Ajal, mil kinnisvaraturg (ka muude varade ja ressursside turg) on teinud läbi suure kasvu ning sõidab rahatrükikeskkonna võimestava mõju tõttu samadel rööbastel edasi ka lähitulevikus, on seda kasvu hakatud mitmel pool maailmas buumiks nimetama. Eestis on seda sõna välditud, kuid enam ei peaks – meil ongi nüüd buum.
Aga mis imeloom see buum üldse on? Tõtt öelda puudub konsensus ka kõige targemate hulgas – mulle endale sümpatiseerib kõige enam mõte, et buum tähendab eelkõige valdkonnasisest arengut, mis on tunduvalt kiirem kui majanduses tervikuna. Heaks kaasaegseks näiteks on 1990. aastate lõpu tehnoloogiasektori buum või klassikalisem tulbisibulate buum 1636–37. aasta Hollandis – mõlemal juhul oli kasv eksponentsiaalne, samal ajal kui majanduses oli see lineaarne.
Ostavad kõik, mitte vaid varem loobunud
Peamise argumendina, miks kinnisvarasektoris buumi ei ole, tuuakse välja seda, et eelmisel kevadel šokina mõjunud koroonapandeemia pani seisma kinnisvaraarendused ning muutis inimesed tuleviku suhtes ebakindlamaks. See aga tähendas seda, et ostuotsused lükati edasi ning peamiselt just nende otsuste realiseerimine on turgu kasvatanud. Vaadates arvudele otsa, siis ega selline lähenemine väga vale olegi – kui 2019. aastal ja 2020. aasta esimesel kahel kuul sõlmiti Tallinnas keskmiselt 811 tehingut kuus, siis 2020. aasta märtsist augustini vaid 602 tehingut. Seega jäi kuue kuu jooksul võrreldes tavapärase olukorraga ära 1254 tehingut. Alates eelmise aasta septembrist kuni tänavuse juunini on kümne kuu jooksul sõlmitud keskmiselt 899 tehingut kuus – see aga tähendab, et kümne kuuga on tagasi võidetud 880 tehingut, ent tasakaalust jääb endiselt puudu 374 tehingut.
Teine argument, mis peaks esimest toetama, rõhub defitsiitsusele – pakkumiste arv on ajaloo üks madalamaid ning kuna nõudlus on taastunud, peamegi me kohanema trepikojaoksjonite ja pikemate ooteaegadega nii kinnisvara hindamisel kui ka laenude menetlemisel.
Ilmselgelt on tegemist liiga lihtsustatud lähenemisega, justkui sooritaksid ostuotsuseid peamiselt need, kes selle mullusel koroonakevadel tegemata jätsid. Samuti eirab selline vaatepunkt „buumina“ kiiret taastumist – tuletagem meelde, et oluline ei ole kasv nullist, vaid algpunktist – seega eksisteerib ka „buum“, mis tuleb varasemate stabiilsete olude või kriisijärgse taastumise pealt. Kiiret Teise maailmasõja järgset majanduskasvu on samuti nimetatud „majandusimeks“ või „buumiks“, hoolimata sellest, et algselt oli lääneriikide puhul tegemist ameeriklaste poolt käima lükatud majandustaasteprogrammiga.
Kinnisvaraturg kasvab majandusest kiiremini
Tuleme tagasi Eesti kinnisvaraturule ja vaatame arvudele otsa – 2021. aasta II kvartalis sõlmiti Eestis üle 16 000 kinnisvaratehingu, see tase on varem ületatud vaid kahel korral, 2005. ja 2006. aasta IV kvartalis. Tehingute koguväärtuse kasv, mis on antud juhul kõige olulisem, oli 2021. aasta I poolaastal võrreldes mulluse sama ajaga ligi 65% ning tehingute arvu kasv ligi 38% kõrgem. Samal ajal ootame me majanduses II kvartalis optimistlikumalt pigem kuni 10%-list kasvu ehk kinnisvaraturu kasv on olnud kordades kiirem.
Toome siia juurde uusarenduste reaalmüügi, mis on siis avalike pakkumiste, mitte viitega tulev statistika. I poolaastal tuli müüki enam kui 2100 uut korterit ning hoolimata eeldustest, et turg võiks rahuneda, realiseeritakse sarnase tempo jätkudes olemasolev laojääk umbes poole aastaga.
Seega – jah, meil on buum! Kinnisvaraturu kasv on tunduvalt kiirem kui majanduses tervikuna. Ent me ei peaks seda buumi kartma. Laenureeglid on karmistunud, oma raha osakaal on ostude puhul kasvanud ning ehkki see ei pruugi tähendada riskivaba laenamist, on ohud, et midagi peaks hapuks minema, oluliselt madalamad kui eelmise buumi ajal.
Olulisel määral pole muutunud ka kinnisvara taskukohasus, seega tänase hinnatõusu juures viidata näpuga ostuotsuse arulagedusele võib mõnel juhul olla õigustatud, ent siiski mitte absoluutne. Seega proovigem uue, muutunud keskkonnaga kohaneda ning otsida sealt uusi võimalusi ja väljakutseid, mitte aga proovida turu hoovustele vastuvett ujuvate sõnumitega end päästa.
Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik