Kuigi hüpoteegi seadmine on kinnisvaraturul tavapärane praktika ning sellega puutuvad kokku kõik, kes võtavad eluasemelaenu, tekitab see teema endiselt hulga küsimusi.
Toon järgnevalt seitse enamlevinud küsimust, mis puudutavad hüpoteeki ja selle seadmist.
Mis asi see hüpoteek täpselt on?
Hüpoteek on kinnisasja pant, mis kantakse kinnistusraamatusse neljandasse jakku. Toiming on notariaalne.
Reeglina kantakse hüpoteek kinnistusraamatusse laenuvõtmisel panga kasuks. Isikut, kelle kasuks on hüpoteek seatud, nimetatakse hüpoteegipidajaks. Hüpoteegipidaja on hüpoteegi omanik ja ta võib selle võõrandada omanikult luba küsimata. Kinnisasi, millele on hüpoteek seatud, on siiski kinnisasja omaniku oma.
Kas omanik võib hüpoteegiga koormatud kinnisvara müüa?
Omanik võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja müüa hüpoteegipidajalt luba küsimata, kuid ostja peab arvestama, et hüpoteek tagab kellegi kolmanda isiku laenu. Seega sõltumata kinnisvara omanikust võib laenu maksmata jätmise korral hüpoteegipidaja nõuda selle müümist täitemenetluse kaudu.
Siiski on tavaks, et kui omanik soovib müüa kinnisvara, millel on hüpoteek, siis ostu-müügi tehingu tegemisel kutsub ta notarisse ka hüpoteegipidaja, kes võtab oma laenu osa, kui see tal mingis osas veel saamata ning vabastab kinnisvara hüpoteegi alt.
Kas hüpoteegipidaja saab olla ainult pank laenuandjana?
Ei, hüpoteegipidaja võib olla ka hoiulaenuühistu, teine eraisik või ettevõte. Laenutingimused võivad olla teistel juhtudel muidugi erinevad neist, mida pank annab, kuid kui osapooled teevad hüpoteegi kande notariaalselt, siis hüpoteegi olemus on kõigile ühesugune.
Miks hüpoteek seatakse reeglina 30% laenusummast kõrgemal tasemel? Kas hüpoteegipidaja võib minult nõuda rohkem, kui laenusumma oli?
Hüpoteegipidaja võib nõuda ainult laenusumma selle osa, mis on osapoolte vahel kokku lepitud. Kui on toimunud aga täitemenetlus, mille raames hüpoteegipidaja nõuab tingimuste mittetäitmisel oma raha tagasi, siis saab ta teha seda ekstra 30% laenusummast kõrgema summa ulatuses, et katta täitemenetlusele kulunud summad. Hüpoteegipidaja ei saa seda raha küsida valimatult ning kõik peab olema konkreetselt põhjendatud ja tõendatud.
Hüpoteegipidaja saab nõuda seda osa summast, mida kinnisasja omanik ei ole tasunud, millele võivad lisanduda täitemenetluse läbiviimisega kaasnenud kulud.
Kas laenu võttes võin kasutada käendust ning käendaja kinnisvara tagatisena?
Jah, selline asi on võimalik ja seda ka praktiseeritakse. Küll aga peab käendaja aru saama, et kui laenuvõtja ei taga laenutingimustest tulenevaid kohustusi, ehk ei maksa igakuiseid laenumakseid, siis võib hüpoteegipidaja rakendada nõudeõigust tema vara suhtes.
Kui pank ei soovi minu ostetavat kinnisvara tagatiseks, kas siis jääb tehing katki?
Laenuvõtmisel ei pea selle tagatiseks olema ostetav vara. Kui soovite näiteks osta suvilat, mis asub tõmbekeskusest kaugel ning pank ei soovi seda tagatiseks, võite panna panti mõne muu kinnisvara, mida omate.
Kui laen on tagasi makstud, siis mida ma teen edasi kinnistusraamatus oleva hüpoteegiga?
Hüpoteek kinnisturaamatust ei kustu ise, samuti ei kajasta kinnistusraamatus olev summa alati tegelikku nõude ulatust, sest vahepeal on kas laen osaliselt või täies ulatuses tagasi makstud. Hüpoteek kaob kinnistusraamatust siis, kui see kustutatakse.
Et kinnistusraamatust hüpoteegi info kustutada, peab uuesti notarisse minema. Kohale peavad tulema kinnisvara omanik ja hüpoteegipidaja, kes siis annab nõusoleku märke eemaldamiseks. Muide, kinnistusraamatust ei eemaldata infot kui sellist, mis tähendab, et kõik kanded jäävad ka edaspidi sinna, küll aga on iga kanda taga märge, kas tegemist on kehtiva või kustutatud kandega. Kui hüpoteek on kustutatud, siis muutub märge „kehtiv“ märkeks „kustutatud“.
Ketlin Jundas, Uus Maa Maakri kutseline maakler