mööblile. Mõningates arendusprojektides võib olla köök ka hinna sees.
Ostu-müügilepingu sõlmimine
Kui taustauuring on tehtud, loe hoolikalt läbi kõik, mis puudutab tulevase korteri ostmist, lepinguid ja kaasnevaid kulusid. Vajadusel uuri lisa projekti müüjalt.
- Kas kõik liitumised on hinna sees? Kui suured on notaritasu ja riigilõiv? Pangalaenu korral lisanduvad ka laenulepingu sõlmimise tasu ja hüpoteegi seadmisega seotud kulud.
- Ostu-müügilepingu vormistamine. Tihtipeale, kui ostjal on vaja aega, et uurida laenutingimusi ja olla samas korteri saamises kindel, tehakse kõigepealt broneerimisleping. Broneerimislepinguga kaasneb tavaliselt ka broneerimistasu.
- Järgmisena sõlmitakse võlaõiguslik müügileping, kuhu pannakse kirja poolte kokkulepped ja objekti müügitingimused. Enamasti on võlaõigusliku lepinguga makstav summa 10–20% ostuhinnast, kuid erinevatel arendajatel võib see ka erineda.
Võlaõiguslikku müügilepingusse pannakse kirja kõik oluline: ostu-müügihind; missugusena vara ostetakse ehk lisatakse hinnas sisalduva siseviimistluspaketi info ning kas, kuidas ja mis tähtajani on võimalik teha korteri planeeringus ning siseviimistluses muudatusi; kuidas toimub korteri ülevaatus ja üleandmine; lisatakse erinevad tähtajad (kasutusloa hankimine, asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg, hoovi ja haljastuse valmimine jne).
Lepingu juurde lisatakse ostetava korteri (ja autokoha, panipaiga) plaan. Uusarendustes on tavaline, et korteri suuruse juurde märgitakse ka võimalik ruutmeetrite kõikumine (keskmiselt 5%), mis ei mõjuta hinda.
Arendaja kohustus on hankida kasutusluba (või -teatis). Pane tähele, et maja valmimisel seda veel ei ole ja selle saamiseks kulub aega. Võlaõiguslikku lepingusse lisatakse tähtaeg, mis ajaks müüja kohustub selle hankima (u pool aastat kuni aasta maja valmimisest).
Kui kasutate pangalaenu
Laenuvajaduse korral on mõistlik pangaga juba enne võlaõiguslikku lepingut suhelda ja teada saada oma laenuvõimalused. Kui maja veel ei ole (ega ole ka korteriomandeid), siis pank hüpoteeki ostetavale varale seada ei saa. Seega peab võlaõigusliku lepinguga makstav summa tulema omafinantseeringust või mõne muu kinnisvara tagatisel.
Pangalaenu taotlemise korral soovib pank ostetava vara kohta ka hindamisakti.
Lõplik leping ja üleandmine
Kui maja on valmis, võtab arendaja ostjaga uuesti ühendust, et viia läbi viimased toimingud.
- Esmalt toimub korteri ülevaatus koos müüja/ehitaja esindajaga. Kohapeal vormistatakse ülevaatusakt, kuhu märgitakse ka ülevaatuse käigus leitud puudused ja ehitaja määrab aja nende parandamiseks.
- Seejärel sõlmitakse notaris asjaõiguslik leping ehk n-ö lõplik leping ja seda siis, kui ostetav korter on valmis.
- Tavaliselt antakse samal päeval või kolme päeva jooksul lepingu sõlmimisest üle korteri võtmed ning korterit puudutavad dokumendid ja kasutusjuhendid.
Paberilt ostmine annab eeliseid
Nn paberilt ostmine võib tunduda keerukas, kuid selle eeliseks on, et korterite valik arendusprojekti alguses on suurem, võimalik on valida siseviimistlusmaterjale ning tihtipeale antakse võimalus valida ka panipaika või autokohta. Vahel on võimalik teha muudatusi plaanilahenduses, kuid sellega ei saa alati ja igas arendusprojektis arvestada.
Kui kinnisvaraturg on aktiivne ja kinnisvaraprojekt edukas, siis on tavaline, et müügi vahepeal tõstetakse müümata korterite hindu, seega võivad hinnad olla arendusprojekti alguses ka soodsamad. Samuti on uue korteri valmimist oodates aega pikemalt ja parema hinnaga oma vana kodu müüa.
Ja lõpetuseks– nagu iga suure otsuse puhul, kehtib ka kinnisvaraostu juures soovitus – üheksa korda mõõda, üks kord lõika.
Margit Sild, Uus Maa Kadrioru büroo juhataja