Baltikumi investeeringute turg pakkus aasta lõpus kõigis liikmesriikides positiivseid uudiseid: Eestis müüs Pontos 72-protsendilise osaluse Viru keskuses, Lätis omandas East Capital Rimi Baltikumi logistikakeskuse ning Leedus Lords LB Asset Management Technopolise ärilinnaku. Kõikide tehingute puhul oli tegemist iga riigi tänavuse aasta suurima investeerimistehinguga ning nende kogusumma oli umbes 400 miljonit eurot. See tähendab, et Baltikumi investeerimisturu kogumaht jääb 2023. aastal umbes 900 miljoni euro juurde, kukkudes aastaga vaid 30%. Skandinaavia investeeringute turg on samal perioodil kukkunud umbes 60%. Positiivsed uudised mõjuvad ärikinnisvaraturule kui sõõm värsket õhku, ent vaatleme, millega peab ärikinnisvara turul 2024. aastal arvestama.
Intressimäärad
Keskpankade intressimäärad mõjutavad raha hinda ehk teisisõnu reguleerivad raha pakkumist majanduses. Intressimäärade kiire tõusu taga on soov saada inflatsioon kontrolli alla. Samuti tähendab raha hinna kallinemine suuremaid laenuteenindamise kulusid ning lükkab investeeringutootluse ehk yield’i ülesse, kuna muude tulude kasv ei suuda kompenseerida laenukulude kasvu. Viimastel kuudel on Euroala aastane inflatsioon aastases võrdluses kukkunud enam kui kaks korda, novembri kiirhinnangul lausa 2,4%ni. Languse taga on paljuski energia ja muu tooraine hindade odavnemine. Ent üha enam jälgitakse alusinflatsiooni, sest hinnatõusu peamisteks veduriteks on saanud palgad ja teenused. Viimased alusinflatsiooni numbrid (3,6%) annavad optimistidele lootust, et järgmise aasta keskpaigas võiks näha esimest intressimäärade alandamist. Järgmise aasta stabiilne või kergelt langev intressimäärade keskkond annab investoritele kindlustunde ning aitab müüjate ja ostjate erinevusi kiiremini tasandada.
Üürihinnad
Kuus kvartalit järjest kahanenud Eesti majandus tähendab kinnisvaras keerulisi üüriläbirääkimisi. Eriti tugeva hoobi on saanud töötlev tööstus, mis on Eesti suurim tööandja ning eksportiv sektor. Kardetavasti näeme ka tööpuuduse jätkuvat kasvu. Paratamatult tähendab see eriti lao-tootmispindade segmendis üürihinna alandamise soove, maksepuhkusi, üüripinna vähendamist jms. Sellest ei jää puutumata ka ülejäänud segmendid, ehkki mõju on väiksem. Kuna lao-tootmispindade segmendis on keskmisest enam oma tarbeks kasutatavat kinnisvara, siis võib siin omakapitali tõstmiseks näha sale-leaseback diile. Seega on järjest keerulisem üüritulu samas tempos kasvatada ning kuna vakantsid ajutiselt pigem suurenevad kui vähenevad, satub NOI ehk netotegevustulu löögi alla. Kokkuvõttes toob tähendab see müüjatele pigem keerulisemat perioodi, kus mõõgahoop kinnisvarahindadele on kaheteraline: läbi pärsitud NOI ja läbi suurenenud tootluste.
Alternatiivsed kapitaliallikad
Jätkub alternatiivsete investorite võidukäik: kuna pangad on muutunud kinnisvaralaenude osas palju konservatiivsemateks, näeme jätkuvalt soovi leida paindlikke investoreid, kelle laenutingimused on oluliselt lihtsamad, ehkki sellega kaasneb kõrgem laenukulukus. Olgu selleks siis ajutine seenior-laen või juunior-laen, osaluse suurendamine järk-järgult, tagasiostuoptsiooniga diilid – taolised alternatiivsed kapitalipaigutused pakuvad tunduvalt enam võimalusi kui pangalaenud. Selliseid investeeringuid näeb nii arenduskinnisvara puhul kui ka rahavoo-objektide osas, heaks näiteks on Tristafan, kes aitab osaliselt rahastada Viru Keskuse tehingut.
Mis saab tootlustest?
Nagu allolev tabel näitab, siis tootluste liikumine ülespoole on olnud segmenditi erinev. Büroopindades on tootlused liikunud 1 protsendipunkti võrra või enamgi, samas kui lao-tootmispinnad on paremini suutnud oma hindu hoida. Kui noteeritud kinnisvara puhul ennustatakse tootluse kasvu seiskumist järgmise aasta I poolaastal, näeme noteerimata kinnisvaraturul jätkuvat liikumist ülespoole, ehkki senisest palju madalamas tempos. Suurem tootluste liikumine toimus seega 2023. aastal ära. Turul võib jätkuvalt oodata oportunistlikke tehinguid ka kõrgemal tootlustasemel.
| Prime-tootlused | Eesti | Läti | Leedu |
| Büroo | 5,5%→6,5% | 5,5%→6,5% | 5,25%→6,5% |
| Kaubanduskeskused | 6,7%→7,5% | 7,0%→7,75% | 7,0%→7,25% |
| Kodukauplused | 6,0%→6,9% | 6,5%→7,0% | 6,0%→6,75% |
| Ladu-tootmine | 6,7%→7,1% | 6,5%→7,0% | 6,5%→7,0% |
Prime-yieldide oodatav tootlus 2022 II kv vs 2023 IV kv
Kokkuvõte
Ehkki 2023. aasta lõpetanud tehingud näitavad, et Baltikumis toimuvad jätkuvalt ka suured rahavootehingud, pakub järgmine aasta piisavalt väljakutseid. Olgu selleks siis NOI hoidmine ja selle kasvatamine, jätkuv kohanemine tootlusootuste kasvuga ning alternatiivsete kapitaliallikate leidmine. Kui me järgmisel aastal sama suuri tehinguid ei näe, siis tõenäoliselt jääb investeeringute tänavuse aasta mahtudele alla. Elame põneval ja muutlikul ajal, kus edu saavutamiseks on vaja senisest rohkem paindlikkust ja riskiisu.
Igor Habal (Uus Maa Ärikinnisvara analüütik)