Korteriturg on oma 2022. aasta lõpu / 2023. aasta alguse põhjast üle saanud ning jätkab stabiilsel, ent tipust 20–25% madalamatel pööretel. Lõppenud aasta suurimaks kinnisvaraturu mõjutajaks oli intressimäärade tõus, mille tagajärjed on suures osas realiseerunud. Kui sinna lisada veel madal tarbijakindlus, kasvav tööpuudus ning ostujõu langus, saame täiusliku kokteili, mis jääb iseloomustama ka tänavuse aasta I poolt. Aasta II poolaastal näeme majanduses juba positiivseid momente, mis kinnisvaraturule jõuavad küll mõningase viitega.
Esialgsel hinnangul sõlmiti 2023. aastal üle kogu Eesti umbes 21 000 korteri ostu-müügitehingut. Võrreldes 2022. aastaga, mil sõlmiti 25 079 tehingut, vähenes tehingute arv 16,3% ning buumiaasta ehk 2021. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 23,2%. Tegime meie inimeste seas tänavuse aasta osas ennustuse ning turuaktiivsuses näeme, et seis jääb üldjoontes samaks – aasta esimesel poolel on turg rahulikum, teisel poolel aktiivsem.
Eesti korterituru mediaanhind oli 2023. aastal rekordiline, jõudes 2100 €/m2-ni. 2022. aastaga võrreldes suurenes hinnatase 4,6%. Hinnatõus on aga pelgalt statistiline – selle taga on nii Tallinna osakaalu aastane kasv (38% pealt 41%ni) kui ka varem, kiire hinnatõusu ajal sõlmitud uusarenduste osakaalu kasv tehingute koguarvust.
Kui näiteks Tallinna turg jagada uusarendusteks ning järelturuks, siis me näeme, et viimastel kuudel on järelturu tehingute mediaanhind jäänud 2600 €/m2 juurde, langedes eelmise aasta III kvartali tipust enam kui 5%. Uusarenduste pakkumishind on langenud 4400 €/m2 pealt ligi 7% 4100 €/m2-ni ning langus on jõudnud ka statistilisele turule ehk uusarenduste tehinguhindadeni. Uusarenduste osakaal tehingutest oli 2022. aastal 26%, 2023. aastal aga üle 30%. Uus Maa inimesed ennustavad, et tänavu jääb hinnatase samale pulgale.
Tallinna turul oli märkimisväärne uusarenduste mõju, mujal rahulik
Kogu Eestis müüdi detsembris 1693 korterit (novembris 1718), mille ruutmeetri mediaanhinnaks oli rekordiline 2370 eurot. Võrreldes novembriga kasvas hinnatase 15,6% ning aastaga 6,2%.
Tallinnas sooritati 810 tehingut (novembris 685) ning siin tuli ruutmeetri mediaanhinnaks 3313 eurot. Kuu lõikes toimus hinnatõus +12,4% ning aastaga +5,1%. Nagu tavaks on saanud, mõjutasid detsembri numbreid märkimisväärselt uusarenduste asjaõigustehingud.
Tartus sõlmiti detsembris 133 ostu-müügitehingut (novembris 154), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 2651 eurot. Kui kuuga jäi mediaanhind praktiliselt samale tasemele (-0,3%), siis aastaga kasvas hinnatase 20,3%.
Pärnus oli detsember jätkuvalt vaikne – kui novembris sõlmiti 56 tehingut, siis detsembris 53. Korterite mediaanhind ruutmeetri kohta oli 2025 eurot. Kuuga langes hinnatase 19,7% ning aastaga 12,3%.
Narvas müüdi novembris 52 korterit (novembris 83) ning ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 500 eurot. Võrreldes novembriga langes tehingute hinnatase 6,6% ning aastaga 7,1%.
Igor Habal (Uus Maa Ärikinnisvara analüütik)